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Hamburger Büromarkt verzeichnet schwächstes Quartalsergebnis seit acht Jahren

09/04/2020
Zum Jahresauftakt 2020 wurde am Hamburger Büromarkt ein Flächenumsatz in Höhe von 96.100 Quadratmetern registriert, vermeldet Cushman & Wakefield. 
  • Hamburger Büromarkt startet mit 96.100 Quadratmetern Flächenumsatz ins Jahr 2020
  • Spitzenmiete steigt weiter und liegt zum ersten Mal bei 30,00 Euro pro Quadratmeter und Monat
  • Durchschnittsmiete zeigt sich unbeeindruckt und bleibt stabil bei 16,90 Euro pro Quadratmeter und Monat
  • Großabschlüsse über 10.000 Quadratmeter bleiben aus
  • Bauaktivitäten weiterhin auf sehr hohem Niveau
  • Beeindruckender Start ins Investmentjahr

Zum Jahresauftakt 2020 wurde am Hamburger Büromarkt ein Flächenumsatz in Höhe von 96.100 Quadratmetern registriert, vermeldet das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W). Damit erfolgt ein schwacher Start in das neue Jahr. Im Vergleich zum Ergebnis des vierten Quartals 2019 von 104.300 Quadratmetern liegt das Ergebnis des ersten Quartals 2020 um 8.200 Quadratmeter beziehungsweise um knapp acht Prozent niedriger. Gegenüber dem Ergebnis des ersten Quartals 2019 in Höhe von 138.900 Quadratmetern ist der Flächenumsatz um knapp 31 Prozent geringer. Zudem ist das Jahresanfangsquartal 2020 zum ersten Mal seit dem zweiten Quartal 2013 unter der 100.000 Quadratmeter-Marke und stellt das schwächste Quartalsergebnis seit acht Jahren dar (Q1 2012: 81.000 Quadratmeter). 

Neben dem Flächenumsatz ist auch die Anzahl registrierter Mietvertragsabschlüsse sehr niedrig. Insgesamt wurden am Hamburger Büromarkt im ersten Quartal 114 Vermietungen gezählt. Der aktuelle Wert liegt damit deutlich unter dem Quartalsdurchschnitt der letzten fünf Jahre von 133 registrierten Vermietungstransaktionen. „Die Corona-Pandemie war allerdings noch kein entscheidender Indikator für diese Entwicklung. Vielmehr fehlten größere Mietvertragsabschlüsse, vor allem für Flächen von mehr als 10.000 Quadratmetern“, meint Tobias Scharf, Head of Office Agency Hamburg.

Keine Großabschlüsse oberhalb 10.000 Quadratmeter im ersten Quartal

Im Gegensatz zu dem ersten Quartal des Vorjahres, als allein zwei Großflächenabschlüsse mit insgesamt über 40.000 Quadratmetern wesentlich zum Quartalsergebnis beigetragen haben, blieben im ersten Quartal 2020 Großabschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern aus. Der größte Deal am Hamburger Büromarkt im ersten Quartal wurde in der HafenCity registriert. Hier mietete die MSH – Medical School Hamburg knapp 5.800 Quadratmeter im HafenCity Gate an. 

Sektor Bau und Immobilien am nachfragestärksten, IT-Sektor stark zurückgegangen

Die nachfragestärksten Unternehmen der ersten drei Monate des Jahres 2020 waren Unternehmen aus dem Bereich Bau und Immobilien. Diese mieteten insgesamt 23.300 Quadratmeter an Bürofläche, verteilt auf 13 Vertragsabschlüsse, an. Während die IT-Branche im ersten Quartal 2019 noch Hauptumsatzträger mit 13 Neuabschlüssen über zusammen rund 30.000 Quadratmeter war, wurden im ersten Quartal dieses Jahres lediglich zwei Abschlüsse gezählt. Diese trugen mit zusammen 2.350 Quadratmetern nur geringfügig zum Quartalsergebnis bei.

