Contexte Économique
Moody's a abaissé sa prévision de croissance du PIB belge à 0,6% pour 2026, la hausse des prix de l'énergie liée aux conflits en Ukraine et au Moyen-Orient pesant sur l'économie. L'inflation est montée à 4,6% en septembre, bien au-dessus de l'objectif de 2% de la BCE, qui a relevé ses taux pour la deuxième fois cette année. Le rendement belge à 10 ans a atteint 4,1%. Dans ce contexte, les occupants prennent leurs décisions avec prudence et le marché repose sur un petit nombre de grandes transactions, tandis que les investisseurs restent sélectifs et regardent avant tout le prix d'entrée.
Marché des occupants
Le take-up bruxellois de bureaux a atteint ~62.200 m² pour 58 transactions au troisième trimestre 2026, soit 16% de moins qu'un an plus tôt. L'essentiel de l'activité s'est déroulé hors du centre-ville. Dans le quartier Nord-Est, l'Agence OTAN d'information et de communication a loué ~14.300 m² dans Leopold Square. Sur le Ring, Siemens a pré-loué 12.000 m² dans Origin, tandis que Vinçotte et Ansell ont signé dans The Cube, dans le quartier Airport. Ces pré-locations représentent près d'un tiers du trimestre et, sans elles, le take-up aurait été environ 40% inférieur à l'an dernier. Derrière ces grandes transactions, la taille type est restée juste sous les 400 m². Les prime rents sont restés stables de €380 à €400/m²/an dans le quartier Léopold, de €340 à €365/m²/an dans le Centre et de €190 à €210/m²/an dans le quartier Airport.
Marché de l'investissement
Les investisseurs ont consacré ~€17 millions aux bureaux bruxellois au troisième trimestre 2026, pour seulement deux transactions, contre ~€279 millions un an plus tôt. La principale opération est la vente par Aedifica du tréfonds du complexe Egmont à Arch-Invest, la société d'investissement de la famille Jaspers, pour ~€16 millions. Sur neuf mois, le volume a dépassé 1 milliard d'euros, mais la quasi-totalité provient du rachat de Cofinimmo par Aedifica. Sans cette opération, l'investissement atteint environ un tiers de son niveau de 2025. Avec des taux obligataires au-delà de 4% et peu d'acheteurs actifs, le prime yield du quartier Léopold a augmenté de 10 points de base à 5,25%. Une nouvelle pression à la hausse sur les prime yields reste possible.
