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Hamburger Büromarkt: Büroflächenumsatz mit bestem Quartalsergebnis seit Beginn der Pandemie, Investmentmarkt stabil

Verena Bauer • 12/04/2021

Im Jahresanfangsquartal 2021 hat das internationale Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W) am Hamburger Büromarkt einen Flächenumsatz von 126.000 Quadratmetern registriert. Nach dem vergangenen und krisengeprägten Jahr 2020 erfolgt ein vergleichsweiser starker Start in das neue Jahr. Im Gegensatz zu den vorangegangenen drei Quartalen konnte seit Beginn der Pandemie erstmalig ein Quartalsergebnis von über 100.000 Quadratmetern erzielt werden. Während der Bürovermietungsmarkt mit positiven Signalen ins neue Jahr starten konnte, zeigt sich der Büroinvestmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von rund 425 Millionen Euro etwas schwächer als im Vorjahreszeitraum, aber dennoch auf dem Niveau des zehnjährigen Quartalsdurchschnitts. 

Im Vergleich zum Flächenumsatz des vierten Quartals 2020 von 94.000 Quadratmetern liegt das Ergebnis des ersten Quartals 2021 mit 126.000 Quadratmetern um 35 Prozent höher. Auch im Vorjahresvergleich steht ein Plus von 13 Prozent. „Vor dem Hintergrund der Pandemie bestätigt das Vermietungsgeschehen, dass die Stimmung am Markt grundsätzlich wieder optimistischer wird“, kommentiert Tobias Scharf, Leiter Vermietung bei Cushman & Wakefield in Hamburg und ergänzt: „Doch warten viele Nutzer mit ihren Anmietungsentscheidungen noch ab, solange nicht absehbar ist, wann sich die Situation wieder entspannt.“ Bei anziehendem Impftempo und gleichzeitig steigender Planbarkeit für die Unternehmen dürften die Anmietungsaktivitäten deutlich steigen und der Flächenumsatz 2021 könnte höher ausfallen als im vergangenen Jahr. Diese Entwicklung bestätigen auch einige größere Gesuche am Markt.

Office Market Hamburg

Insgesamt hat die Pandemie zu einer deutlich veränderten Betrachtung von Büroflächen auf der Bedarfsseite geführt. „Die Zeit wird genutzt, um den künftigen Flächenbedarf anzupassen und auf neue Bedürfnisse zu reagieren“, beobachtet Tobias Scharf. „Mit der wachsenden Bedeutung des Home Offices und den damit verbundenen Veränderungen der Arbeitswelt ergeben sich Chancen, um Mitarbeitern hinsichtlich der Lage und des Ausbaus, hin zu mehr kollaborativ nutzbaren Flächen, attraktive Arbeitsorte zu schaffen“, ergänzt Tobias Scharf. „In dieser Anpassung sehen wir einerseits erhebliches Veränderungspotential und andererseits kann diese Bedarfsveränderung im weiteren Jahresverlauf zu einer ansteigenden Nachfrage nach neuen Büroflächen führen“, summiert Marc Rohrer, Head of Capital Markets und Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Hamburg. Diese mögliche Nachfrage trifft im aktuellen Marktumfeld auf ein leicht gestiegenes Angebot. Im ersten Quartal ist die Leerstandsquote um 0,3 Prozentpunkte auf 4,2 Prozent gestiegen, darunter auch ein wachsendes Angebot an Untermietflächen. „Dieser Wert liegt aber noch weit unter dem Niveau der letzten Krise, der Finanzkrise von 2009 mit einem Höchststand von 9,3 Prozent“, analysiert Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield.

Zwei Großabschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern
Mit 126.000 Quadratmetern Flächenumsatz entspricht das Ergebnis des Jahresanfangsquartals 2021 dem 5-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten Quartale. Die Anzahl der Mietvertragsabschlüsse liegt mit fünf Prozent leicht unter dem Quartalsdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre (Q1 2021: 128 Neuabschlüsse; 5-Jahresschnitt: 134 Neuabschlüsse).

Im Gegensatz zum ersten Quartal des Vorjahres, als am Hamburger Bürovermietungsmarkt keine Großflächenabschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern registriert wurden, trugen im ersten Quartal 2021 zwei Abschlüsse mit insgesamt rund 29.000 Quadratmetern wesentlich zum Flächenumsatz bei. Der größte Deal wurde in der City registriert. Hier mietete die Generalstaatsanwaltschaft rund 17.600 Quadratmeter im Michaelis Quartier an. Zweitgrößter Abschluss ist die Anmietung von Wintershall Dea in einer Neubauentwicklung direkt am Lohsepark in der HafenCity. Wintershall Dea wird nach Fertigstellung rund 11.300 Quadratmeter beziehen.

Öffentliche Verwaltung und Industrieunternehmen mit stärksten Umsätzen, Hamburger City gefragtester Teilmarkt
Im ersten Quartal 2021 trugen Unternehmen der Öffentlichen Verwaltung und Industrieunternehmen am stärksten zum Umsatz bei, ebenso wie im vorangegangenen Jahresabschlussquartal. Fünf Abschlüsse mit einem summierten Flächenumsatz von rund 23.500 Quadratmetern entfielen auf die Öffentliche Verwaltung; Industrieunternehmen erzielten mit neun Anmietungen den gleichen Flächenumsatz. Während die Branche Bau und Immobilien im Vergleichszeitraum des Vorjahres mit 12.000 Quadratmetern noch am umsatzstärksten war, reicht es im Branchenranking im ersten Quartal 2021 mit 10.500 Quadratmetern nur für Platz fünf. Neben der Öffentlichen Verwaltung und den Industrieunternehmen fällt der größte Teil des Flächenumsatzes im Berichtsquartal auf die IKT-Branche: Mit 16 Abschlüssen wurden 12.800 Quadratmeter vermietet.

