グローバル不動産総合サービス会社のクッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（グローバル本社：米国イリノイ州シカゴ、日本本社：千代田区永田町、C&W）は、東京におけるオフィス市況について最新のレポートを発表致しました。
アウトルック
- オフィスワーカー数の増加に加え、2027年および2028年の新規供給が限定的であること、さらに建築コスト上昇を背景とした新築物件の竣工遅延が今後も発生する可能性を踏まえると、需給の逼迫した状況は続き、低空室率と賃料上昇基調も当面継続すると見込まれる。一方、企業収益の悪化が顕在化した場合にはオフィス需要の減速に繋がる可能性があるが、その影響は一定のタイムラグを伴う為、今後の企業業績動向を注視する必要がある。
- 2030年にかけて消費者物価指数(総合CPI)は年率約1.2～2.4％程度の上昇が見込まれる。今後の賃料水準を見通すうえでは、マーケット賃料の上昇に加え、CPI連動型条項契約による賃料変動の影響も織り込む必要がある。
景況感
日銀短観6月調査によれば、全産業・全規模における業状判断DI(「良い」-「悪い」社数構成比)は18ポイントとなり、2四半期連続で改善したのち、前回(2026年３月)調査から横ばいとなった。一方、先行DIは7ポイントの低下が見込まれ、企業は今後の事業環境に対して慎重な見方を示している。企業の2026年度売上高見通しは前年比3.3%増3と堅調な増加が見込まれるものの、経常利益は前年比2.4％減3と減益になる見通し。原材料費や人件費の上昇に加え、エネルギーコストの高止まりが企業収益を圧迫し、利益率の低下が見込まれる。東京のオフィスワーカー数は2026年第2四半期に前年同期比約3.8万人増加4となり、オフィス需要は引き続き堅調である。
需給・賃料動向
都心5区グレードAオフィスの平均想定成約賃料は43,096円/坪となり、前年同期比14.5%、前四半期比4.9%上昇した。空室率は0.6%と前四半期から0.1ポイント上昇したものの、2025年第3四半期以降、依然として1%未満の低水準を維持している。2026年上半期のネットアブソープションは新規供給量をわずかに下回った。過去ネットアブソープションが新規供給量を大幅に上回った2024年及び2025年と比較すると、需要ベースでは一服感が見られるが、市場全体で募集面積が枯渇していることによる流動性の低さが一因である。1年以内竣工予定の新築ビルの内定率は95.5%と高水準にあり、2027年及び2028年の新規供給量が相対的に少ないことから、需給の逼迫した状況は今後も継続すると予測される。
サブマーケット別では、芝浦・海岸エリアにおいて募集面積が前年同期比32.4％減少し、大幅な改善が見られた。これは2025年竣工ビルを中心に成約が進んだことが主な要因である。想定成約賃料はほぼ全てのサブマーケットで前年同期比二桁上昇し、とりわけ晴海・勝どきエリアでは31.2％と大幅に上昇した。京橋・八重洲・日本橋エリア(以下「京八日エリア」)の平均想定成約賃料が55,458円/坪となり、丸の内・大手町エリア(以下「丸大エリア」)の53,493円/坪を上回った。前四半期比で、丸大エリアにおける集計ビル群の約7割の想定成約賃料が上昇したのに対して、京八日エリアでは約9割のビルで上昇し、エリア全体での賃料を押し上げた。
物価上昇の影響がオフィス市場に波及
建築コストの上昇を背景に、新築ビルの竣工遅延が顕著化している。2025年8月時点で2026～2030年に竣工を予定していた新築ビル開発計画36件のうち、8件の竣工時期が後ろ倒しとなった。遅延対象となる貸床面積は約8.7万坪(貸床面積が未確認の2件を除く)に上り、遅延月数は平均で約25カ月だった。遅延が顕著なのは2029年竣工予定の3物件で、平均遅延期間は約31カ月と市場平均を上回っている。建築コストや建物設備等の維持管理費の上昇を賃料へ転嫁する動きも見られる。一部のオーナーでは新規契約や再契約のタイミングで消費者物価指数(CPI)に連動した賃料改定の導入を提示し始めている。
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クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドについて
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド（NYSE: CWK）は、テナント・ビジネスおよび不動産投資ビジネスにおいて、包括的な事業用不動産サービスを提供する世界有数のグローバル企業です。約60か国において350拠点以上を展開し、約53,000名の従業員を擁しています。2025年は、施設管理、売買仲介、鑑定評価、テナントレップ、リーシング、プロジェクト・マネジメントおよびその他の主要事業分野において、売上高103億ドルを計上いたしました。「Better never settles（より高い価値の創出を追求し続ける）」という理念のもと、持続的な成長と企業価値向上に取り組んでおり、その企業文化は業界内外で高い評価を受けています。詳細につきましては、当社ウェブサイト（www.cushmanwakefield.com）をご参照ください。
