El mercado de oficinas de Madrid ha cerrado 2025 superando por segundo año consecutivo los 500.000 m² de superficie contratada, con un último trimestre especialmente dinámico en el que se han alcanzado más de 130.000 m². El cierre del ejercicio refleja un contexto dominado por operaciones corporativas de gran volumen, junto con un flujo constante de transacciones vinculadas al sector de la formación y la educación principalmente.
La tendencia iniciada en 2024 se ha consolidado, con el interior de la M-30 como el mercado más demandado por las empresas. Las compañías priorizan edificios de alta calidad, ubicaciones prime y entornos urbanos donde se concentre la actividad económica y social, en línea con la búsqueda de mayores niveles de productividad y bienestar para los empleados. En este contexto, el CBD ha sido el submercado más activo, concentrando el 32% de la superficie contratada y el 33% del número total de operaciones.
El fuerte interés por las ubicaciones centrales ha impulsado las rentas en el interior de la M-30, que ha registrado los mayores incrementos del año. Madrid cierra 2025 con una renta prime de 43,00 €/m²/mes, con un incremento de más del 10% desde 2023. La baja disponibilidad en este submercado y la limitada oferta futura hace que la disponibilidad responda principalmente a procesos de rotación, lo que generará una presión en la renta con expectativas de que los niveles alcanzados puedan superarse en los próximos ejercicios.
Fuera de la M-30, los focos de oficinas de calidad también han ganado protagonismo. Algunos micromercados del área descentralizada han registrado niveles de actividad que no se observaban desde hace años, una tendencia que se espera continúe consolidándose en 2026.
La tasa de disponibilidad en el mercado de oficinas de Madrid se sitúa en el 8% y previsiblemente se mantendrá estable durante 2026.
La Nuevas Áreas de Negocio como el 22@ lideran la contratación en Barcelona
En Barcelona, la contratación de oficinas durante el cuarto trimestre de 2025 ha alcanzado los 47.000 m², distribuidos en 63 operaciones, tras un trimestre previo excepcional que superó los 120.000 m². Este comportamiento confirma la solidez del mercado.
El volumen total contratado a lo largo de 2025 se sitúa en 317.000 m², un 10% más respecto al año anterior, reflejando una actividad constante, con una clara preferencia por activos modernos y bien ubicados. Durante el año se han cerrado dos operaciones de gran tamaño, ambas superiores a los 14.000 m²; una en el edificio Aura, ubicado en el CBD, y otra en el edificio Diagrame, en el distrito 22@.
La demanda se ha concentrado principalmente en las Nuevas Áreas de Negocio, que han representado el 50% de la superficie total contratada, seguidas por el Centro Ciudad y el CBD, ambos con un 20%, y la Periferia, con el 10%. En esta última, los ritmos de absorción se han acelerado de forma progresiva, con un creciente interés por parte del sector industrial.
La calidad de los espacios sigue siendo un factor determinante en la toma de decisiones en Barcelona, el 80% de la superficie contratada en 2025 corresponde a edificios clasificados como A o B+, lo que confirma la preferencia de las empresas por espacios eficientes, sostenibles y adaptados a las nuevas formas de trabajo. Por sectores, el tecnológico continúa liderando la demanda, concentrando el 22% de la superficie contratada, seguido por el sector profesional (17%) y los servicios (15%).
La renta prime en Barcelona se sitúa actualmente en 31,50 €/m²/mes, 5% más respecto al ejercicio anterior y un 11% más desde 2023, impulsada por la escasa disponibilidad de espacios de alta calidad en zonas como Paseo de Gracia y Diagonal. Se espera que esta tendencia al alza continúe en los próximos meses, especialmente en el centro de la ciudad y el CBD, donde la oferta sigue siendo limitada.
Durante 2025 se han entregado 167.000 m² de nueva superficie, con un 40% ya comprometido con usuario final, lo que evidencia una estrategia de anticipación por parte de los promotores. De cara a 2026, está prevista la entrega de 122.000 m² adicionales, de los cuales un 60% ya cuenta con usuario final, lo que limitará de forma significativa su impacto sobre la disponibilidad. Actualmente, la tasa de disponibilidad se sitúa en el 9,6%, manteniendo la tendencia descendente observada en trimestres anteriores.
En este contexto, Alfredo Collar, socio, director de Agencia Oficinas España de Cushman & Wakefield, señala que, “de cara al corto y medio plazo, la limitada disponibilidad de stock de calidad en los centros urbanos se perfila como uno de los principales retos del mercado. Esta escasez no solo continuará impulsando las rentas, sino que actuará como catalizador de nuevas dinámicas, favoreciendo el movimiento de ocupantes hacia edificios mejor adaptados a sus necesidades, el reposicionamiento de activos existentes, con especial intensidad en Barcelona, y la activación de operaciones de inversión orientadas a la creación de producto de alta calidad”.
