Contexte Économique
L'économie belge a terminé 2025 avec une croissance modérée et stable, enregistrant une augmentation du PIB de 1,02 % pour l'année. L'inflation a ralenti à 2,2 % en décembre 2025, tandis que les conditions de financement se sont stabilisées avec des taux de politique monétaire de la BCE inchangés et des rendements obligataires gouvernementaux stables. Le marché de l'emploi a montré des signes d'assouplissement, le taux de chômage ayant augmenté à 6,15 %. Une légère hausse est prévue en 2026, reflétant les réformes structurelles en cours.
Analyse de la Demande
La demande totale de bureaux à Bruxelles a atteint 341 000 m² en 2025, répartis sur 315 transactions, des niveaux globalement similaires à ceux de 2024 mais restant inférieurs de 9 % à la moyenne décennale de 374 000 m². Le T4 2025 a été particulièrement dynamique, avec trois transactions dépassant les 10 000 m², dont la location de 20 000 m² par la Commission européenne dans le quartier Léopold. L'activité a également progressé dans le segment des 5 000–10 000 m², signalant un regain d'intérêt prudent de la part de grands occupants. Le marché reste polarisé, avec une demande accrue pour les actifs de grade A (qualité et conformité ESG) et de grade C (efficacité des coûts), tandis que la demande pour des bureaux de grade B continue de diminuer.
- Plus grande transaction locative du T4 : Commission européenne, 20 000 m², EQ (Arlon–Trèves), Quartier Léopold
- Autres transactions significatives : Bain & Company (4 682 m², Lebeau/Sablon), Spaces (IWG, 3 345 m², Airport Business Center)
Analyse des Vacances
Le taux de vacance dans le marché des bureaux bruxellois a légèrement augmenté pour atteindre 9,25 % à la fin 2025. Le taux de vacance dans le CBD est resté stable à 6,30 %, avec le quartier Léopold affichant le taux le plus bas à 3,79 %. Les quartiers Louise et Nord ont enregistré des taux de vacance plus élevés, entre 11 % et 12 %, reflétant des conditions de marché plus difficiles dans ces sous-marchés.
Tendances des Loyers
Les loyers prime dans le CBD sont restés stables tout au long de 2025, se maintenant dans une fourchette de 370 à 390 €/m²/an, les incitations continuant de jouer un rôle clé dans les négociations. Le quartier de l’Aéroport a enregistré une augmentation des loyers prime, passant de 185 à 195 €/m²/an, avec d'autres hausses prévues au premier semestre 2026.
Construction et Pipeline d’Offres
Les données détaillées sur les nouveaux chantiers ou achèvements pour 2025 restent limitées. Cependant, le marché continue de privilégier les actifs de qualité et conformes aux normes ESG, comme l'indiquent les préférences des occupants et la polarisation persistante entre les bureaux de grade A et ceux de grades B/C.
Le marché des bureaux à Bruxelles au T4 2025 a démontré une stabilité des loyers, une légère augmentation des taux de vacance et une demande concentrée sur des actifs de qualité et à coût réduit. Les conditions économiques et de financement soutiennent une perspective modérément optimiste pour le secteur.
