Cushman & Wakefield verzeichnete am deutschen Wohnimmobilienmarkt für das vierte Quartal 2025 ein Transaktionsvolumen von 3,06 Mrd. Euro.
Damit ergeben sich für 2025 Gesamtinvestments von 9,05 Mrd. Euro.
Trotz des marginalen Rückgangs um 2 % gegenüber dem Vorjahr ist das Ergebnis ein klares Zeichen für Marktstabilität. Laufende Transaktionen benötigen bis zum endgültigen Vertragsabschluss zum Teil mehr Zeit und werden aus diesem Grund in vielen Fällen erst zum Jahresbeginn 2026 spruchreif werden.
Jan-Bastian Knod, Head of Residential Investment Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Die leichte Verringerung des Transaktionsvolumens spiegelt aus unserer Sicht nicht die tatsächliche Marktdynamik und das große Interesse im Wohnmarkt in Deutschland. Wir sehen viele positive Signale im Markt, die auf ein hohes Interesse und zunehmende Marktdynamik hindeuten. Neben ausländischem Kapital, das vor allem auf großvolumige Anlagemöglichkeiten schaut, kehrt zunehmend das nationale Kapital in das Marktgeschehen zurück. Insbesondere mit dem Fokus auf Neubauqualitäten zeigt sich, dass auch der Forward Deal zurückkommt.“
Hohe Nachfrage bei ausländischem Kapital, nationales Kapital kehrt zurück
Im 4. Quartal betrug der Anteil ausländischen Kapitals bei Transaktionen rund 41 % und lag damit rund 13 Prozentpunkte höher als im Vorquartal. Auf das Gesamtjahr 2025 gerechnet schlägt ein Anteil von 32 % gegenüber 68 % nationalem Kapital zu Buche.
Ausländisches Kapital fokussiert sich im Wesentlichen über Value Add oder Opportunistische Investments auf großvolumigere Portfoliokäufe. Über entsprechende Investmentmanager, oftmals mit Sitz in London, sucht Kapital aus asiatischen oder nordamerikanischen Quellen sowie Quellen aus dem Mittleren Osten entsprechende Anlagemöglichkeiten.
Im Vergleich dazu erweisen sich nationale Kapitalquellen auf dem Wohninvestmentmarkt nach wie vor als selektiver. Der Fokus liegt dabei auf Einzeltransaktionen bis zu einem mittleren zweistelligen Mio.-Volumen. Dabei gilt es hervorzuheben, dass solche Deals Objekte in guten Lagen mit Neubauqualität zum Abschluss kommen, geprägt vor allem von Core-Kapital mit geringen Ausschüttungsrenditen.
Einzeltransaktionen und Portfoliotransaktionen gleich auf
In 2025 war der Anteil von Portfoliotransaktionen am gesamten Investmentvolumen nahezu gleich mit dem von Einzeltransaktionen. Rund 49,4 % (4,47 Mrd. Euro) machten Portfoliotransaktionen aus. Hervorzuheben sind insbesondere überregionale Portfolien: Sie machten mit 3,37 Mrd. Euro drei Viertel aller Portfoliotransaktionen aus.
Einzeltransaktionen beliefen sich 2025 auf 4,58 Mrd. Euro und damit nur geringfügig mehr als Portfolios. In diesem Segment waren vor allem nationale Investoren aktiv.
Forward Deal kommt zurück, Kreativität bei Transaktionen
Cushman & Wakefield sieht eine zunehmende Nachfrage nach Forward Deals. Aufgrund der geringen Verfügbarkeit von Produkten mit Neubauqualität an guten Standorten, schauen sich Investoren sukzessive mehr Forward Deals an. Im Fokus ist dabei die Standortqualität sowie die Bonität des Bauträgers, aber auch die ESG-Compliance. Ohne energetische Effizienz des Assets können viele Investoren keinen Ankauf tätigen. Besteht Baurecht, so sind auch wieder längere Forward-Zeiträume von 18-24 Monaten bis Fertigstellung darstellbar.
„Zusammengefasst spielt aktuell Kreativität bei der Strukturierung und Finanzierung vieler Transaktionen eine wichtige Rolle. Dabei sind vermehrt Joint Venture-Strukturen, Co-Investoren, Konzepte mit Projektentwicklern sichtbar“, so Jan-Bastian Knod.
Student- und Micro-Living: Hohes Investoreninteresse - Transaktionsaktivität unverändert auf niedrigem Niveau durch geringe Produktverfügbarkeit
Auch im 4. Quartal 2025 zeigt sich in diesem Bereich mit 23 Mio. Euro ein unverändert geringes Transaktionsvolumen. Damit wurden im Gesamtjahr 142 Mio. Euro generiert. „Dies entspricht bei Weitem nicht der Nachfrage von Investoren für den Markt. Vielmehr spielt die geringe Neubauaktivität eine wesentliche Rolle für die geringe Verfügbarkeit von attraktiven Anlagen. Darüber hinaus kamen größere avisierte Plattformdeals in 2025 nicht zum Abschluss oder wurden verschoben“, so Jan-Bastian Knod. Cushman & Wakefield sieht für 2026 dennoch einen klar positiven Trend und erwartet ein steigendes Transaktionsvolumen.
Jan-Bastian Knod abschließend zur weiteren Entwicklung des Residential-Investment-Marktes in Deutschland: „Die enorme Marktdynamik mit steigendem Interesse von nationalem aber auch internationalem Kapital bestätigt die abgeschlossene Preisstabilisierung mit einer Tendenz von fallenden Renditen für den Jahresverlauf 2026 in der Folge. Der vermehrte Wiedereintritt des nationalen Kapitals wird die Transaktionsaktivität gemeinsam mit der hohen Nachfrage nach großvolumigen Transaktionen durch ausländisches Kapital bestimmen.“
