Khẩu hiệu nổi tiếng trong ngành bất động sản – “vị trí, vị trí, vị trí” – chưa bao giờ đúng hơn trong bối cảnh thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam. Vị trí địa lý không chỉ là yếu tố ban đầu để cân nhắc, mà còn quyết định hiệu quả vận hành, chi phí logistics, khả năng tiếp cận nguyên liệu, thị trường tiêu thụ và nguồn nhân lực. Một nhà máy đặt tại vị trí tối ưu giúp doanh nghiệp vận hành hiệu quả, trong khi lựa chọn vị trí không phù hợp có thể khiến chi phí tăng cao, khó khăn trong tuyển dụng và hạn chế khả năng mở rộng trong tương lai.
Trong bối cảnh này, Bắc Ninh nổi lên như một trung tâm công nghiệp chiến lược phía Bắc, thu hút mạnh mẽ sự quan tâm của các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Tỉnh sở hữu vị trí địa lý thuận lợi: cách trung tâm Hà Nội khoảng 30 km, cách cảng Hải Phòng 100 km, chưa đầy một giờ đến sân bay quốc tế Nội Bài và nằm trên tuyến kết nối với sân bay quốc tế Gia Bình sắp khai thác. Hệ thống giao thông huyết mạch giúp vận chuyển hàng hóa trong nước và xuất khẩu trở nên liền mạch, tạo lợi thế cạnh tranh vượt trội cho các doanh nghiệp sản xuất.
So với các trung tâm công nghiệp quốc tế, Bắc Ninh sở hữu nhiều lợi thế tương tự nhưng với chi phí vận hành cạnh tranh hơn. Thâm Quyến (Trung Quốc) nổi bật với hạ tầng hiện đại, chuỗi cung ứng hoàn thiện, nhưng chi phí vận hành cao. Jebel Ali (Dubai) kết nối trực tiếp cảng biển và sân bay quốc tế. Monterrey (Mexico) thuận tiện tiếp cận thị trường Bắc Mỹ. Katowice (Ba Lan) kết nối tốt với các thị trường châu Âu. Trong khi đó, Bắc Ninh có vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ, nguồn lao động dồi dào và chi phí vận hành thấp, trở thành điểm đến lý tưởng cho doanh nghiệp mở rộng sản xuất hoặc đầu tư mới.
Theo Cục Thống kê, tỉnh Bắc Ninh dẫn đầu cả nước về thu hút FDI với gần 5,12 tỷ USD năm 2024, nhờ dòng vốn mạnh mẽ vào lĩnh vực công nghệ cao và sản xuất điện tử. Năm 2025 đánh dấu bước ngoặt lịch sử khi Bắc Ninh sáp nhập với Bắc Giang, hình thành tỉnh Bắc Ninh mới với dân số hơn 3,6 triệu người và diện tích gần 4.800 km².
Đến năm 2030, tỉnh kỳ vọng có 85.000 doanh nghiệp hoạt động, tăng gần gấp ba so với hiện tại, với ít nhất 2 doanh nghiệp lớn tham gia chuỗi giá trị toàn cầu và 15 tập đoàn tư nhân nằm trong top 500 Việt Nam. Đây không chỉ là thay đổi hành chính mà còn mở ra kỷ nguyên phát triển mới cho vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, đặc biệt là thị trường bất động sản công nghiệp bao gồm đất, nhà xưởng và nhà kho xây sẵn.
Theo báo cáo Q2 2025 của Cushman & Wakefield, tổng nguồn cung đất công nghiệp cho thuê tại Bắc Ninh đạt khoảng 5.200 ha, tỷ lệ lấp đầy trên 70%, giá thuê dao động từ 150 – 155 USD/m²/chu kỳ thuê. Các nhà phát triển công nghiệp như Kinh Bắc City hiện là nhà đầu tư sở hữu quỹ đất lớn nhất với khoảng 1.200 ha, tiếp theo là Viglacera và VSIP có quy mô lần lượt hơn 1.000 ha và 480 ha.
NGUỒN CUNG ĐẤT CÔNG NGHIỆP TẠI BẮC NINH, Q2 2025 (HA)
Nguồn: Cushman & Wakefield
Trong khi đó, thị trường nhà kho và xưởng xây sẵn ghi nhận tổng nguồn cung lần lượt đạt 1.57 triệu m² và 1.09 triệu m², giá thuê trung bình dao động từ 5-7 USD/m²/tháng. Danh mục các nhà xưởng này tạo ra hiệu ứng mạng lưới, giúp doanh nghiệp giảm thiểu chi phí vận hành, dễ dàng hợp tác, tìm kiếm nhà cung cấp phụ trợ và đối tác logistics.
