Cushman & Wakefield publie « The Income Era », son nouveau rapport consacré au secteur européen du résidentiel. Le rapport explique comment le résidentiel est devenu un placement de premier plan pour les investisseurs institutionnels, et estime qu’à l’avenir, les rendements viendront surtout de la hausse des loyers plutôt que de la baisse des taux. En Belgique, il souligne une demande solide sur le long terme, une offre limitée et un besoin croissant de biens performants et bien gérés.
LA BELGIQUE S’APPUIE SUR DES FONDAMENTAUX DÉMOGRAPHIQUES SOLIDES
Partout en Europe, la croissance démographique, l’urbanisation, la diminution de la taille des ménages et les difficultés d’accès au logement continuent de soutenir la demande. La part des ménages d’une seule personne dans l’Union Européenne (UE) progresse régulièrement depuis 2009.
- La population belge devrait augmenter entre 2025 et 2035, ce qui place la Belgique dans la moitié supérieure des 19 pays analysés, devant la France et l’Allemagne.
- La Belgique se classe 8e sur 19 pays pour la croissance prévue de la population de plus de 75 ans. C’est un signal clair pour le senior résidentiel, un segment qui a jusqu’ici moins attiré l’attention des investisseurs en Europe.
- Bruxelles devrait croître au même rythme que Copenhague au cours des dix prochaines années, plus vite que Munich, Francfort et Amsterdam.
LES COÛTS DE CONSTRUCTION ONT AUGMENTÉ PLUS VITE EN BELGIQUE QUE DANS L’UE
Le manque structurel d’offre reste le principal défi du marché résidentiel européen. Les pipelines de développement restent inférieurs à leurs niveaux historiques et le déséquilibre entre l’offre et la demande devrait persister, voire s’aggraver, à moyen terme.
- Entre 2020 et 2025, les coûts de construction résidentielle en Belgique ont augmenté plus que la moyenne de l’UE, soit la sixième plus forte hausse des 19 pays étudiés.
- Les contraintes urbanistiques, la pénurie de personnel et le coût élevé du financement et du développement ont pesé sur les mises en chantier et les permis dans de nombreux marchés.
- Les pouvoirs publics se penchent davantage sur la viabilité des projets, avec des prêts publics, des initiatives de financement du développement et des partenariats entre public et privé.
REVENUS ET EFFICACITÉ OPÉRATIONNELLE DÉTERMINERONT LES RENDEMENTS
Le résidentiel a généré un rendement total moyen de 6,4 % par an au cours des vingt dernières années, avec la meilleure performance ajustée au risque des grands secteurs immobiliers. Les taux d’intérêt devant rester à leur niveau actuel ou légèrement plus haut au cours des cinq prochaines années, la marge pour une nouvelle compression des taux est limitée.
- Le rendement Net Operating Income (NOI) du multifamily européen s’établissait à 3,0 % fin 2025. Un rendement total de 6 à 7 % exige donc une croissance du NOI de 3 à 4 % par an.
- Sur les quatre années jusqu’à décembre 2025, le quartile d’actifs le plus efficace en termes de coûts a généré un rendement total de 3,9 % par an, contre 0,9 % pour le moins efficace.
- Les actifs efficaces ont obtenu environ le double du rendement en revenus des actifs inefficaces, dans chaque marché et chaque année analysés.
- Les immeubles construits après 2019 affichent des coûts d’exploitation 47 % inférieurs par m² à ceux construits avant 1970.
CE QUE CELA SIGNIFIE POUR LA BELGIQUE
La Belgique combine une demande en hausse, une population vieillissante et des coûts de construction qui ont augmenté plus vite que la moyenne de l’UE. Les conclusions européennes sont donc très pertinentes pour les investisseurs belges. Le rapport recommande de fonder les business plans sur la croissance des revenus, avec une croissance des loyers proche de l’inflation, et d’accorder autant de poids aux coûts d’exploitation, à l’âge du bâtiment et à la performance énergétique qu’à la localisation lors de la due diligence. Pour les développeurs, une conception économe en énergie est désormais un avantage commercial autant qu’une exigence réglementaire, tandis que pour les opérateurs, la maîtrise des coûts est devenue un moteur essentiel du rendement.
Téléchargez le rapport EMEA complet ici.
