Der deutsche Investmentmarkt für gewerbliche Immobilien hat im 4. Quartal 2025 deutlich an Dynamik gewonnen. Nachdem das Marktgeschehen in der ersten Jahreshälfte von Zurückhaltung geprägt war, sorgten eine stabilere Finanzierungssituation, eine verbesserte Preisorientierung sowie eine wachsende internationale Nachfrage ab dem Herbst für spürbar mehr Aktivität.
Das Gesamtjahr 2025 erreichte ein Transaktionsvolumen von rund 23,04 Mrd. Euro und lag damit 3 Prozent über dem Vorjahreswert. Das vierte Quartal erwies sich mit einem Volumen von 6,95 Mrd. Euro als der stärkste Abschnitt des Jahres und trug maßgeblich zur positiven Jahresbilanz bei.
• Top-7-Märkte mit 11,98 Mrd. Euro im Bereich des Vorjahreswerts
• Internationaler Investorenanteil bei 45 Prozent (rund 10,29 Mrd. Euro, +11 Prozent gegenüber 2024)
• Handelsimmobilien mit 6,48 Mrd. Euro (28 Prozent Marktanteil) stärkste Assetklasse
• Hotelimmobilien mit einem Zuwachs von über 50 Prozent auf rund 1,97 Mrd. Euro
Konjunkturelles Umfeld: Stabilisierung bei weiterhin niedrigem Wachstum
Die deutsche Wirtschaft befand sich zum Jahresende 2025 in einer Phase moderater Stabilisierung, allerdings auf einem insgesamt niedrigen Wachstumsniveau. Für das Gesamtjahr wird lediglich ein geringfügig positives Wirtschaftswachstum zwischen 0,1 und 0,2 Prozent erwartet. Während strukturelle Herausforderungen wie hohe Kostenbelastungen in der Industrie, eine schwache Baukonjunktur und ein verhaltener Außenhandel weiterhin das Umfeld prägen, deuten mehrere Frühindikatoren auf eine allmähliche konjunkturelle Aufhellung im Jahr 2026 hin. Die Kombination aus steigenden Reallöhnen, einem stabilen Arbeitsmarkt, rückläufigen Inflationsraten und absehbaren fiskalischen Impulsen spricht dabei für eine vorsichtige, aber zunehmend tragfähige konjunkturelle Stabilisierung mit Erholungstendenzen, wenngleich die Eurozone insgesamt etwas dynamischer wächst.
Zins- und Finanzierungsumfeld: Zinspause sorgt für höhere Planbarkeit
Auf der Zinsseite stellte sich im Verlauf des zweiten Halbjahres 2025 eine deutlich höhere Planbarkeit ein. Die Europäische Zentralbank hat die Leitzinsen zuletzt unverändert belassen, wodurch sich das geldpolitische Umfeld stabilisierte. Parallel dazu bewegten sich die Renditen zehnjähriger Bundesanleihen in einem vergleichsweise engen Korridor. Diese Entwicklung führte zu einer spürbaren Verbesserung der Planbarkeit und punktuell zu leicht verbesserten Finanzierungskonditionen und trug insbesondere im vierten Quartal dazu bei, dass Investoren wieder vermehrt Finanzierungen strukturierten und Transaktionen umsetzten. Auch die Preisfindung hat sich im Jahresverlauf weiter geklärt, was vielen Marktteilnehmern zusätzliche Sicherheit verschaffte.
„Die Marktteilnehmer haben im vierten Quartal wieder deutlich mehr Orientierung und Sicherheit gewonnen. Die Kombination aus stabileren Zinsen, klareren Preisrelationen und einer vorsichtigen wirtschaftlichen Bodenbildung hat dazu geführt, dass Investoren wieder aktiver Chancen prüfen“, sagt Simon Jeschioro, Head of Capital Markets & Investment Advisory Germany bei Cushman & Wakefield.
Anstieg der Aktivitäten durch großvolumige Transaktionen im vierten Quartal
Der Investmentmarkt zeigte im vierten Quartal eine weitere Belebung, wobei insbesondere die Zunahme großvolumiger Einzeldeals das Marktbild prägte. Hervorzuheben ist der Verkauf des traditionsreichen Kaufhauses Oberpollinger in der Münchner Innenstadt, das für rund 380 Mio. Euro vom lokalen Investor Erich Schwaiger erworben wurde. Ebenfalls aus der Signa-Insolvenz wechselten weitere prominente innerstädtische Handelsimmobilien den Eigentümer: Das Warenhaus Galeria Karstadt am Kurfürstendamm in Berlin wurde für etwa 155 Mio. Euro verkauft, während das Entwicklungsareal Corbinian in München für rund 200 Mio. Euro veräußert wurde. Beide Assets gingen an die österreichische Stumpf Development GmbH.
Im Gesamtjahr 2025 belief sich das Volumen der Einzeltransaktionen auf rund 18,23 Mrd. Euro (+12 Prozent gegenüber 2024), während Portfoliotransaktionen mit etwa 4,81 Mrd. Euro um 21 Prozent rückläufig waren. Dies unterstreicht die stärkere Fokussierung der Investoren auf selektive, großvolumige Einzelassets. Internationale Investoren stellten mit 45 Prozent einen um rund 3 Prozentpunkte höheren Marktanteil als im Vorjahr, während nationale Käufer mit 55 Prozent weiterhin die größte Investorengruppe blieben und damit ihre dominante Rolle im aktuellen Marktumfeld bestätigten.