Các chủ đầu tư trong nước dẫn đầu thị trường nhà xưởng xây sẵn tại Bắc Ninh. Năm 2025, KTG Industrial ghi dấu ấn với dự án 14ha tại khu công nghiệp VSIP Bắc Ninh II, cách trung tâm TP. Bắc Ninh 10 phút, kết nối trực tiếp Quốc lộ 18, cao tốc Hà Nội – Bắc Ninh và sân bay Nội Bài. Ông Đặng Trọng Đức, CEO của KTG Industrial chia sẻ: "Chúng tôi lựa chọn Bắc Ninh là nơi đầu tư chiến lược tại Việt Nam, bởi đây là ‘trái tim công nghiệp’ năng động của miền Bắc. Với hạ tầng hiện đại, mạng lưới giao thông kết nối hiệu quả và nguồn lao động chất lượng cao, chúng tôi tin rằng đây là nơi lý tưởng để mở rộng sản xuất và tối ưu hóa chuỗi cung ứng."
NGUỒN CUNG NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN TẠI BẮC NINH, Q2 2025 (M2)
Nguồn: Cushman & Wakefield
Bắc Ninh từ lâu được mệnh danh là “Thủ phủ Công nghiệp Tỷ đô” của Việt Nam, là điểm đến chiến lược cho các ‘Queen Bee’ công nghệ hàng đầu. Samsung, có mặt từ 2008, tập trung gần 50% tổng vốn đầu tư tại Bắc Ninh với nhà máy màn hình và linh kiện điện tử tại Yên Phong, tổng vốn khoảng 1,8 tỷ USD, đóng góp vào tổng đầu tư 23,2 tỷ USD của tập đoàn tại Việt Nam đến giữa 2025. Foxconn, có mặt từ 2007, đầu tư chủ yếu tại Bắc Ninh khoảng 3,2 tỷ USD, sản xuất laptop, bảng mạch và thiết bị viễn thông cho các thương hiệu lớn như Apple. Goertek, gia nhập năm 2013, cũng coi Bắc Ninh là trung tâm sản xuất chiến lược tại Đông Nam Á với hơn 1,3 tỷ USD đầu tư, chiếm 20% tổng vốn toàn cầu của công ty, nhằm mở rộng quy mô và năng lực sản xuất trong tương lai.
Sự hiện diện của các ‘gã khổng lồ’ công nghệ không chỉ mang lại dòng vốn FDI, mà còn kéo theo hệ sinh thái sản xuất phụ trợ, ví như đàn ‘ong thợ’ đi theo ‘ong chúa’. Các doanh nghiệp vệ tinh đổ về, tạo làn sóng nhu cầu mạnh mẽ với nhà xưởng xây sẵn, kho vận và dịch vụ hậu cần, đồng thời tạo ra hàng trăm ngàn việc làm tay nghề cao. Nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn tăng trưởng 15–20% mỗi năm, đặc biệt từ các doanh nghiệp Mỹ, Châu Âu, Hàn Quốc, Trung Quốc và Nhật Bản, theo ghi nhận của Cushman & Wakefield
Chính phủ cũng tích cực triển khai chính sách ưu đãi thúc đẩy công nghiệp phụ trợ, bên cạnh điện tử và chế biến thực phẩm công nghệ cao. Theo Quyết định 295/QĐ-UBND, Bắc Ninh đặt mục tiêu có 800 doanh nghiệp công nghiệp phụ trợ, 70% áp dụng quản lý chuẩn quốc tế, với ưu đãi thuế, đào tạo lao động, chuyển giao công nghệ và triển khai chương trình Kaizen nâng cao năng suất.
Đặc biệt, mô hình thuê nhà xưởng xây sẵn giúp doanh nghiệp giảm chi phí đầu tư ban đầu. Thay vì bỏ ra hàng chục triệu USD để mua đất và xây dựng, doanh nghiệp chỉ cần trả chi phí thuê định kỳ. Vậy nên, nhà xưởng xây sẵn giúp tiết kiệm 70-80% chi phí đầu tư ban đầu, điều này đặc biệt quan trọng với các doanh nghiệp đang mở rộng nhanh hoặc thử nghiệm thị trường, không chỉ giúp tối ưu dòng tiền, mà còn giảm rủi ro tài chính trong giai đoạn thị trường biến động.