Fokus der Mieter liegt weiterhin auf zentralen Lagen

Mit knapp zwei Dritteln des gesamten Flächenumsatzes am Hamburger Büromarkt tragen die zentralen Bürolagen im ersten Quartal wieder einmal am stärksten zum Ergebnis bei. Insgesamt wurden hier 64.180 Quadratmeter an Büroflächen angemietet und 77 der insgesamt 114 abgeschlossenen Mietverträge gezählt. Innerhalb der zentralen Bürolagen waren die City und die City Süd am vermietungsstärksten. In der City wurden mit 37 Abschlüssen und insgesamt 27.500 Quadratmetern der höchste Flächenumsatz registriert. Die City Süd folgt an zweiter Stelle mit einem Vermietungsvolumen von 14.400 Quadratmetern. Außerhalb der zentralen Bürolagen wurde in Ottensen-Bahrenfeld das höchste Ergebnis registriert. Hier erreichte der Flächenumsatz insgesamt 14.100 Quadratmeter. Mit der Anmietung von Wärtsilä in der Gasstraße über 5.700 Quadratmeter wurde hier der zweitgrößte Abschluss am Markt registriert. 

Spitzenmiete erstmals bei 30,00 Euro pro Quadratmeter und Monat, Durchschnittsmiete bleibt stabil 

Die Spitzenmiete stieg im ersten Quartal 2020 um 1,00 Euro pro Quadratmeter und Monat an. Das entspricht einem prozentualen Wachstum von 3,4 Prozent innerhalb der letzten drei Monate. Gegenüber dem ersten Quartal 2019 ist sie um 2,50 Euro beziehungsweise neun Prozent angestiegen. Der aktuelle Wert von 30,00 Euro ist der höchste, der jemals am Hamburger Markt registriert werden konnte. Tobias Scharf meint: „Es war bereits im letzten Jahr absehbar, dass sich die Spitzenmiete auf diese Preisschwelle zubewegen wird. Die Nachfrage nach modernen Neubauflächen in den Bestlagen Hamburgs war hoch, das Angebot an diesen Flächen verknappte sich stetig.“

Im Gegensatz zu dem dynamischen Mietpreiswachstum der Spitzenmiete zeigt sich bei der gewichteten Durchschnittsmiete nur wenig Veränderung. Die über alle Gebäudeklassen hinweg gewichtete Durchschnittsmiete der letzten zwölf Monate liegt aktuell bei 16,90 Euro pro Quadratmeter und Monat. Gegenüber dem Vorjahresquartal von 16,65 Euro pro Quadratmeter und Monat ist sie damit um 0,25 Euro angestiegen. Damit liegt sie aktuell nun 1,5 Prozent höher als noch vor einem Jahr. Auch in den Spitzenlagen in der City sowie der HafenCity bleiben die Durchschnittsmieten stabil. In der HafenCity liegt sie mit 21,00 Euro pro Quadratmeter und Monat am höchsten, gefolgt von der City mit einer gewichteten Durchschnittsmiete von 20,20 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit liegen beide Teilmärkte weiterhin mit deutlichem Abstand vor den anderen Teilmärkten in Hamburg.

Zu beobachten ist außerdem ein Anstieg an abgeschlossenen Mietverträgen ab einer Grenze von 20,00 Euro. Während im ersten Quartal 2015 lediglich fünf Prozent aller Neuverträge für Mieten von 20,00 Euro oder mehr abgeschlossen wurden, sind mittlerweile über ein Viertel aller Vermietungstransaktionen in der Mietpreisklasse ab 20,00 Euro pro Monat und Quadratmeter. Insbesondere außerhalb der zentralen Bürolagen lässt sich eine dynamische Entwicklung der erzielten Mieten am Hamburger Büromarkt feststellen. Im ersten Quartal 2020 wurden hier in Summe sechs von den insgesamt 33 gezählten Deals mit Mietpreisen ab 20,00 Euro pro Quadratmeter und Monat registriert. Das entspricht einem Anteil von knapp 18 Prozent. Damit wurden allein im ersten Quartal dieses Jahres außerhalb der zentralen Bürolagen dreimal so viele Mietvertragsabschlüsse in der Mietpreisklasse ab 20,00 Euro pro Quadratmeter und Monat registriert wie im gesamten Jahr 2019.

