CONTEXTO ECONÓMICO
El año 2025 comienza con una incertidumbre continuada, influida por factores geopolíticos y las continuas bajadas de los tipos de interés del BCE. El crecimiento del PIB español supera al de la zona euro, con una previsión para 2024 del 3,3 % y unas expectativas superiores al 2,0 % para 2025. La tasa de desempleo en Madrid se sitúa en el 9,06 %, por debajo de la media nacional del 10,61 %. Las perspectivas económicas siguen siendo positivas, lo que posiciona a España como un motor clave del crecimiento de la zona euro.
RESUMEN DE LA DEMANDA
La actividad de alquiler en Madrid sigue siendo sólida, con 117 000 m² alquilados en el primer trimestre de 2025 en 125 operaciones, lo que refleja la tendencia del trimestre anterior. La demanda se concentra en activos flexibles y de alta calidad, y los edificios A/B+ representan cerca del 70 % de la absorción. Entre las operaciones más destacadas se encuentran el traslado de Salesforce a una zona privilegiada de Madrid y la expansión de Accenture en Azca. El sector educativo está emergiendo como un ocupante importante, especialmente en ubicaciones prime con grandes superficies. Los submercados descentralizados, como Campo de las Naciones y Manoteras, están experimentando un aumento de la actividad, mientras que la periferia registró una caída trimestral del 28 % tras un fuerte final de 2024. El CBD lideró la absorción por tercer año consecutivo, con un 36 % del espacio alquilado.
TENDENCIAS DE DESOCUPACIÓN
La tasa de desocupación global de oficinas en Madrid se sitúa en el 8,31 %, con una tendencia a la baja. La disponibilidad es extremadamente escasa dentro de la M30 (por debajo del 3 %) y aún más baja para los edificios A y B+ (por debajo del 2,5 %). La desocupación ha disminuido en todos los submercados en comparación con 2023, aunque las nuevas entregas han aumentado la disponibilidad en algunas zonas periféricas. La falta de espacio de calidad en el CBD y el centro de la ciudad está empujando la demanda hacia las afueras.
TENDENCIAS DE LOS ALQUILERES
Los alquileres prime en el CBD han alcanzado los 42 €/m²/mes y se espera que sigan aumentando a lo largo de 2025. Los alquileres también han aumentado en determinados submercados, especialmente en los activos recién reformados o entregados dentro de la M30. En los submercados menos dinámicos, los alquileres se mantienen estables. No se observan concesiones específicas por parte de los propietarios, pero la atención sigue centrada en la calidad y la flexibilidad.
CONSTRUCCIÓN Y OFERTA EN PROYECTO
Hay 56 598 m² de superficie de oficinas en construcción en Madrid, con notables terminaciones y remodelaciones que ajustan el stock total. El mercado ha visto cómo más de 100 000 m² de superficie de oficinas se han reconvertido a usos alternativos en los últimos tres años. La nueva oferta se concentra en zonas con fuerte demanda de activos de calidad, y la cartera de proyectos sigue activa para satisfacer las necesidades actuales de los ocupantes.
