CONTEXTO DE MERCADO
- El mercado residencial español mantiene un crecimiento sólido en 2025, apoyado por la bajada del Euríbor y una recuperación de las transacciones (+18,8 % interanual, con 422.000 operaciones hasta julio).
- La inversión institucional continúa siendo un pilar clave, consolidando al sector Living como una de las clases de activos más resilientes en España.
- A pesar de una inflación moderada (2,2 %), la asequibilidad limitada y la escasa nueva promoción siguen desplazando la demanda hacia el alquiler.
- El entorno regulatorio y los controles de renta se intensifican, especialmente en Cataluña y Madrid, condicionando las estrategias futuras de desarrollo y gestión.
- En PBSA, la suboferta estructural (7 % de provisión de camas) y la fragmentación del mercado refuerzan el atractivo del segmento para el capital institucional.
- En NH, la población mayor de 65 años (10,19 M en 2025) y un índice de dependencia del 29,9 % apuntalan el crecimiento a largo plazo del sector.
TENDENCIAS DE OCUPANTES Y OPERADORES
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PRS / BTR / Flex Living:
- Demanda de alquiler sostenida, impulsada por la dificultad de acceso a la propiedad y los cambios demográficos.
- Flex Living lidera el crecimiento, con más de 6.000 unidades entregadas en 2024 y un stock total de 12.000 unidades en 2025.
- BTR mantiene un ritmo estable, con 8.000 unidades entregadas y un stock nacional de 25.500 unidades.
- PRS presenta estabilidad con aproximadamente 20.000 unidades, reflejando la madurez del sector.
- Alta actividad institucional, liderada por Avalon, Vivenio SOCIMI, DWS–Urban Input, Värde & Greystar y Nuveen, que concentran cerca del 60 % del mercado.
- Se prevé una rotación de carteras y un pipeline en expansión, impulsado por estrategias de desarrollo y reposicionamiento.
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· PBSA (Residencias de Estudiantes):
- España presenta una tasa de provisión del 7 %, frente al 16 % de Alemania y el 12 % de Francia.
- El aumento de estudiantes internacionales refuerza la demanda, impulsado por la asequibilidad, calidad educativa y la reputación académica del país.
- El mercado sigue fragmentado, con los 10 principales operadores controlando menos del 45 % del total de camas, lo que genera oportunidades de consolidación.
- Los cinco principales operadores gestionan cerca de 40.000 camas, con una expansión activa en ciudades secundarias (Granada, Valencia, Navarra, Salamanca).
- Existen más de 20.000 camas en desarrollo, incluyendo 5.000 sin operador asignado.
- Los nuevos desarrollos priorizan criterios ESG, sostenibilidad y experiencia comunitaria, alineados con las preferencias de la Generación Z.
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NH (Residencias de Tercera Edad):
- El envejecimiento poblacional y la alta esperanza de vida (84,25 años) refuerzan la demanda estructural.
- España requiere más de 100.000 camas adicionales para alcanzar los estándares europeos.
- El mercado se mantiene fragmentado, con los 10 principales operadores (DomusVi, Orpea, Vitalia, Amavir, Sanitas, entre otros) controlando solo el 25 % de la oferta.
- Se observa una expansión geográfica en Madrid, Barcelona y la costa mediterránea, junto con el desarrollo de formatos sostenibles y unidades individuales.
- Los costes operativos elevados (especialmente salariales) continúan presionando los márgenes, aunque la ocupación se mantiene alta.
TRANSACCIONES Y RENTABILIDADES
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PRS / BTR / Flex Living:
- Volumen total de 656 M€ en transacciones durante el 3T 2025 (481 M€ en BTR, 175 M€ en PRS) y 219 M€ adicionales en Flex Living.
- Operaciones destacadas:
- Hines adquiere 531 unidades en Cuatro Vientos (Madrid) por 155 M€
- Vivenio compra 200 unidades en Villaverde a Tectum por 50 M€.
- Impar Capital convierte activos de Telefónica en 67 unidades de media estancia (30 M€).
- Blue Coast Capital adquiere 480 viviendas asequibles en Sevilla.
- Rentabilidades prime: 3,75 % en Madrid y 3,95 % en Barcelona; zonas descentralizadas entre 4,15 % y 4,25 %.
- La colaboración público-privada se consolida como vía clave para atender la presión de asequibilidad.
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PBSA (Residencias de Estudiantes):
- Reactivación notable con operaciones de gran volumen.
- Principales transacciones:
- Compra de Livensa Living (9.000 camas) por CPPIB a Brookfield (1.200 M€).
- Azora adquiere 12 activos de EQT por 450 M€.
- Morgan Stanley, Invesco y Ardian/Rockfield cierran adquisiciones en Barcelona, Marbella y Terrassa.
- Rentabilidad prime comprimida al 4,4 % en el tercer trimestre de 2025.
- El apetito inversor se concentra en activos sostenibles y ubicaciones universitarias secundarias.
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Nursing Homes (Residencias de Tercera Edad):
- Actividad inversora sostenida en 2024–2025, con operaciones destacadas:
- Romano Senior compra 11 activos de DomusVi (92 M€).
- Wellder amplía cartera con 832 camas adicionales.
- Atland Voisin adquiere 4 activos a Korian (25 M€).
- En 2025, Neural adquiere Mentalia (57 centros, 14.000 pacientes, 100 M€) y StepStone Group toma participación en Vitalia (900 M€).
- Rentabilidades prime: entre 5,40 % y 5,50 % para activos nuevos con operadores sólidos, superando el 6 % en activos antiguos.
- Se anticipa compresión de rentabilidades en proyectos premium y un renovado interés por el Plan Velocidad de la Comunidad de Madrid.