Weiterhin hohe Bauaktivitäten, hohe Vorvermietungsquote limitiert zusätzliches Flächenangebot

Die Bauaktivitäten am Hamburger Büromarkt sind weiterhin auf sehr hohem Niveau. In den ersten drei Monaten wurden insgesamt 29.700 Quadratmeter an moderner Bürofläche fertiggestellt. Für das laufende Jahr wird mit weiteren Fertigstellungen in Höhe von 156.800 Quadratmetern gerechnet. Trotz der aktuell hohen Bauaktivitäten bleibt das Flächenangebot knapp. Zwar sind insgesamt 594.400 Quadratmeter im Bau, allerdings sind davon bereits jetzt fast zwei Drittel vorvermietet. Für dieses Jahr stehen Flächeninteressenten lediglich noch 20 Prozent des erwarteten Fertigstellungsvolumens zur Verfügung. Das entspricht insgesamt 32.100 Quadratmetern moderner Bürofläche. Von den Flächen, die in den darauffolgenden Jahren 2021 und 2022 bezugsfertig werden sollen, sind bereits heute knapp über die Hälfte an Nutzer vergeben.

Besonders in der HafenCity und der City wird in den nächsten Jahren einiges an Neubauvolumen fertiggestellt werden. In den beiden Teilmärkten wird fast die Hälfte des gesamten bereits im Bau befindlichen Neubauvolumens in Hamburg realisiert (HafenCity: 148.100 Quadratmeter, City. 117.900 Quadratmeter). Im Überseequartier Süd entstehen bis 2022 der Iconic Tower, der Waterfront Tower sowie das Arkaden Building mit insgesamt 48.400 Quadratmetern. Bereits Ende 2021 wird das Edge HafenCity mit über 15.600 Quadratmetern fertiggestellt werden.

„Welche Auswirkungen COVID – 19 auf das weitere Vermietungsergebnis für das Gesamtjahr haben wird, ist zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht eindeutig vorhersagbar. Allerdings haben wir bereits vermehrt beobachten können, dass nach dem bundesweiten Lockdown Büromieter ihre Umzugspläne erst einmal überdenken oder gar zurückstellen“, beschreibt Tobias Scharf die möglichen zukünftigen Einflüsse durch Covid-19 auf den Hamburger Büromarkt.

Fulminanter Start ins Investmentjahr wurde im März eingebremst

„Der Jahresauftakt verlief im Hamburger Immobilieninvestmentmarkt äußerst dynamisch. Hinzu kommt, dass sich gleichzeitig die Nachfrage nach Immobilieninvestments nochmals auf breiter Basis erhöht hat. Vor allem im Bürobereich trifft diese Nachfrage lediglich auf wenige wirklich interessante Produkte“, so Marc Rohrer, Leiter Capital Markets von C&W in Hamburg. Nach Erhebung von C&W lag der Investmentumsatz im ersten Quartal bei rund 980 Millionen Euro und damit doppelt so hoch wie im Vorjahresquartal. „Im aktuellen Umfeld verfolgen Investoren zunehmend risikoaverse Anlagestrategien und wir sehen, dass die raren Core-Immobilien weiterhin attraktiv bleiben“, ergänzt Marc Rohrer. „Die seit Mitte März einsetzende Zurückhaltung der Käufer führt jedoch dazu, dass sich die avisierte Angebotspipeline aktuell nach hinten verschiebt. Eine sukzessive Abkehr vom Lockdown wird entscheidend für das Transaktionsgeschehen über die „wärmeren“ Monate hinweg sein. Spätestens im Herbst sollte sich zeigen, ob wir noch dieses Jahr bedeutende Transaktionen auch in Hamburg sehen werden.“

 
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