Contexte Économique
Les perspectives économiques belges restent modérées, avec une croissance du PIB attendue à 0,7% en 2026 et une incertitude toujours élevée autour des prix de l'énergie et des développements géopolitiques. L'inflation a reculé au cours du trimestre mais reste au-dessus de la cible, tandis que la hausse des taux de la BCE et l'augmentation des coûts d'emprunt à long terme ont durci les conditions de financement. Dans ce contexte, les occupants et les investisseurs continuent de privilégier les bâtiments performants, de qualité et capables de maintenir leur attractivité et leur valeur sur le long terme.
Marché des occupants
Le take-up a atteint 112 900 m² pour 74 transactions, en hausse de 25% sur le deuxième trimestre 2025. Le trimestre repose sur quelques très grandes transactions: la transaction moyenne atteint 1.526 m² alors que la médiane n'est que de 374 m². Proximus est à l'origine des deux plus importantes transactions du trimestre : une pré-location de 38.000 m² dans le projet Lakeside de Nextensa, désormais comptabilisée dans la demande placée à la suite de l'obtention du permis, ainsi qu'une prise à bail de 8.000 m² à Gare Maritime. L'acquisition par Elia de l'immeuble Justice dans le projet Lebeau, pour une superficie de 12.000 m², figure parmi les transactions marquantes du trimestre. Le quartier Nord a généré à lui seul 46 % de l'activité du marché des bureaux. Par ailleurs, les loyers prime poursuivent leur progression à Bruxelles, atteignant 380 à 400 €/m²/an dans le CBD, 340 à 365 €/m²/an dans le Centre et 190 à 210 €/m²/an dans le quartier de l'Aéroport.
Marché de l'investissement
Le volume d'investissement a atteint €139 millions pour quatre transactions, après un premier trimestre sans aucune opération enregistrée dans les quartiers bruxellois. Easternmed Real Estate Management a acquis The Muse dans le quartier Léopold auprès d'Immobel pour environ €86 millions, soit à elle seule plus de 60% du volume trimestriel. Cette transaction illustre avant tout l'adéquation entre un acheteur spécifique et un actif neuf de qualité, plutôt qu'une reprise générale du marché de l'investissement. Iroko a par ailleurs acquis Port 16 dans le Quartier Nord pour €29,6 millions. Dans le CBD, les rendements prime restent stables à 5,15 %. Les transactions enregistrées au cours du trimestre confirment ce niveau de valorisation sans entraîner d'ajustement du marché. À court terme, l'activité d'investissement devrait néanmoins demeurer modérée.
