Steigende Spitzenmieten und sinkende Spitzenrenditen in allen drei gewerblichen Haupt-Sektoren (Büro, innerstädtischer Einzelhandel, Logistik) auf den europäischen Immobilienmärkten 2025 weisen auf eine anziehende Nutzernachfrage und ein wachsendes Investoreninteresse an hochwertigen Assets hin. Der Cushman & Wakefield Report „DNA of Real Estate” bietet einen Überblick über die wichtigsten Marktparameter (Mietpreise, Renditen, Kapitalwert-Entwicklung) in 46 europäischen Märkten*.
Nigel Almond, Senior Director, Global Property Research & Intelligence bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Nahezu 80 % der von Cushman & Wakefield analysierten Büro-, Einzelhandels- und Logistikmärkte in ganz Europa verzeichneten 2025 Wertsteigerungen und führten die positive Dynamik der zweiten Jahreshälfte 2024 fort. Die Kapitalwerte für Büroimmobilien in Europa lagen Ende des vergangenen Jahres um 10,9 % über ihrem Tiefstand vor zwei Jahren, dicht gefolgt von Einzelhandelsimmobilien mit 10,7 % und Logistikimmobilien mit 9 %.”Europäische Büromieten setzen Aufwärtstrend fort, Renditen geben weiter nach – Begrenzte Dynamik in Deutschland
Die anhaltende Nachfrage nach erstklassigen Büroflächen in guter Lage bei begrenztem Angebot hat dazu beigetragen, dass die europäischen Spitzenmieten im Jahresverlauf 2025 um weitere 4,6 % stiegen, damit in ähnlicher Größenordnung wie im Vorjahr (+4,9 %). Über 70 % der untersuchten Büromärkte verzeichneten einen Anstieg, dabei stach insbesondere Großbritannien (+8,6 %) sowie, aufgrund der starken Entwicklung in Paris und Lyon, Frankreich mit +8,2 % hervor. Märkte in Südeuropa - Mailand (+9,6 %) und Barcelona (+5,0 %) sowie Mittel- und Osteuropa – Warschau mit einem Anstieg von 9,1 % - verzeichneten ebenfalls ein robustes Wachstum.Im Jahresvergleich stiegen die Spitzenmieten auch in den deutschen Top-5-Märkten, mit Ausnahme von Berlin (+/- 0 %). Dabei zeigt Frankfurt den stärksten Anstieg mit plus 6,1 % auf 52,00 Euro / m² / Monat. Auch in Hamburg und Düsseldorf überschritt die Mietpreissteigerung die 5-Prozent-Marke mit einem Plus von jeweils 5,7 % auf 37,00 bzw. 46,00 Euro/m². In München, mit 55,00 Euro / m² Ende 2025 teuerster Markt unter den deutschen Top 5, lag das Plus bei 3,8 %.
Die Renditen für erstklassige Büroimmobilien in Europa sanken im Jahresverlauf um 9 Basispunkte auf 5,37 % und verzeichneten dabei den sechsten aufeinanderfolgenden Rückgang in einem Quartal. Dabei verzeichnete rund die Hälfte der untersuchten Märkte eine Renditekompression, in Südeuropa, den Benelux-Ländern, Großbritannien und den CEE-Märkten lag der Rückgang in zweistelligen Basispunktebereich. Obwohl sie noch deutlich über ihren Tiefstständen direkt nach der Pandemie liegen, verzeichnete der Bürosektor, ausgehend von seinem Höchststand von 5,53 %, mit 16 Basispunkten den größten Rückgang innerhalb der letzten 18 Monate.
In Deutschland wurde mit Ausnahme von Hamburg (minus 10 bp auf 4,8 %) keine Veränderung der Renditen registriert. Damit beträgt die Renditespanne in den deutschen Top 5 weiterhin zwischen 4,60 % im München und 5,10 % in Düsseldorf.
Einzelhandel: Deutschland stabil bei Mietpreisen und Renditen
Die Mieten für erstklassige Einzelhandelsflächen in europäischen Einkaufsstraßen stiegen im Jahresverlauf 2025 um 4,4 %, damit legte der Anstieg gegenüber dem Vorjahr (3,6 %) leicht zu. Knapp 60 % der untersuchten Märkte verzeichneten Zuwächse.Die robuste Nachfrage, die verbesserte Stimmung der Einzelhändler und das begrenzte Angebot stützen weiterhin das Mietwachstum. In einigen wichtigen Einkaufsstraßen wurden zweistellige Zuwächse verzeichnet: dazu gehören die Calea Victoriei in Bukarest (+33 %), die New Bond Street in London (+14,6 %) sowie die Spuistraat (+17,6 %) und die Lijnbaan (+13,6 %) in Den Haag bzw. Rotterdam. Im europäischen Vergleich ist Deutschland 2025 das einzige große Land ohne einen Anstieg der Spitzenmieten in den wichtigsten Einkaufsstraßen, die damit bei Werten von 220 Euro / m² (Düsseldorf, Schadowstraße) über 250 Euro / m² (Frankfurt, Zeil; Hamburg, Spitalerstraße; Berlin, Tauentzienstraße) bis 320 Euro / m² in München, Kaufinger / Neuhauser, verbleiben.
