Contexte économique
Moody's ne prévoit plus que 0,6% de croissance du PIB belge en 2026, la hausse des prix de l'énergie liée aux conflits en Ukraine et au Moyen-Orient freinant l'économie. L'inflation est montée à 4,6% en septembre et la BCE a relevé ses taux pour la deuxième fois cette année, ce qui renchérit le crédit. Les ménages se montrent moins confiants et anticipent une nouvelle hausse des prix. Pour l'instant, les consommateurs continuent pourtant de dépenser, et les enseignes signent toujours pour de nouvelles surfaces, surtout de grande taille.
Marché des occupants
Le take-up retail a atteint ~166.200 m² pour 219 transactions au troisième trimestre 2026, 37% de plus qu'un an plus tôt. La périphérie a représenté 70% des surfaces louées au cours du dernier trimestre, en grande partie grâce aux anciens sites Makro repositionnés en nouvelles destinations commerciales. Colos y a pris les deux plus grandes unités, de ~19.200 m² et ~13.900 m². Sans ces sites, le take-up aurait été 10% inférieur à l'an dernier. Les high streets ont aussi été actives, avec H&M sur l'Avenue Louise à Bruxelles (~2.500 m²) et Mango à Ostende (~1.900 m²). Les centres commerciaux ont été plus calmes, mais l'arrivée de HalfPrice dans plusieurs centres Cora devrait dynamiser le quatrième trimestre. Les prime rents sont restés stables à €1.750/m²/an en high street, €1.300 en centres commerciaux et €190 en périphérie.
Marché de l'investissement
Les investisseurs ont consacré ~€181 millions à l'immobilier commercial belge au troisième trimestre 2026, pour 22 transactions. Le volume est inférieur à celui d'un an plus tôt, mais le troisième trimestre 2025 incluait la vente du portefeuille Cora/Galimmo, estimée à €600 millions; sans cette opération, le recul est de 26%. La périphérie représente près des trois quarts du volume, avec Ninovita à Ninove cédé à Roca Invest et Winkelpark N60 à Audenarde cédé à RVM Invest, chacun pour ~€27 millions. En high street, des investisseurs privés ont acquis l'immeuble Inno de la Veldstraat à Gand pour ~€23 millions. Tous les acheteurs étaient belges. Les prime yields sont restés stables, la high street à 4,85%. La vente convenue du retail park De Mael à Bruges pour ~€49 millions devrait être finalisée en 2027.
