CONTEXTO DE MERCADO
- El mercado residencial español muestra una recuperación sólida en 2025, con una inflación controlada (2,2 %) y una población en crecimiento (49,15 M).
- La bajada del Euribor ha impulsado las transacciones, que crecieron un 20 % interanual hasta mayo.
- La inversión institucional mantiene su protagonismo, especialmente en BTR y Flex Living.
- Aumenta la regulación del alquiler, con zonas tensionadas y la introducción del índice IRAV para la actualización de rentas.
- La demanda de alquiler sigue superando a la oferta, lo que refuerza la presión sobre las rentas.
TENDENCIAS DE OCUPANTES Y OPERADORES
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PRS / BTR / Flex Living:
- Fuerte demanda de alquiler por dificultades de acceso a la propiedad.
- Flex Living lidera el crecimiento (+200 % en entregas en 2024).
- BTR mantiene un ritmo estable con 8.000 unidades entregadas.
- PRS se mantiene constante con un stock de ~20.000 unidades.
- Alta actividad institucional, especialmente en BTR y Flex.
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PBSA (Residencias de Estudiantes):
- Tasa de provisión de camas del 7% en relación con el total de la población estudiantil en España.
- Aumento de estudiantes internacionales por calidad educativa y estilo de vida.
- Mercado fragmentado; los principales operadores representan <45 % del total.
- Nuevos desarrollos liderados por capital institucional en ciudades clave y secundarias.
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NH (Residencias de Tercera Edad):
- Envejecimiento poblacional y alta esperanza de vida impulsan la demanda.
- Déficit de ~100.000 camas respecto a estándares recomendados.
- Mercado fragmentado; los 10 principales operadores controlan solo el 25 %.
- Apuesta por desarrollos sostenibles en nuevas ubicaciones.
- Costes operativos presionan a los operadores, especialmente en salarios.
TRANSACCIONES Y RENTABILIDADES
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PRS / BTR / Flex Living:
- Actividad transaccional moderada pero estable en S1 2025, con 617 M€ invertidos (+52 % interanual).
- Operaciones destacadas: GMP adquiere Bext Space (285 unidades, Madrid); Dos ventas BTR realizadas por Neinor Homes a Round Hill (123 unidades, 25 Mn€) y a 1810 Capital Investments (128 unidades, 25 Mn€) en diversas localidades de España.
- Rentabilidades prime: 3,75 % en Madrid centro y 3,95 % en Barcelona; zonas descentralizadas entre 4,15 % y 4,25 %.
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PBSA (Residencias de Estudiantes):
- Fuerte reactivación del mercado con operaciones de gran volumen.
- Destaca la compra del portfolio Livensa Living (9.000 camas) por CPPIB a Brookfield por 1.200 M€.
- Rentabilidad prime comprimida hasta el 4,40 % en Q2 2025.
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NH (Residencias de Tercera Edad):
- El año 2025 comenzó con una actividad inversora limitada, incluyendo una operación de cartera y tres transacciones individuales, dos de ellas con Sanitas como operador.
- La expansión continua de operadores como Sanitas en ubicaciones clave de Madrid podría generar nuevas oportunidades de inversión tanto para capital privado como institucional.
- Rentabilidad prime teórica en torno al 5,5 %, aunque las operaciones se cierran por encima del 6 %.
