Porté par une année 2025 particulièrement dynamique, le marché retail belge confirme son renouveau. Entre essor des flagship stores, arrivée de nouvelles enseignes, reprise des centres commerciaux et forte activité en périphérie, tous les segments ont retrouvé de l’élan. Un panorama complet d’un secteur en mutation, prêt à poursuivre sa transformation en 2026.
2025 semble avoir été une année particulièrement dynamique pour le retail. Quels sont les principaux enseignements que vous en tirez ?
Jonathan Delguste (Head of High Streets) : Absolument. 2025 a été une année faste. Le take-up, c’est-à-dire le volume total de surfaces prises en occupation, a franchi pour la deuxième fois en dix ans la barre des 500 000 m², atteignant même un record d’environ 550 000 m². C’est près de 100 000 m² de plus qu’en 2024. Les faillites enregistrées au cours de l'année ont généré un afflux d’offre, mais elles ont aussi poussé de nombreuses enseignes à revoir leur implantation : optimisations, relocalisations, adaptation des surfaces… Les espaces laissés vacants par les hypermarchés Cora et leurs galeries ont pesé significativement dans ce record, tout comme la future implantation de Zara sur le Meir à Anvers, avec un flagship d’environ 14 000 m².
Tendances Retail
Quelles tendances majeures observez-vous dans les comportements des enseignes ?
Jonathan Delguste (Head of High Streets) : Une tendance s’impose clairement : la montée en puissance des flagships. De plus en plus de marques misent sur des points de vente iconiques, plus grands, plus expérientiels, mais moins nombreux. 2025 a également vu l’arrivée de nouvelles enseignes très attendues par les consommateurs. New Balance et Lululemon en sont deux exemples marquants : elles ont ouvert des flagships à Bruxelles et Anvers.
Nous avons aussi assisté à l’arrivée ou à l’expansion de marques tendances comme : Skin Cosmetics, Ray Cosmetics, Omega, Zimmermann, Amiri Paris, Flabelus, Lancel, Pain de Sucre, Jack&Jones/JJXX, Selected… et bien d’autres.
Deux segments ont particulièrement brillé : le sport et la beauté-cosmétique. L’ouverture de nombreux magasins Douglas ou encore la progression de Kruidvat en témoignent. Le lifestyle axé sur le bien-être et une alimentation saine est également très présent : la chaîne française Copines, spécialisée en pains au levain et options sans gluten, en est une
illustration. À l’autre extrémité du spectre, les enseignes discount – TEDi, Jysk, Kruidvat, Wibra – ont affiché une forte activité. Elles séduisent des ménages de plus en plus attentifs à leurs dépenses.
High Streets
Qu’en est-il des rues commerçantes principales ?
Jonathan Delguste (Head of High Streets) : Les High Streets ont réalisé une belle performance en 2025, avec un take-up d’environ 160 000 m². Elles restent stratégiques pour les entrants internationaux cherchant à ouvrir un flagship ou pour les enseignes établies souhaitant agrandir leurs implantations. Les villes les plus dynamiques restent Bruxelles et Anvers, qui concentre la majorité des transactions. Globalement, Bruxelles et la Flandre totalisent environ 136 000 m² de take-up. On observe un quasi-plein-emploi commercial dans les rues les plus prestigieuses (Meir, Rue Neuve, Veldstraat, Steenstraat…). Les grandes villes wallonnes - à l’exception de Waterloo - sont quant à elles en phase de rattrapage, avec une baisse du taux de vacance et une nouvelle dynamique en 2025. Les enseignes les plus actives en High Street ont été : Batopin, Vero Moda, Douglas, Copains, Kruidvat et iServices. 2026 devraient poursuivre cette tendance, avec des expansions d’enseignes déjà présentes et l’arrivée de nouveaux acteurs internationaux, dont certains seront révélés prochainement.
Shopping Centers
Les centres commerciaux ont aussi connu une bonne année, n’est-ce pas ?
Kurth Marissens (Head of Shopping Centres) : Effectivement. Après une période d’hyperinflation suivie de faillites, les centres commerciaux ont retrouvé une stabilité remarquable. Le take-up a atteint un niveau record, certains centres avoisinant les 100 % d’occupation.
Les enseignes de mode, beauté-santé, services et restauration ont fortement contribué à cette dynamique. Beaucoup ont profité de l’offre disponible pour optimiser ou agrandir leur surface. La fréquentation s’est globalement améliorée en 2025.
Pour 2026, le take-up devrait se normaliser en raison d’une offre plus limitée. Mais un élément pourrait redistribuer les cartes : l’ouverture du projet Broeklin, dernier grand projet mixte (retail, loisirs, événements, F&B, bureaux) en Belgique.
Out of Town Retail (OOTR)
Et qu’en est-il du retail de périphérie ?
Jean Baheux (Head of Retail Services & Head of OOTR) : Le marché Out of Town Retail affiche une tendance positive et stable, avec une forte demande. Seul le segment de l’aménagement intérieur reste un peu en retrait, toujours sous l’effet post-COVID – un phénomène qui touche toutefois à sa fin.
Le take-up en OOTR a dépassé les 350 000 m² en 2025. Les valeurs locatives restent stables, voire en hausse dans les zones les plus prisées autour de Bruxelles, Anvers et Liège. Les loyers les plus élevés tournent autour de 180 €/m²/an pour des surfaces proches de 1 000 m².
Les enseignes les plus actives ont été surtout internationales : Kiabi, Coolblue, Action, Delhaize, Dreamland, Medi Market, Kruidvat.
2026 s’annonce dans la même lignée, notamment grâce à la commercialisation des sept sites Cora rénovés, représentant environ 160 000 m² qui seront entièrement réhabilités et reloués pour créer un nouveau mix commercial performant.
