Contexte économique
Moody's a abaissé sa prévision de croissance du PIB belge à 0,6% pour 2026, la hausse des prix de l'énergie liée aux conflits en Ukraine et au Moyen-Orient pesant sur les perspectives. L'inflation est montée à 4,6% en septembre et la BCE a déjà relevé ses taux deux fois cette année, ce qui renchérit le financement pour les ménages comme pour les investisseurs. Acheter un logement devient plus cher, alors que l'offre nouvelle reste limitée. Cela maintient un marché locatif tendu et soutient l'intérêt des investisseurs pour les revenus résidentiels.
Marché locatif
Les loyers des appartements ont continué d'augmenter au premier semestre 2026, mais à un rythme plus modéré. Selon CIB, Federia et Korfine, le loyer mensuel moyen a atteint €1.366 à Bruxelles, €943 en Flandre et €843 en Wallonie, en hausse respectivement de 3%, 5% et 4%. À Bruxelles, la croissance a ralenti et l'accessibilité reste un défi: seulement un quart environ des logements ont été loués pour moins de €1.000 par mois, contre plus de la moitié en 2021. Les acteurs cotés affichent un taux d'occupation d'environ 98% à 99% en multi-family et en logement étudiant. Le logement étudiant a enregistré une croissance locative like-for-like proche de 5%, contre environ 2% à 3% en multi-family. L'offre nouvelle ne s'est redressée que partiellement, avec des permis pour 22.472 nouveaux logements, 11% de plus qu'un an plus tôt mais près d'un tiers sous le premier semestre 2021.
Marché de l'investissement
Hors rachat de Cofinimmo par Aedifica, l'investissement en living a atteint €206 millions au premier semestre 2026, pour 15 transactions à prix connu, bien au-dessus des €123 millions enregistrés un an plus tôt. Le multi-family a représenté près des deux tiers de ce volume, avec trois acquisitions de Vicinity à Bruxelles et Vilvorde pour ~€111 millions, dont Bel Residential auprès de Nextensa. Rachat de Cofinimmo inclus, le volume total a atteint €2,27 milliards. À la demande de l'Autorité belge de la Concurrence, Aedifica doit céder environ €300 millions d'actifs de santé belges dans les années à venir, ce qui devrait générer une activité supplémentaire. Les prime yields ont augmenté, entre 4,35% et 4,50% en multi-family, à 5,25% en logement étudiant et entre 5,25% et 5,50% en logement pour personnes âgées.