Ông Đức, đại diện KTG Industrial, cho biết dự án KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2 đáp ứng gần như toàn bộ nhu cầu thiết lập nhà máy mới của một doanh nghiệp sản xuất. Được xây dựng theo tiêu chuẩn LEED GOLD, dự án cung cấp một nền tảng bền vững, giúp các nhà đầu tư tuân thủ các tiêu chuẩn xanh ngày càng khắt khe của các nhà sản xuất và thương hiệu toàn cầu, đồng thời củng cố năng lực cạnh tranh lâu dài trong chuỗi cung ứng điện tử công nghệ cao tại miền Bắc Việt Nam.
Hình ảnh dự án KTG Industrial VSIP Bắc Ninh 2, nguồn: KTG Industrial
Sự phát triển công nghiệp tại Bắc Ninh còn được hậu thuẫn bởi thị trường lao động. Tỉnh hội tụ đội ngũ lao động lành nghề, kỷ luật và có truyền thống làng nghề lâu đời, mang lại năng suất và khả năng thích ứng cao hơn nhiều khu vực khác. Trong khi tỷ lệ tham gia lực lượng lao động trung bình cả nước khoảng 68%, Bắc Ninh đạt gần 72–74%, vượt mức trung bình khu vực phía Bắc là khoảng 70%. Hơn 60% dân số dưới 40 tuổi mang lại một cơ cấu dân số trẻ, tạo nguồn nhân lực dồi dào cho các ngành chế biến, chế tạo và công nghệ cao.
Song cùng với làn sóng đầu tư mạnh mẽ của Samsung, Foxconn hay Goertek thu hút hàng chục nghìn lao động mỗi năm. Cạnh tranh nhân lực vì thế ngày càng gay gắt, đặc biệt trong các vị trí kỹ thuật cao và quản lý trung cấp. Nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ than phiền về tình trạng lao động “nhảy việc” để tìm mức lương cao hơn diễn ra khá phổ biến, khiến chi phí tuyển dụng và đào tạo liên tục tăng. Bên cạnh đó, tiền lương trung bình tại Bắc Ninh đã tăng nhanh trong những năm gần đây, tăng từ 6% đến 10% mỗi năm, phản ánh sự mất cân đối cung – cầu lao động trong bối cảnh dòng vốn FDI đổ vào không ngừng. Đây là thách thức không thể xem nhẹ đối với một địa phương đã và đang trở thành “thủ phủ điện tử” của Việt Nam.
Bắc Ninh đang tìm cách tháo gỡ nút thắt này bằng những bước đi bài bản. Tỉnh khuyến khích mô hình hợp tác ba bên giữa chính quyền, doanh nghiệp và các trường đại học – cao đẳng kỹ thuật, để đào tạo nhân lực gắn liền với thực tiễn sản xuất. Cùng lúc, Bắc Ninh chú trọng xây dựng hạ tầng xã hội quanh các khu công nghiệp, từ nhà ở công nhân, trường học cho con em, cho đến bệnh viện và tiện ích cộng đồng, nhằm nâng cao chất lượng sống và giữ chân lao động lâu dài. Một hướng đi khác là khuyến khích doanh nghiệp áp dụng tự động hóa, chuyển đổi số, đồng thời đào tạo kỹ năng mới cho lực lượng lao động.
Nhìn chung, vị trí chiến lược của Bắc Ninh không chỉ là yếu tố địa lý, mà là cánh cửa mở ra cơ hội tiếp cận thị trường trong nước và quốc tế, tận dụng chuỗi cung ứng toàn cầu và kết nối trung tâm công nghiệp quốc tế. Từ các tập đoàn lớn đến các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tất cả đều coi Bắc Ninh là điểm đến lý tưởng để phát triển bền vững và mở rộng quy mô sản xuất. Họ chọn nơi này vì nó đủ gần để duy trì kết nối với Trung Quốc, nhưng cũng đủ linh hoạt để làm bàn đạp đi vào ASEAN – khu vực đang tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Nếu coi Việt Nam là “trung tâm sản xuất mới”, thì Bắc Ninh chính là điểm “đặt chân đầu tiên” cho chuỗi cung ứng công nghệ cao.
*Tỉnh Bắc Ninh được đề cập trong bài viết được tính theo địa giới hành chính mới, sau khi diễn ra sự kiện sáp nhập, điều chỉnh địa giới hành chính các tỉnh, thành phố vào ngày 1/7/2025
