Contexte Économique
L’économie belge a terminé 2025 sur une croissance modérée et stable, avec une progression du PIB de 1,02 % en glissement annuel. L’inflation a diminué en décembre pour atteindre 2,2 %, se rapprochant de la moyenne de la zone euro. Les conditions de financement se sont stabilisées, la BCE ayant maintenu ses taux directeurs inchangés depuis juin 2025. Le marché de l’emploi a légèrement fléchi, avec une hausse du taux de chômage de 5,70 % en 2024 à 6,15 % en 2025, en raison de réformes en cours et d’un ralentissement de la croissance de l’emploi, notamment dans les secteurs industriels.
Analyse de la Demande
La demande pour les espaces de retail a été exceptionnellement forte en 2025, avec une absorption totale de 562 000 m² répartie sur 1 049 transactions, soit 30 % au-dessus de la moyenne décennale. Rien qu’au T4 2025, 227 000 m² ont été absorbés à travers 379 accords. Les catégories Home & Deco et mode ont représenté la plus grande surface, tandis que la mode et la restauration (dine-in) ont dominé en termes de nombre de transactions. Les centres commerciaux ont enregistré une absorption de 95 878 m², soutenue par la revalorisation des centres Cora et l’intégration de grandes unités commerciales. On note des activités marquantes comme l’acquisition par JYSK des anciens magasins Leen Bakker, ainsi que de nouvelles ouvertures dans les centres Cora impliquant TEDi, Dreambaby et Kiabi parmi d’autres acteurs actifs.
Tendance des Vacances
Les vacances dans les principales rues commerçantes restent extrêmement limitées, notamment sur la Meir et la rue Neuve, où la demande continue de surpasser l’offre. Les centres commerciaux ont enregistré de bons chiffres d’absorption, mais les niveaux de vacances et les ajustements de loyers montrent des différences régionales. Aucun cas significatif de sous-location n’a été signalé, ce qui aurait pu influencer l’offre globale.
Évolution des Loyers
Les loyers prime dans les principales rues commerçantes ont augmenté de 1 700 € à 1 750 €/m²/an au T4 2025, reflétant la demande persistante et l’offre limitée dans les emplacements premium. Les loyers prime dans les centres commerciaux ont été légèrement réduits, passant de 1 330 € à 1 300 €/m²/an, traduisant des disparités régionales et des attentes de marché plus réalistes. Les loyers prime en périphérie sont restés stables.
Pipeline de Construction et d’Offre
Le rapport ne mentionne aucun nouveau projet de construction ou livraison, mais met en avant la revalorisation et l’intégration de grandes unités commerciales dans les centres commerciaux, notamment les complexes Cora. Le pipeline est marqué par des réaménagements d’actifs existants plutôt que par des projets d’envergure.
Le marché du retail belge au T4 2025 a affiché une forte activité de location et d’investissement, avec d’excellentes performances dans les rues commerçantes prime et une dynamique évolutive dans les centres commerciaux, portée par la revalorisation des actifs et des ajustements sélectifs de loyers.