Die Hamburger City bildet mit rund 43.500 Quadratmetern oder etwa 35 Prozent des Flächenumsatzes den mit Abstand gefragtesten Teilmarkt. Hier wurden insgesamt 42 Mietverträge neu abgeschlossen. „Zentrale Lage und gute Anbindung bleiben für Unternehmen von großer Bedeutung“, erklärt Tobias Scharf. Mit 20.700 Quadratmetern beziehungsweise 16 Prozent des Flächenumsatzes belegt die HafenCity den zweiten Platz, dicht gefolgt von Ottensen-Bahrenfeld auf Platz drei. 

Spitzenmiete bleibt nachhaltig erzielbar bei 30,00 Euro pro Quadratmeter und Monat 
Auch im ersten Quartal 2021 zeigt sich die Spitzenmiete unbeeindruckt von der Coronakrise. Über das vergangene Jahr blieb sie stabil auf einem nachhaltig erzielbaren Niveau von 30,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Auf die Finanzkrise hatte die Spitzenmiete dagegen, bedingt durch einen deutlich höheren Leerstand zu ihrem Beginn, mit einem Rückgang um 1,00 Euro reagiert. Während die Leerstandsquote zu Beginn der Finanzkrise bei 6,9 Prozent lag, startete die Coronakrise mit einem Leerstandsniveau von 3,3 Prozent.

Anders als die Spitzenmiete stieg die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich leicht an. Die über alle Gebäudeklassen hinweg gewichtete Durchschnittsmiete der letzten zwölf Monate liegt in Hamburg aktuell bei 17,90 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist sie von 17,05 Euro um 0,85 Euro beziehungsweise um fünf Prozent gestiegen. Ausschlaggebend für diese Entwicklung sind insbesondere Projektanmietungen oberhalb von 2.000 Quadratmetern in den stadtprägenden Neubauentwicklungen, wie beispielsweise der Elbtower, der Ballinhof oder das Springer Quartier.

Bauaktivitäten und Vorvermietungsquoten bleiben auf hohem Niveau
Während des ersten Quartals 2021 wurden in Hamburg rund 37.000 Quadratmeter neuer Bürofläche fertiggestellt, davon sind 92 Prozent bereits vorvermietet oder an Eigennutzer vergeben.

Insgesamt befinden sich 605.000 Quadratmeter Bürofläche im Bau, die voraussichtlich bis 2025 fertiggestellt werden. Davon sind bereits mit 56 Prozent mehr als die Hälfte an Nutzer vergeben. Für die im Bau befindlichen Flächen, die in den Jahren 2021 und 2022 bezugsfertig werden sollen (456.000 Quadratmeter), liegt die Vorvermietungsquote sogar schon bei 67 Prozent. „Die hohen Vorvermietungsquoten bestätigen, dass herausragende Projekte und Projektentwicklungen in guten und sehr guten Lagen bei Nutzern nach wie vor gefragt sind. Beispielgebend sind die beiden großflächigen Anmietungen von Wintershall Dea und der HCOB in der HafenCity in den vergangenen beiden Quartalen“, fasst Tobias Scharf zusammen.

Der größte Anteil der im Bau befindlichen Projektentwicklungen entfällt auf die HafenCity (118.000 Quadratmeter), die City (106.000 Quadratmeter) und die City Süd (97.000 Quadratmeter). In der City entsteht bis 2023 das „Deutschlandhaus“ mit beinahe 30.000 Quadratmetern Bürofläche. Im Überseequartier Süd in der HafenCity werden voraussichtlich bis 2024 das „Luv & Lee“, „The Yard“ und das „Skysegel“ mit insgesamt knapp 50.000 Quadratmetern fertiggestellt werden.

Transaktionsergebnis am Hamburger Büroinvestmentmarkt zum Jahresstart im 10-Jahresschnitt 
„Im Vergleich zum Vorjahr fällt der Auftakt in das Investmentjahr 2021 etwas verhaltener aus, bleibt aber stabil auf dem Niveau des zehnjährigen Durchschnitts“, so Marc Rohrer, Head of Capital Markets und Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Hamburg und ergänzt: „Insgesamt wechselten Büroobjekte für etwa425 Millionen Euro den Eigentümer. Büroinvestments bleiben die am stärksten nachgefragte Assetklasse, doch war das Angebot an den bevorzugten Core und Core+ Objekten begrenzt.“ Größte Bürotransaktionen waren die Verkäufe des „Hamburg Süd Hauses“ in der Willy-Brandt-Straße und des „D10“ in der Domstraße. Im Value-add Bereich ist insbesondere der Verkauf der Wintershall Dea Zentrale in der City Nord bemerkenswert. Das in den 70iger Jahren für Dea entwickelte Headquarter wurde von Becken mit dem Ziel erworben, die Immobilie in das neue Zeitalter moderner Büros zu führen.

Der Ausblick für das erste Halbjahr ist verhalten positiv. „Aktuell stehen Büroobjekte von knapp 1,2 Milliarden Euro Investmentvolumen zur Disposition. Jedoch warten zahlreiche willige Verkäufer momentan noch ab. Wir sehen bereits, dass sich die Angebotspipeline im zweiten Halbjahr füllen wird“, beobachtet Marc Rohrer.

Die Spitzenrendite für Büroobjekte steht stabil bei 2,80 Prozent. „Eine hohe Nachfrage nach Core-Produkten trifft auf ein geringes Angebot, was voraussichtlich im Jahresverlauf zu einer leichten Renditekompression führen wird“, schlussfolgert Marc Rohrer. 

 

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