Auf dem Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt (Stadtgebiet sowie Neuss und Ratingen) wurde nach Auswertungen von Cushman & Wakefield im 3. Quartal 2026 ein Flächenumsatz von rund 100.900 m² erzielt. Damit liegt das Ergebnis 71 Prozent über dem Vorjahresquartal und 64 Prozent über dem Vorquartal. Nach neun Monaten summiert sich der Flächenumsatz auf 203.300 m², ein Plus von 25 Prozent gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Der 5-Jahresdurchschnitt der jeweiligen ersten neun Monate wird um 9 Prozent übertroffen.
Starkes drittes Quartal – Großabschlüsse prägen das Ergebnis
Mit 203.300 m² in den ersten neun Monaten 2026 hat das Umsatzvolumen auf dem Düsseldorfer Büromarkt in den Sommermonaten deutlich an Dynamik gewonnen. Zur Jahresmitte hatte das Ergebnis noch 11 Prozent unter dem 5-Jahresdurchschnitt gelegen, nach dem starken 3. Quartal wird dieser nun um 9 Prozent übertroffen.
Getragen wurde das 3. Quartal insbesondere von zwei durch Cushman & Wakefield vermittelte Großabschlüsse: Uniper mietete rund 36.800 m² in der Projektentwicklung New Heart on the Block am Kennedydamm an. Es handelt sich um den größten Abschluss auf dem Düsseldorfer Büromarkt seit 2013. Hinzu kam die Anmietung von Huawei mit ca. 10.000 m² im Teilmarkt Seestern. Zusammen mit der Anmietung von KPMG über rund 17.300 m² im ONE PLAZA im 2. Quartal wurden damit im bisherigen Jahresverlauf drei Abschlüsse von 10.000 m² oder mehr registriert. Gleichzeitig nahm auch die Aktivität im kleinen und mittleren Flächensegment zu.
Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf und Regional Manager West bei Cushman & Wakefield, ordnet die Entwicklung ein: „Ein wichtiges Signal ist die Rückkehr großvolumiger Projektvermietungen, die in den vergangenen Jahren nur vereinzelt zu beobachten waren. Positiv ist zugleich, dass die Belebung nicht ausschließlich von einzelnen Großabschlüssen getragen wird, sondern auch im kleinen und mittleren Segment sichtbar ist. Das Marktgeschehen gewinnt damit an Breite.“
Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf zentrale und etablierte Bürolagen. Der Kennedydamm vereinte in den ersten neun Monaten, getragen von den genannten zwei Großabschlüssen, 77.600 m² beziehungsweise 38 Prozent des gesamten Flächenumsatzes auf sich und festigt damit seine Position als gefragter CBD-naher Teilmarkt. Es folgen die City mit 22.200 m² beziehungsweise rund 11 Prozent und der Seestern mit 17.400 m² beziehungsweise rund 9 Prozent. Nach Branchen lagen Industrieunternehmen, maßgeblich getragen durch den Energieversorger Uniper, mit 23 Prozent an der Spitze. Es folgten Beratungsgesellschaften mit knapp 17 Prozent sowie der Bau- und Immobiliensektor mit knapp 10 Prozent.
Das Nutzerverhalten bleibt trotz der höheren Aktivität selektiv. Höfler: „Effizienz und Flexibilität sind bei Standortentscheidungen weiterhin zentrale Kriterien. Viele Unternehmen überprüfen ihren Flächenbedarf sehr genau und wägen stärker ab, ob ein Umzug tatsächlich Vorteile gegenüber einem Verbleib am bestehenden Standort bietet. Stimmen Produkt, Lage und Konditionen, sehen wir aber durchaus die Bereitschaft, auch größere Entscheidungen umzusetzen.“
Spitzenmiete stabil – Durchschnittsmiete steigt deutlich
Die Spitzenmiete blieb gegenüber dem Vorquartal und dem Vorjahresquartal unverändert bei 46,00 Euro/m²/Monat. Die Durchschnittsmiete legte dagegen deutlich auf 24,05 Euro/m² zu. Dies entspricht einem Anstieg von 11,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal (21,60 Euro/m²) und 21,4 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal (19,80 Euro/m²).Der deutliche Anstieg der Durchschnittsmiete ist vor allem auf die Abschlussstruktur im 3. Quartal zurückzuführen. Durch die großvolumigen Anmietungen gewannen gehobene Mietpreissegmente deutlich an Gewicht. Gleichzeitig fehlten Abschlüsse im absoluten Spitzensegment, die eine weitere Erhöhung der Spitzenmiete ausgelöst hätten. Der Wettbewerb um Nutzer bleibt dennoch intensiv und zeigt sich insbesondere bei größeren Abschlüssen auch in steigenden Incentives.
