Der deutsche Büroinvestmentmarkt hat sich gemäß Cushman & Wakefield im Jahr 2025 trotz anspruchsvoller wirtschaftlicher Rahmenbedingungen stabil entwickelt. Während die erste Jahreshälfte noch von Zurückhaltung geprägt war, gewann das Marktgeschehen in der zweiten Jahreshälfte an Dynamik. Das Transaktionsvolumen belief sich im Gesamtjahr auf 5,13 Mrd. Euro und lag damit auf dem Niveau des Vorjahres. Gegenüber dem bisherigen Zyklustiefpunkt im Jahr 2023 konnte das Büroinvestmentvolumen 2025 um 17 % zulegen.
Rahmenbedingungen hellen sich allmählich auf
Die Marktteilnehmer profitierten zunehmend von klareren Preisrelationen und stabileren Finanzierungskonditionen. „Die Preisfindung hat sich im Jahresverlauf verbessert. Viele Investoren verfügen über ausreichend Kapital, agieren jedoch weiterhin sehr selektiv. Im Bürosegment zeigt sich, dass Qualität und Lage wieder stärker differenzieren und stabile Finanzierungsbedingungen das Marktvertrauen stärken. Entscheidend ist, dass der Markt nicht in alte Muster zurückfällt, sondern den eingeschlagenen Weg einer sorgfältigen, datenbasierten Transaktionsprüfung konsequent fortsetzt“, erklärt Daniel Sander, Head of Office Capital Markets Germany bei Cushman & Wakefield.
Ausländische Investoren stützen Jahresergebnis
Einzeltransaktionen erreichten im Gesamtjahr 2025 ein Volumen von rund 4,70 Mrd. Euro und bewegten damit etwa 5 % über dem Vorjahreswert. Portfolioverkäufe summierten sich auf rund 0,43 Mrd. Euro und verzeichneten im Jahresvergleich einen Rückgang um mehr als ein Drittel.
Mit einem Marktanteil von nahezu 60 % beziehungsweise 3,01 Mrd. Euro wurde das Bürotransaktionsvolumen weiterhin überwiegend von nationalen Investoren getragen, die absolut betrachtet jedoch rund ein Fünftel weniger Kapital in deutsche Büroimmobilien investierten als im Vorjahr. Internationale Investoren bauten ihr Engagement hingegen deutlich aus und steigerten ihre Investitionen um 65 % auf 2,12 Mrd. Euro. Mit einem Marktanteil von rund 40 % leisteten sie damit einen wesentlichen Beitrag zur Marktstabilisierung.
Top-7-Standorte für mehr als drei Viertel des gesamten Bürotransaktionsvolumens verantwortlich – Fokus auf etablierte Bürolagen
Die sieben führenden Büroinvestmentstandorte vereinten im Jahr 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 3,97 Mrd. Euro beziehungsweise mehr als drei Viertel des gesamten Bürotransaktionsvolumens auf sich und lagen damit knapp 5 % über dem Vorjahresniveau (2024: 3,79 Mrd. Euro). Außerhalb der Top-7-Standorte wurden Büroimmobilien im Wert von rund 1,16 Mrd. Euro gehandelt, was einem Rückgang von rund 13 % gegenüber 2024 entspricht. Insgesamt konzentrierten sich die Transaktionen vor allem auf hochwertige Objekte in etablierten Bürolagen, während periphere Standorte weiterhin selektiv betrachtet wurden.
So zählt der Verkauf des Hochhauses „Upper West“ in Berlin den größten Büroverkäufen des Jahres 2025. Das Objekt wurde im ersten Quartal 2025 von der Schöller Group von der Signa Group zu einem Kaufpreis von rund 450 Mio. Euro erworben. Ebenfalls zu den bedeutendsten Transaktionen des Jahres gehörte der Verkauf der beiden Berliner Büroobjekte „Schönhauser Tor“ und „Edisonhöfe“, die im dritten Quartal 2025 von Attestor Capital für rund 240 Mio. Euro übernommen wurden. In München befindet sich zudem der Verkauf des „R 139“ unter den größten Bürodeals des Jahres: Die Generali erwarb die Immobilie im ersten Quartal 2025 von Art-Invest zu einem Kaufpreis von rund 150 Mio. Euro.
Berlin erreichte 2025 ein Büroinvestmentvolumen von rund 1,16 Mrd. Euro und verzeichnete damit ein Plus von fast 60 % gegenüber dem Vorjahr. Hamburg kam auf rund 0,75 Mrd. Euro und unterschritt damit leicht den Vorjahreswert von 0,79 Mrd. Euro. Frankfurt am Main erzielte ein Volumen von nahezu 0,30 Mrd. Euro und notierte damit etwa 70 % unter dem Vorjahresergebnis. In Düsseldorf belief sich das Volumen auf rund 0,27 Mrd. Euro, was einem Zuwachs von rund 5 % im Jahresvergleich entspricht. Köln erreichte rund 0,65 Mrd. Euro und verzeichnete damit ein Plus von knapp 70 %. München kam auf rund 0,78 Mrd. Euro, was einem Anstieg von rund 72 % entspricht, während Stuttgart mit rund 0,06 Mrd. Euro deutlich unter dem Ergebnis von 2024 lag.
Bürospitzenrenditen: Zunehmende Spreizung zwischen CBD und Peripherie
Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien bewegten sich zum Jahresende 2025 in den deutschen Top-7-Märkten bei durchschnittlich 4,90 % und blieben damit gegenüber dem Vorquartal stabil. In den zentralen Lagen zeigten sich die Renditen im Jahresverlauf überwiegend konstant, während in peripheren Lagen weitere Renditeanstiege zu beobachten waren. Entsprechend notierten die Spitzenrenditen in den peripheren Teilmärkten der Top-7 im Durchschnitt bei 6,37 % und lagen damit 37 Basispunkte über dem Niveau des Vorjahres. Insgesamt ist eine zunehmende Renditespreizung zwischen zentralen und peripheren Standorten erkennbar, was die weiterhin starke Fokussierung auf Core-Produkte in den CBDs sowie die selektivere Bewertung von Standorten außerhalb der Kernlagen widerspiegelt.
Moderate Markterholung wird sich fortsetzen
„Insgesamt zeigen die Ergebnisse, dass sich der deutsche Büroinvestmentmarkt im Jahr 2025 weiter stabilisiert hat. Die Investorenaktivität konzentrierte sich dabei vor allem auf die großen Standorte und teilweise volumenstarke Einzeltransaktionen. Diese Stabilität wird auch für den Jahresauftakt 2026 von Bedeutung sein, da Anleger vermehrt wieder aktiv werden und Transaktionen strukturieren“, so Daniel Sander.
„Aus Research-Sicht unterstreicht das Marktgeschehen, dass Investoren wieder stärker zwischen Qualität, Lage und Risiko differenzieren. Die steigende Bedeutung internationaler Investoren sowie die Konzentration auf Core-Standorte sprechen für eine schrittweise, aber nachhaltige Normalisierung des Büroinvestmentmarktes“, ergänzt Alexander Waldmann, Team Leader Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield.
