CONTEXTO ECONÓMICO
El entorno económico de España a principios de 2025 se caracteriza por la recuperación del mercado inmobiliario, una inflación persistente pero controlada (IPC anual del 2,3 %) y un ligero aumento de la población hasta los 49,08 millones de habitantes. Las duras condiciones hipotecarias, el lento crecimiento de los salarios y la inflación relativamente persistente han aumentado la demanda de alquiler. El mercado anticipa una mejora adicional de las condiciones macroeconómicas y posibles recortes adicionales de los tipos de interés por parte del BCE, lo que debería respaldar el aumento de la actividad transaccional en el sector residencial.
RESUMEN DE LA DEMANDA
La demanda de arrendamiento e inversión en el sector residencial español sigue siendo sólida, con un notable cambio hacia los productos de alquiler debido a las dificultades para acceder a la propiedad. Entre las principales tendencias se incluyen:
- Fuerte demanda de alquiler impulsada por las duras condiciones hipotecarias, el aumento de los precios de la vivienda y los cambios demográficos (hogares más pequeños).
- Los inversores institucionales siguen muy activos, especialmente en BTR y Flex Living, con un aumento tanto en las entregas como en el volumen de inversión (+300 % interanual en 2024) en este último.
- Principales operaciones del primer trimestre de 2025: Hines adquirió un proyecto de Flex Living en Valencia (650 unidades, 65 millones de euros); Vivenio compró un activo de BTR en Madrid (180 unidades, 50 millones de euros).
- La vivienda asequible está ganando terreno y representará más de un tercio del volumen total de inversión en 2024.
- Se espera un aumento de la actividad transaccional en 2025, gracias a la mejora de las perspectivas macroeconómicas y al descenso de los tipos de interés.
TENDENCIAS DE LA DESOCUPACIÓN
La desocupación se mantiene baja en todo el sector residencial, con una demanda elevada y creciente que supera la nueva oferta. Se prevé que la brecha entre la demanda y la oferta persista, lo que respaldará el crecimiento continuado de los alquileres. No se observa un impacto significativo del espacio subarrendado y el mercado sigue siendo ajustado, especialmente en los centros urbanos prime y en los submercados de alquiler consolidados.
TENDENCIAS DE LOS ALQUILERES
Los precios de alquiler de los activos BTR/PRS/Flex Living siguen aumentando, con un crecimiento interanual superior al 10 % a pesar del aumento de la oferta. Los alquileres en los centros urbanos prime son de 25,0 €/m²/mes en Madrid y de 23,3 €/m²/mes en Barcelona, con alquileres descentralizados de 20,0 € y 18,3 €/m²/mes, respectivamente. Los fuertes aumentos de los alquileres han elevado los índices de asequibilidad a niveles elevados, especialmente en el centro de Madrid y Barcelona, lo que ha intensificado la presión sobre estos mercados.
CONSTRUCCIÓN Y OFERTA EN PROYECTO
La oferta en proyecto sigue activa:
- El parque de viviendas BTR ha crecido rápidamente, pasando de 500 unidades en 2019 a 25 300 a finales de 2024, con una oferta en proyecto de 30 300 unidades, lo que eleva la oferta total a aproximadamente 55 600 unidades.
- El stock de Flex Living se triplicó entre 2022 y 2024, alcanzando casi 11 900 unidades, con una sólida cartera de 17 820 unidades (aproximadamente 30 000 unidades en total).
- El parque de PRS se mantiene estable en torno a las 20 000-20 600 unidades.
- El mercado de BTR está bastante repartido entre los principales inversores, con Avalon a la cabeza con una cuota de mercado del 18 %.
- La nueva construcción se concentra tanto en ubicaciones privilegiadas como descentralizadas, y el capital institucional desempeña un papel clave en la financiación y el desarrollo.
