Gesundheitsimmobilien haben sich laut dem aktuellen Healthcare Report 2026[1] von Cushman & Wakefield zu einer der strukturell attraktivsten Assetklassen in Deutschland entwickelt, mit langfristig stabilen, weitgehend konjunkturunabhängigen Erträgen und zunehmender Allokationsrelevanz für institutionelle Investoren.
Getrieben vom demografischen Wandel, der steigenden Krankheitslast und Pflegebedürftigkeit sowie von politischen Leitlinien wie „ambulant vor stationär“ bieten Pflegeimmobilien und Betreutes Wohnen, Medizinische Versorgungszentren (MVZ) und Vorsorge- und Rehabilitationseinrichtungen langfristige Erträge.
Dazu Jan-Bastian Knod, Head of Healthcare Advisory bei Cushman & Wakefield: „Gesundheitsimmobilien zählen zu den strukturell attraktivsten Assetklassen – getragen vom demografischen Wandel und einer Nachfrage, die konjunkturunabhängig wächst. Immobilien dieser Assetklasse haben sich innerhalb der letzten Jahre immer mehr weg vom Nischenprodukt entwickelt und sind nicht zuletzt strategischer Kernbestandteil institutioneller Portfolios.“
Investmentmarkt für Healthcare-Immobilien: strukturelle Knappheit trifft steigenden Kapitaldruck
Alle drei Segmente – Pflege, ambulante Versorgung, Rehabilitation – sind von Angebotsengpässen geprägt. Gleichzeitig steigt das Interesse institutioneller Investoren.
Forward Deals, Projektentwicklungen und Joint-Venture-Strukturen werden an Bedeutung gewinnen. Sie ermöglichen frühzeitigen Marktzugang.
Trends im Investmentmarkt für Healthcare-Immobilien im Überblick:
- Angebotsknappheit als Renditetreiber: Die geringe Neubautätigkeit seit einigen Jahren, unter anderem bedingt durch hohe Baukosten, trifft auf eine steigende Nachfrage in diesem Segment. Das stabilisiert die Renditen und erhöht die Attraktivität von Bestandsinvestments.
- Strukturwandel in der ambulanten Versorgung: Das starke Wachstum von Medizinischen Versorgungzentren (MVZ) führt auch zu größeren organisatorischen Einheiten. Dies reduziert Betriebsrisiken und erhöht Skaleneffekte. Längere Mietverträge, höhere Mieterbonität und geringere Volatilität erhöhen die Attraktivität für potentielle Anleger.
- Vorsorge- und Rehabilitationseinrichtungen kombinieren eine hohe Nachfrage mit attraktiven Renditen und können klassische Pflegeinvestments ergänzen. Auch hierbei wirkt sich der politischer Wille der „Reha vor Rente“ positiv auf die Attraktivität der Teil-Nutzungsklasse aus.
- Ein wichtiges Thema bleibt die Betreiberkonsolidierung im Pflegebereich und im Bereich Betreutes Wohnen: Der Marktanteil der Top 30-Betreiber wächst zwar zunehmend und mit steigender Tendenz, verfügt aber über wachsendem Konsolidierungspotenzial und bietet Chancen für Private Equity, strategische Käufer und Betreiberpartnerschaften.
„Institutionelles Kapital wird weiter verstärkt in alle drei Hauptsegmente des Gesundheitsimmobilien-Marktes investieren – getrieben durch den demografischen Wandel, ein attraktives Risiko-Rendite-Profil und wachsendem ESG-Bewusstsein, das soziale Infrastruktur in den Fokus rückt. Entscheidend für den Investitionserfolg ist dabei die Betreiberqualität, die Standortwahl und der Zeitpunkt des Marktzugangs“, so Jan-Bastian Knod.
Das Beispiel MVZ: „Ambulant vor stationär“ - Stark gestiegene Anzahl Medizinischer Versorgungszentren lockt Investoren wieder zunehmend
Stark positive Vorzeichen zeigt beispielsweise die ambulante medizinische Versorgung. Allein die Anzahl medizinischer Versorgungszentren (MVZ) hat sich seit 2014 mehr als verdoppelt – auf knapp 5.100 Einrichtungen in 2024. Auch das Transaktionsvolumen zeigt nach sehr starken Jahren 2021 und 2022 und einer Delle 2023 und 2024 wieder deutlich nach oben: ähnlich wie im gesamten Healthcare-Bereich lag das Transaktionsvolumen 2026 bereits nach sechs Monaten mit 356 Mio. Euro deutlich über dem Volumen in den jeweiligen Gesamtjahren 2023, 2024 und 2025.
Jan-Bastian Knod: „Neben klassischen Core-Investoren richten zunehmend spezialisierte Healthcare-Fonds ihre Strategie auf Medizinische Versorgungszentren aus. Sie profitieren von der politischen Leitlinie ‚ambulant vor stationär‘ und der zunehmenden Spezialisierung medizinischer Leistungen. Für Investoren entsteht ein Markt mit hoher Mietstabilität, langfristigen Verträgen und gesicherter Nachfrage.“ Knod weiter: „Das Transaktionsvolumen in diesem Bereich spiegelt die reale Marktdynamik nur bedingt wider: Wesentliches Hemmnis für eine höhere Aktivität ist nicht mangelnde Nachfrage, sondern ein strukturell knappes Angebot. Angesichts des strukturellen Nachfrageüberhangs und des zunehmenden Kapitaldrucks auf Investorenseite ist mittel¬fristig von einer deutlichen Ausweitung der Transaktionsaktivität auszugehen – unter anderen durch Projektentwicklungen, Forward Deals sowie der Umnutzung von Bestandsimmobilien in medizinische Versorgungszentren. "
