Contexte économique
Moody's a abaissé sa prévision de croissance du PIB belge à 0,6% pour 2026. Les prix de l'énergie ont de nouveau augmenté en raison des conflits en Ukraine et au Moyen-Orient, portant l'inflation à 4,6% en septembre, et la BCE a répondu par une deuxième hausse de taux cette année. L'industrie belge tourne sous ses capacités et l'investissement des entreprises a reculé au deuxième trimestre. Dans ce contexte, les occupants logistiques continuent de s'engager sur de grandes unités, tandis que les occupants semi-industriels se montrent plus prudents et que les investisseurs restent sélectifs.
Marché des occupants
Le take-up industriel et logistique a atteint ~429.000 m² pour 161 transactions au troisième trimestre 2026, 40% de plus qu'un an plus tôt. Deux grandes locations logistiques expliquent une grande partie de ce résultat: JD.com a loué ~65.600 m² au Park De Hulst à Willebroek, l'ancien site Decathlon, et Skechers a pris ~45.900 m² à Herstal Logistics I. Même sans elles, le take-up aurait été 4% supérieur à l'an dernier. La logistique a représenté plus de la moitié des surfaces, tandis que le semi-industriel a été plus calme, à ~184.000 m². La Flandre représente les trois quarts du total, la seule zone Malines-Willebroek atteignant ~105.000 m². Les prime rents sont restés stables à €80/m²/an dans la région bruxelloise et €70 en Flandre, tandis que Liège est passé de €60 à €62/m²/an après la location de Skechers.
Marché de l'investissement
Les investisseurs ont consacré ~€114 millions à l'immobilier industriel et logistique au troisième trimestre 2026, pour 10 transactions, soit environ la moitié du volume du deuxième trimestre. Le troisième trimestre 2025 incluait la vente d'un portefeuille Weerts Logistics Parks à Intervest pour ~€300 millions; sans cette opération, le volume n'est inférieur que de 7%. Les sale-and-leasebacks ont dominé, avec l'acquisition par Montea du site Vanguard Logistics de 38.000 m² dans le port d'Anvers-Bruges pour ~€30 millions. Les terrains à redévelopper ont aussi attiré des acheteurs: WDP a acquis l'ancien site Arlanxeo pour ~€24 millions et y prévoit un nouveau développement de 55.000 m². Le prime yield logistique passe à 5,00%, contre 4,90%, et le prime yield semi-industriel s'établit à 6,95%.