Regionale Entwicklung: Heterogenes Bild, deutliche Belebung im Schlussquartal
Die großen deutschen Investmentstandorte zeigten im Jahresverlauf eine heterogene Entwicklung. Insgesamt entfielen auf die Top-7-Märkte im Jahr 2025 rund 11,98 Mrd. Euro, was einem Anteil von 52 Prozent und damit nahezu dem Vorjahresniveau entspricht (2024: 11,76 Mrd. Euro).
Das Investmentvolumen außerhalb der Top-7 belief sich auf rund 11,06 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von rund 48 Prozent und lag damit etwa 4 Prozent über dem Niveau von 2024 (10,64 Mrd. Euro), was die weiterhin hohe Bedeutung der B- und C-Standorte unterstreicht.
Innerhalb der Top-7-Märkte erwies sich Hamburg 2025 mit einem Transaktionsvolumen von rund 2,29 Mrd. Euro als dynamischster Standort und verzeichnete mit einem Plus von 53 Prozent gegenüber dem Vorjahr den stärksten Zuwachs. Berlin kam auf ein Volumen von rund 3,33 Mrd. Euro und zeigte insbesondere im zweiten Halbjahr eine spürbare Belebung, lag im Gesamtjahr jedoch leicht unter dem Vorjahresniveau (-2 Prozent). Auch München erzielte mit rund 2,78 Mrd. Euro ein sehr solides Ergebnis und profitierte im Jahresverlauf von mehreren großvolumigen Einzeldeals; insgesamt lag das Transaktionsvolumen hier um 24 Prozent über dem Vorjahr. Frankfurt erreichte 2025 ein Transaktionsvolumen von rund 0,97 Mrd. Euro und blieb deutlich unter dem Vorjahreswert (-48 Prozent). Düsseldorf kam mit rund 1,30 Mrd. Euro auf ein Plus von 18 Prozent und profitierte insbesondere von einer Belebung im Schlussquartal. Köln erzielte ein Volumen von rund 0,98 Mrd. Euro und lag damit um 13 Prozent unter dem Vorjahresniveau, während Stuttgart mit rund 0,35 Mrd. Euro einen deutlichen Rückgang verzeichnete (-32 Prozent).
Assetklassen: Rückenwind zum Jahresende in nahezu allen Segmenten
Auch auf Ebene der Assetklassen setzte sich zum Jahresende ein positiver Trend fort. Der Einzelhandel blieb 2025 mit einem Transaktionsvolumen von rund 6,48 Mrd. Euro und einem Marktanteil von 28 Prozent die stärkste Assetklasse und verzeichnete ein deutliches Plus von 57 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Im Bürosegment war insbesondere im 4. Quartal eine spürbare Belebung zu beobachten; insgesamt erreichte das Segment ein Volumen von rund 5,13 Mrd. Euro (über 22 Prozent Marktanteil), was in etwa dem Vorjahresniveau entspricht, unterstützt durch klarere Preisfindungen und eine wachsende Investitionsbereitschaft internationaler Käufer.
Logistik- und Industrieimmobilien kamen 2025 auf rund 5,00 Mrd. Euro bzw. knapp 22 Prozent Marktanteil und lagen damit rund 17 Prozent unter dem Vorjahreswert. Der Hotelmarkt setzte seine Erholung fort und gewann zum Jahresende erneut deutlich an Dynamik: Mit einem Transaktionsvolumen von 1,97 Mrd. Euro und einem Marktanteil von knapp 9 Prozent verzeichnete das Segment ein kräftiges Plus von 51 Prozent gegenüber 2024 (1,31 Mrd. Euro).
Renditen: Stabiles Niveau durch Preistransparenz
Die Spitzenrenditen zeigten sich im 4. Quartal stabil. Büroimmobilien in den Top-7 blieben bei durchschnittlich rund 4,90 Prozent, Geschäftshäuser in 1A-Lagen bei etwa 4,46 Prozent und Logistikimmobilien bei rund 4,50 Prozent. Die stabilen Werte deuten darauf hin, dass der Markt im Verlauf des Jahres ein neues Gleichgewicht erreicht hat, das von einer höheren Preistransparenz und einer breiteren Investorenbasis getragen wird.
Ausblick auf 2026: Fortsetzung der Erholung wahrscheinlich
Mit Blick auf das Jahr 2026 erwartet Cushman & Wakefield eine weitere Normalisierung des Transaktionsgeschehens. Die Kombination aus stabilen Zinsen, steigender internationaler Kapitalmobilität und sich verbessernden wirtschaftlichen Rahmenbedingungen dürfte dazu beitragen, dass sich der positive Trend aus dem vierten Quartal 2025 auch in 2026 fortsetzt.
„Das vierte Quartal 2025 markiert eine Wende im Transaktionsgeschehen. Wir sehen erstmals seit mehreren Jahren wieder eine Belebung, getragen von breiterer Nachfrage. Für 2026 erwarten wir eine Fortsetzung dieser Entwicklung – nicht im Sinne eines schnellen Aufschwungs, sondern als stabilen, schrittweise gangbaren Weg zurück in ein normalisiertes Marktumfeld“, sagt Alexander Waldmann, Team Leader Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield.
