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Büromarkt Frankfurt: Mehr Dynamik im zweiten Halbjahr erwartet

Verena Bauer • 09/04/2021

Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield meldet für den Frankfurter Büromarkt im ersten Quartal 2021 einen Flächenumsatz von 81.700 Quadratmetern. Damit fielen die ersten drei Monate besser aus als im Vorjahr, als der Umsatz mit rund 61.000 Quadratmetern den niedrigsten Jahresanfangswert seit 2006 verzeichnet hatte. Im Vergleich zum Fünf- und Zehnjahresschnitt der ersten drei Monate ist der aktuelle Wert 26 Prozent beziehungsweise 19 Prozent niedriger.

In Anbetracht der aktuellen Situation bewertet Pierre Nolte, Leiter Bürovermietung Frankfurt bei Cushman & Wakefield, das Marktgeschehen dennoch positiv: „Mit dem Ergebnis kann man durchaus zufrieden sein. Viele Mieter haben die letzten Monate genutzt, um sich intensiv mit ihren Arbeitsplatzkonzepten und dem sich daraus ergebenden, zukünftigen Flächenbedarf auseinander zu setzen. Entsprechend kommen wir nun in eine Phase, in der diese Strategien umgesetzt werden. Dadurch wird mit Sicherheit weitere Untermietfläche auf den Markt kommen. Wir werden aber auch deutlich aktivere Nutzer bei Anmietungen und Vertragsverlängerungen sehen. Dazu passt auch die spürbare Zunahme von Großgesuchen, die am Markt aktiv sind. Das Jahr 2021 wird also kein negatives Rekordjahr werden.“    

Office Market Frankfurt

Industrie- und Transportunternehmen am umsatzstärksten
Der Finanz- und Versicherungssektor konnte seine traditionelle Spitzenposition am Frankfurter Markt im ersten Quartal nicht bestätigen. Er steht mit einem Umsatzanteil von neun Prozent an vierter Stelle hinter den Nutzergruppen Technologie-, Medien- und Telekommunikation (12 Prozent), Bildung, Soziales und öffentliche Verwaltung (16 Prozent) und den Industrie- und Transportunternehmen (37 Prozent). Das starke Ergebnis der Industrie- und Transportunternehmen von knapp 30.000 Quadratmetern ist dabei hauptsächlich auf den Eigennutzerbaustart der Siemens AG in der Quartiersentwicklung Gateway Gardens am Frankfurter Flughafen von über 15.000 Quadratmeter zurückzuführen.   

Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen ist deutlich gestiegen 
Der absolute Leerstand ist im Vergleich zum Vorjahreswert um 10 Prozent auf rund 914.000 Quadratmeter angestiegen. Die Leerstandsquote im Marktgebiet liegt nun bei 7,8 Prozent, Anfang 2020 lag sie noch bei 7,0 Prozent. Hier schlägt sich nicht zuletzt das im Vergleich zu den Vorjahren geringere Anmietungsgeschehen des letzten Jahres nieder. Zudem wurden bis Ende März 62.500 Quadratmeter neue Bürofläche fertiggestellt, von denen gut 23.000 Quadratmeter zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch nicht vermietet waren und so das kurzfristig beziehbare Flächenangebot im Bestand erhöhten.

Weitere 145.000 Quadratmeter befinden sich im Bau mit geplanter Fertigstellung für Ende 2021. Von diesen sind zum jetzigen Stand 80 Prozent bereits an Nutzer vergeben. Von den 210.000 Quadratmetern, die im Jahr 2022 bezugsfertig werden sollen, stehen 60 Prozent noch zu Anmietung zu Verfügung.

Selbst in der innerstädtischen Toplage Bankenviertel ist das kurzfristig zur Verfügung stehende Flächenangebot leicht gestiegen, von 3,5 Prozent Ende Q1 2020 auf aktuell 4,9 Prozent. Ein nicht unerheblicher Teil davon sind Restflächen in Neubauten oder Kernsanierungen. 

Durchschnittsmiete gesunken, Spitzenmiete bestätigt hohes Niveau
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete am Frankfurter Markt steht aktuell bei 46,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die gewichtete Durchschnittsmiete über alle Neuabschlüsse der letzten zwölf Monate liegt bei 22,60 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Vergleich zum Jahresendwert 2020 ist sie um 1,00 Euro zurückgegangen. Im ersten Quartal 2021 gab es keine Anmietung im Spitzenmietpreisbereich, auch der Anteil an Projektanmietungen fiel im Vergleich zu den letzten Quartalen mit 5.500 Quadratmetern geringer aus. Spitzen- und Durchschnittsmiete werden voraussichtlich beide ihren Wert bis zum Ende des Jahres 2021 auf dem jetzigen Niveau halten. Pierre Nolte: „Der Trend, bei einem Umzug die Lage- und Gebäudequalität zu verbessern, ist ungebrochen. Entsprechend sehen wir weiterhin eine hohe Nachfrage nach Premiumflächen in Toplagen.“

Bürotransaktionsvolumen unter dem Vorjahreswert
In den ersten drei Monaten des Jahres wurde ein gewerbliches Transaktionsvolumen von insgesamt 901 Millionen Euro registriert. Mit 635 Millionen Euro entfiel der überwiegende Teil davon auf Verkäufe von Büroobjekten und -projekten. Damit liegt Frankfurt beim Bürovolumen deutschlandweit betrachtet an erster Stelle. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ist das Ergebnis der Büroinvestments deutlich geringer.

Es gab bislang zwei Transaktionen im dreistelligen Millionen Euro-Bereich: Die Gesellschaft für Internationale Zusammenarbeit erwarb im Zuge der Erweiterung ihrer Büroflächen ein Büroprojekt von Phoenix in Eschborn für rund 220 Millionen Euro und Demire hat von RFR eine Beteiligung am Büroobjekt Cielo in der City-West erworben; der Gesamtwert des Objektes liegt bei rund 270 Millionen Euro. Richard Tucker, Niederlassungsleiter und Leiter des Investmentteams Frankfurt von Cushman & Wakefield, geht davon aus, dass das erste Quartal ein verhaltener Start in ein gutes Jahr war: „Es herrscht kein Mangel an Interesse auf der Kapitalseite vor, sondern an fertigen Investmentprodukten aufgrund aufgeschobener Mietvertragsabschlüsse. Die Aktivität am Büroinvestmentmarkt wird, wie am Vermietungsmarkt, im Laufe des Jahres zunehmen. Umso mehr neue Mietverträge abgeschlossen werden, umso sicherer werden auch die Investoren.“

Die Nettoanfangsrendite für Primeobjekte in sehr guten innerstädtischen Lagen liegt seit Dezember 2019 unverändert bei 2,75 Prozent, in den dezentralen Lagen bei 4,45 Prozent. Daran dürfte sich im Wesentlichen bis zum Ende des Jahres 2021 nichts ändern.

 

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Verena Bauer

Head of Marketing & Communications Germany • Frankfurt

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