„Die Nachfrage nach hochwertigen Flächen trifft zunehmend auf ein begrenztes Angebot, da die Projektpipeline deutlich dünner geworden ist. Das stützt das Mietniveau im oberen Marktsegment“, so Höfler. „Einzelne Entwickler testen bei ihren Angebotspreisen bereits die Marke von 50 Euro/m². Kurzfristig dürfte sich dieses Niveau noch nicht nachhaltig durchsetzen. In den kommenden Jahren ist es bei entsprechenden Produkten und in Verbindung mit Incentives jedoch denkbar.“
Leerstand stabilisiert sich – Schwächere Pipeline bremst den Anstieg
Das Leerstandsvolumen belief sich zum Ende des 3. Quartals 2026 auf rund 1,10 Mio. m² inklusive Untermietflächen. Dies entspricht einer Leerstandsquote von 11,5 Prozent und damit einem Anstieg um lediglich 10 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal. Gegenüber dem Vorjahresquartal liegt die Quote 0,7 Prozentpunkte höher. Seit Jahresbeginn bewegt sich der Leerstand damit in einer vergleichsweise engen Bandbreite. Der Anteil der Untermietflächen am Gesamtleerstand liegt bei knapp 6 Prozent.Die zunehmende Vermietungsaktivität trifft zugleich auf einen deutlich geringeren Angebotszuwachs. Aktuell befinden sich rund 114.000 m² Bürofläche im Bau. Bis Ende September wurden 106.100 m² fertiggestellt, darunter im 3. Quartal die Projekte Sevens und Le Coeur mit zusammen mehr als 40.000 m² Bürofläche. Für das Gesamtjahr werden Fertigstellungen von rund 150.000 m² erwartet. Das Zinsumfeld und die gestiegenen Baukosten dürften die Projektpipeline auch in den kommenden Quartalen begrenzen und damit zusätzlichen Druck auf den Leerstand reduzieren.
Höfler: „Der Leerstand hat sich im Jahresverlauf weitgehend stabilisiert. Gleichzeitig sind vor dem Hintergrund des Zins- und Baukostenumfelds neue spekulative Projektentwicklungen ohne umfangreiche Vorvermietung nur schwer realisierbar. Dadurch bleibt der zusätzliche Angebotszuwachs begrenzt. Für die kommenden Monate rechnen wir daher mit einer weitgehend stabilen Leerstandsentwicklung.“
Ausblick: Belebung dürfte sich fortsetzen
Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Cushman & Wakefield einen Flächenumsatz von mehr als 250.000 m². Größere Flächengesuche dürften dem Markt auch in den kommenden Monaten Impulse geben, gleichzeitig bleibt die Entscheidungsfindung vieler Nutzer selektiv. Die Spitzenmiete wird zum Jahresende weiterhin bei 46,00 Euro/m² erwartet und dürfte 2027 auf 47,00 Euro/m² steigen. Beim Leerstand geht Cushman & Wakefield von einer weitgehend stabilen Entwicklung aus.Martin Höfler abschließend: „Die Voraussetzungen für eine Fortsetzung der Belebung sind vorhanden. Größere Gesuche sind wieder am Markt und die Entscheidungsbereitschaft hat zugelegt. Entscheidend bleibt jedoch die Qualität des Angebots: Gefragt sind Flächen, die hohe Qualität mit Effizienz und Flexibilität verbinden."
