Der Münchener Bürovermietungsmarkt hat im 2. Quartal 2026 deutlich an Dynamik gewonnen. Nach Auswertungen von Cushman & Wakefield belief sich der Büroflächenumsatz zwischen April und Juni 2026 auf rund 190.000 m² und lag damit 55 Prozent über dem Vorjahresquartal (Q2 2025: 122.700 m²). Für das 1. Halbjahr 2026 summiert sich der Flächenumsatz auf 329.200 m². Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg um 26 Prozent.
„Der Münchener Bürovermietungsmarkt hat sowohl im zweiten Quartal als auch im gesamten ersten Halbjahr 2026 ein deutliches Momentum gezeigt. Entscheidend war dabei nicht nur ein einzelner Großabschluss, sondern auch die insgesamt robuste Marktaktivität über verschiedene Größenklassen hinweg“, sagt Matthias Hofmann, Head of Regional Branch Management Germany und Head of Office Agency München bei Cushman & Wakefield.
Breite Marktaktivität und Großabschluss prägen starkes Quartal
Mit einem Büroflächenumsatz von 190.000 m² im 2. Quartal 2026 konnte der Münchener Bürovermietungsmarkt den soliden Jahresauftakt deutlich übertreffen. Gegenüber dem 1. Quartal legte das Vermietungsvolumen um gut 36 Prozent zu. Auch im langfristigen Vergleich fällt das Ergebnis positiv aus: Das Quartalsvolumen lag rund 31 Prozent über dem entsprechenden 10-Jahresdurchschnitt und unterstreicht damit eindrucksvoll die anhaltende Dynamik des Münchener Marktes.
Für das 1. Halbjahr 2026 summiert sich der Flächenumsatz damit auf 329.200 m². Das Halbjahresergebnis liegt 26 Prozent über dem Vorjahreszeitraum, übertrifft den 5-Jahresdurchschnitt um 15 Prozent und verfehlt den 10-Jahresdurchschnitt nur noch um 5,3 Prozent. Damit zählt München neben Berlin im bisherigen Jahresverlauf zu den beiden Büromärkten in Deutschland, die sich mit - zum Teil deutlich - positiven Vorzeichen sich in die Statistiken eintrugen.
Getragen wurde die positive Entwicklung einerseits durch eine hohe Anzahl von Abschlüssen im kleinen und mittleren Größensegment, andererseits durch einen großvolumigen Eigennutzerabschluss. Größter Abschluss des zweiten Quartals war die unterzeichnete Erweiterung des Apple-Standortes an der Seidlstraße 15–19 mit mehr als 29.000 m². Daneben wurden weitere Abschlüsse oberhalb der Marke von 5.000 m² registriert, darunter
- Siemens im Science Center an der Friedrich-Ludwig-Bauer-Straße mit rund 6.750 m²,
- Alphalignis im Südlicht mit rund 6.450 m² sowie
- Analog Devices in den Highlight Towers mit rund 5.380 m².
Der Apple-Abschluss setzte zwar einen zusätzlichen Impuls, das Marktgeschehen wurde jedoch nicht allein von diesem Sondereffekt getragen. Insgesamt wurden im 2. Quartal 195 Abschlüsse registriert. Für das 1. Halbjahr ergibt sich damit eine nahezu unveränderte Dealanzahl gegenüber dem Vorjahreszeitraum (H1 2026: 295 Abschlüsse; H1 2025: 291 Abschlüsse). Der deutlich höhere Flächenumsatz zeigt jedoch, dass die durchschnittliche Dealgröße im Jahresvergleich gestiegen ist.
Der überwiegende Teil des Umsatzes entfiel weiterhin auf Vermietungen. Von den rund 190.000 m² im 2. Quartal wurden etwa 150.000 m² durch Vermietungen erzielt. Eigennutzer machten rund 40.000 m² aus, wobei der Großteil auf die Erweiterung von Apple entfiel. In der Branchenbetrachtung prägten insbesondere die Informations- und Kommunikationstechnologie sowie Industrieunternehmen das Marktgeschehen. Beide Sektoren vereinten im 2. Quartal mit über 27 beziehungsweise knapp 26 Prozent zusammen mehr als die Hälfte des gesamten Flächenumsatzes auf sich. Die größten Abschlüsse des Quartals spiegeln diese Dominanz deutlich wider.