Die Renditen der europäischen Einkaufsstraßen gaben um 11 Basispunkte auf 4,76 % nach und verzeichneten damit die stärkste Verschiebung aller Sektoren im Jahr 2025. Sie lagen damit 15 Basispunkte unter ihrem jüngsten Höchststand von 4,91 % im ersten Quartal 2024. 2025 verzeichneten die südeuropäischen Märkte und die CEE-Region mit Rückgängen von 29 Basispunkten auf 3,81 % bzw. 20 Basispunkten auf 5,91 % die stärksten Verschiebungen, während sich Renditen in Großbritannien und Irland ebenfalls rückläufig entwickelten (um 17 Basispunkte auf 4,83 %). Dagegen bleiben die High Street - Renditen in Deutschland unverändert gegenüber dem Vorjahr zwischen 4,10 % in der Münchener City und 4,55 % auf der Frankfurter Zeil.
Logistik: Mietpreise in Deutschlands Top 5 im Plus, Renditen unverändert
Die Mieten für Logistikimmobilien in Europa stiegen im Jahresverlauf 2025 um 3,6 % und verzeichneten damit ein minimal höheres Wachstum als im Vorjahr (2024: + 3,4 %). Über 70 % der untersuchten europäischen Märkte verzeichneten einen Anstieg. Die starke Nutzernachfrage, das begrenzte Angebot und die Bereitstellung neuerer, höherwertiger Einrichtungen sind auch im Logistikbereich nach wie vor die wichtigsten Wachstumstreiber.Brüssel (+17,6 %) und Paris (+12,0 %) führten die Entwicklung an. Lissabon (+8,7 %) und zwei regionale Märkte in Großbritannien – Leeds (10,5 %) und Birmingham (8,7 %) verzeichneten ebenfalls ein starkes Wachstum. Ein vergleichsweise moderates Wachstum von + 2,4 % kann für die deutschen Logistikmärkte verzeichnet werden, dabei lag der höchste Spitzenmietpreisanstieg im Jahresvergleich bei +3,1 %. Trotz des Anstiegs bleibt die Spitzenmiete in der Region Düsseldorf mit 8,25 Euro / m² nahezu am günstigsten unter den Top 5 – Märkten, unterschritten lediglich von der Region Hamburg (+1,2 % im Jahresvergleich) auf 8,20 Euro / m². Die 10-Euro-Schwelle überschritt die Region München (+1,9 im Jahresvergleich). 11,00 Euro / m² bedeutet denn auch den höchsten Mietpreis unter den deutschen Top 5 – Märkten.
Die Renditen für erstklassige europäische Logistikimmobilien sanken um 7 Basispunkte auf 5,20 % und liegen nun 13 Basispunkte unter ihrem jüngsten Höchststand von 5,33 % im zweiten Quartal 2024. 2025 verzeichneten die Märkte in Südeuropa (-23 Basispunkte), den nordischen Ländern (-17 Basispunkte) und den Benelux-Ländern (-13 Basispunkte) die größten Verschiebungen nach innen, wobei die italienischen und spanischen Märkte in Barcelona, Madrid, Mailand und Rom Verschiebungen zwischen 20 und 25 Basispunkten verzeichneten und die nordischen Märkte in Kopenhagen, Helsinki, Oslo und Stockholm allesamt Verschiebungen zwischen 10 und 30 Basispunkten verzeichneten, was die allgemein verbesserte Stimmung unterstreicht. Anders auf den deutschen Logistikmärkten, auf denen sich die Renditen Ende 2025 in den Top-5-Märkten unverändert gegenüber dem Vorjahr zeigen.
* Hinweise zu Begrifflichkeiten: Die nordischen Länder umfassen die Märkte in Dänemark, Finnland, Norwegen und Schweden. „Semi-Core“ umfasst die Märkte in Irland, Italien, Portugal und Spanien. CEE umfasst die Märkte in Bratislava, der Tschechischen Republik, Ungarn, Polen und Rumänien.
