Tegut-Verkauf - Wenn Kartellrecht auf Immobilienwirtschaft trifft

Real Estate Perspektive

Für die Immobilienwirtschaft ist wesentlich, dass Tegut kein einheitliches Portfolio betreibt. Zum Filialnetz gehören kleinere Nahversorger, innerstädtische Märkte und klassische Supermärkte mit häufig etwa 800 bis 1.500 m² Verkaufsfläche. Hinzu kommen deutlich kleinere Smart Stores sowie Logistik-, Produktions- und Verwaltungsimmobilien.

Daniel Kroppmanns, Head of Retail Agency Germany bei Cushman & Wakefield: "Die zentrale Frage lautet daher nicht nur, ob die Transaktion vollzogen wird, sondern auch, welcher Betreiber welchen Standort übernimmt und unter welchem Konzept die Fläche weiterführen kann. Ein Tegut-Markt lässt sich nicht immer ohne Anpassungen in einen Edeka-, Rewe-, Netto- oder Penny-Markt umwandeln. Die Konzepte unterscheiden sich unter anderem bei Flächenproduktivität, Lagerflächen, Anlieferung, Stellplatzbedarf, technischer Ausstattung, Frischetheken und Sortimentsbreite."

Für Eigentümer kann ein Betreiberwechsel deshalb Investitionen in Umbau, Haustechnik, Brandschutz oder Flächenzuschnitt auslösen. Zusätzlich sind mietvertragliche Regelungen zu prüfen, etwa Zustimmungspflichten, Betriebspflichten, Sortimentsbindungen, Konkurrenzschutz, Nachmieterklauseln oder Sonderkündigungsrechte.

Sonderfall

38 kritischen Märkte

Besondere Aufmerksamkeit verdienen die 38 Standorte, deren Übernahme durch Edeka das Bundeskartellamt als problematisch einstuft. Diese Märkte könnten ganz oder teilweise aus dem Edeka-Paket herausgelöst werden. Für die betroffenen Immobilien kommen dabei mehrere Szenarien infrage:

1. die Übernahme durch einen anderen Lebensmittelhändler,
2. eine Neuverhandlung mit dem Eigentümer,
3. eine alternative Einzelhandelsnutzung oder, im ungünstigsten Fall,
4. ein vorübergehender Leerstand.

Ein alternativer Betreiber wird nicht zwangsläufig zu den bisherigen Konditionen in den Mietvertrag eintreten. Investitionskostenzuschüsse, mietfreie Zeiten, Umbauten oder eine Anpassung der Miethöhe können Bestandteil neuer Verhandlungen werden. Ist eine weitere Nutzung als Supermarkt nicht möglich, kommen je nach Lage und Planungsrecht beispielsweise Drogeriemärkte, Non-Food-Discounter oder eine Aufteilung in kleinere Einheiten infrage.

3 Perspektiven "Neuordnung"

1 - Eigentümer

Lebensmittelmärkte zählen grundsätzlich zu den stabilsten Nutzungen des Einzelhandelsimmobilienmarktes. Sie bieten häufig langfristige Mietverträge, verlässliche Cashflows und eine relativ hohe Drittverwendungsfähigkeit. Gerade in Innenstädten und Stadtteilzentren fungieren sie zudem als Frequenzanker. Ihr Wegfall kann deshalb nicht nur die einzelne Mieteinheit, sondern auch angrenzende Flächen und den Wert der gesamten Immobilie beeinträchtigen.

Daniel Kroppmanns:
"Die Transaktion eröffnet Eigentümern die Chance, Tegut durch einen bonitätsstarken Betreiber wie Edeka oder Rewe zu ersetzen. Bei kartellrechtlich kritischen Standorten können jedoch längere Übergangsphasen und zusätzlicher Investitionsbedarf entstehen. Eigentümer sollten daher frühzeitig Mietverträge, technische Parameter und alternative Nutzungskonzepte prüfen.“

2 - Mieter und Betreiber

Für Edeka und Rewe geht es nicht nur um Expansion. Gut positionierte Lebensmittelmärkte sind strategische Standorte, die sich aufgrund knapper Grundstücke, hoher Baukosten und langwieriger Genehmigungsverfahren kaum kurzfristig ersetzen lassen.

Daniel Kroppmanns:
“Das gilt besonders für innerstädtische Flächen. Sie bieten häufig weder großzügige Parkmöglichkeiten noch optimale Logistikbedingungen, sichern aber Sichtbarkeit, Kundennähe und den Zugang zu gewachsenen Einzugsgebieten. Die Übernahme eines bestehenden Filialnetzes ermöglicht es den Händlern, diese Standorte ohne langwierige Neuentwicklungen zu besetzen.”

3 - Endverbraucher

Daniel Kroppmanns abschließend: „Für Verbraucher stehen kurze Wege, verlässliche Öffnungszeiten und ein geeignetes Sortiment im Vordergrund. Wo ein Tegut-Markt der wichtigste Nahversorger ist, beeinflusst sein Fortbestand unmittelbar die Lebensqualität und Attraktivität des Standorts. Gleichzeitig birgt die zunehmende Konzentration Risiken. Weniger unabhängige Anbieter können Auswahl, Sortimentsvielfalt und Wettbewerbsdruck reduzieren. Dies betrifft auch regionale Lieferanten und Bio-Produkte, die bei Tegut traditionell eine wichtige Rolle spielen.

"Eine tragfähige Lösung muss deshalb drei Ziele verbinden: den Erhalt der Standorte, einen wirksamen Wettbewerb und die wirtschaftliche Tragfähigkeit der Immobilien. Gelingt dieser Ausgleich, kann die Neuordnung trotz des Verschwindens der Marke Tegut vielen Märkten eine langfristige Perspektive eröffnen.”, Daniel Kroppmanns.