„Die nach wie vor hohe Zahl der Abschlüsse zeigt, dass die Büroflächennachfrage in München nicht ausschließlich von wenigen Großgesuchen abhängt. Gleichzeitig unterstreichen die größeren Abschlüsse, dass Unternehmen bei klarer Standort- und Flächenstrategie weiterhin bereit sind, auch umfangreiche Entscheidungen umzusetzen“, so Hofmann.
Spitzen- und Durchschnittsmiete steigen weiter
Die Spitzenmiete setzte ihren Aufwärtstrend im 2. Quartal fort und erreichte 57,00 Euro/m². Gegenüber dem Vorquartal entspricht dies einem Anstieg um 1,8 Prozent, im Jahresvergleich ergibt sich ein Plus von 3,6 Prozent. Auch die Durchschnittsmiete entwickelte sich weiter positiv und lag zum Ende des 2. Quartals bei 27,55 Euro/m². Damit stieg sie gegenüber dem Vorquartal um 1,7 Prozent und gegenüber dem Vorjahresquartal um 3,0 Prozent.
Die Mietentwicklung wird weiterhin durch die Nachfrage nach modernen, hochwertigen und gut angebundenen Büroflächen getragen. Besonders Vermietungen in zentralen Stadtlagen wie Altstadt und Maxvorstadt stützen das Mietniveau. Gleichzeitig bleibt der Markt deutlich segmentiert: Während hochwertige Flächen mit zeitgemäßer Ausstattung, ESG-Standards und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten weiterhin gut nachgefragt werden, stehen ältere Bestandsflächen mit Modernisierungsbedarf stärker unter Druck.
„Die Mietentwicklung zeigt, dass Qualität in München weiterhin einen klaren Preis hat. Nutzer fokussieren sich auf Flächen, die moderne Arbeitsmodelle unterstützen, gut erreichbar sind und langfristige ESG-Anforderungen erfüllen. Für solche Produkte bleibt die Zahlungsbereitschaft hoch“, erklärt Hofmann.
Leerstand legt weiter zu – Qualität entscheidet über Vermietbarkeit
Der Büroflächenleerstand in München erhöhte sich zum Ende des 2. Quartals 2026 auf rund 2,01 Mio. m². Die Leerstandsquote lag damit bei 9,2 Prozent und stieg gegenüber dem Vorquartal um 40 Basispunkte. Im Vergleich zum Vorjahresquartal ergibt sich ein Anstieg um einen Prozentpunkt.
Der weitere Leerstandsanstieg ist vor allem Ausdruck einer fortschreitenden Marktselektion. Veränderte Arbeitsmodelle, eine kritischere Prüfung des tatsächlichen Flächenbedarfs sowie steigende Anforderungen an Nachhaltigkeit, Ausstattung und Flexibilität führen dazu, dass nicht alle frei werdenden Flächen kurzfristig wieder absorbiert werden. Besonders Objekte, die heutigen Nutzeranforderungen nur eingeschränkt entsprechen, stehen weiterhin vor erhöhtem Vermarktungsdruck. Moderne Flächen mit guter Lagequalität, hoher technischer Ausstattung und ESG-konformer Gebäudestruktur verfügen hingegen weiterhin über bessere Absorptionschancen. Damit bleibt der Münchener Büromarkt nicht von einer flächendeckenden Nachfrageschwäche geprägt, sondern von einer zunehmenden Differenzierung nach Objektqualität.
Das Fertigstellungsvolumen fiel im 2. Quartal mit 86.300 m² erneut hoch aus. Für das 1. Halbjahr summieren sich die Fertigstellungen damit auf 172.000 m². Das Volumen liegt 29 Prozent über dem 5-Jahresdurchschnitt und 37 Prozent über dem 10-Jahresdurchschnitt. Derzeit befinden sich weitere 697.800 m² Bürofläche im Bau, mit einer Vorvermietungsquote von 36 Prozent. Zu den wichtigsten Projekten in der Pipeline für 2026 und 2027 zählen unter anderem der Google Campus an der Arnulfstraße mit rund 33.500 m² Bürofläche sowie das LOVT Vision im Werksviertel mit knapp 48.000 m² Bürofläche.
„Der Münchener Büromarkt bleibt trotz steigender Leerstände einer der dynamischsten deutschen Bürovermietungsmärkte. Die zentrale Herausforderung liegt weniger in der grundsätzlichen Nachfrage, sondern in der Marktgängigkeit der angebotenen Flächen. Eigentümer älterer Bestände werden sich stärker über Investitionen, Flexibilität und klare Positionierung behaupten müssen“, so Hofmann abschließend.
