Contexte économique
L'économie belge a enregistré une croissance modérée et stable en 2025, avec une augmentation du PIB de 1,02 % en glissement annuel. L'inflation a diminué à 2,2 % en décembre 2025, et les conditions de financement se sont stabilisées grâce à un maintien des taux directeurs de la BCE depuis juin 2025. Le taux de chômage a atteint 6,15 % en 2025, avec une légère hausse attendue en 2026, reflétant les réformes en cours du marché du travail et des retraites. Globalement, l'environnement économique est marqué par une croissance stable, une inflation maîtrisée et des taux d'intérêt stables, renforçant la confiance des investisseurs.
Aperçu de la demande
La demande dans le secteur résidentiel en Belgique reste soutenue, portée par des tendances démographiques telles que la croissance de la population, le vieillissement et la réduction progressive de la taille moyenne des ménages. Le nombre de nouveaux baux locatifs a atteint des niveaux historiquement bas (moins de 50 000 en Flandre et moins de 9 000 à Bruxelles) reflétant des contraintes d'offre persistantes. La concurrence entre locataires s'est intensifiée, avec plus de 30 candidats par appartement signalés en 2025, contre environ 10 les années précédentes. Les taux d'occupation élevés sont visibles dans tous les segments résidentiels :
- Home Invest Belgium et Xior Student Housing affichent des taux d'occupation avoisinant les 98 %.
- Le portefeuille de logements pour seniors de Care Property Invest a atteint un taux d'occupation de 100 %, avec des opérateurs sous-jacents à environ 94,5 %.
Les principales transactions d'investissement au second semestre 2025 incluent l'acquisition du portefeuille Cityforward pour 280 millions d'euros par Home Invest Belgium et celle du portefeuille de logements pour seniors de Korian pour 142,6 millions d'euros par Care Property Invest.
Tendances des taux de vacance
Les taux de vacance restent exceptionnellement bas dans tous les segments résidentiels, les bailleurs institutionnels rapportant des taux d'occupation proches ou atteignant la capacité maximale. Le déséquilibre entre une offre limitée et une demande soutenue continue de favoriser une forte occupation, notamment dans les logements multi-familiaux, étudiants et pour seniors. Rien n’indique une activité significative de sous-location pouvant affecter la disponibilité globale.
Tendances des Loyers
La croissance des loyers s'est poursuivie en 2025, soutenue par les contraintes d'offre et une demande locative forte. Les loyers moyens mensuels des appartements ont atteint 1 330 € à Bruxelles, 907 € en Flandre et 810 € en Wallonie. L'indice de croissance des loyers pour appartements affiche une tendance haussière constante depuis 2020. Les concessions des bailleurs ne sont pas mises en évidence, et l'environnement concurrentiel suggère une pression continue à la hausse sur les loyers.
Construction & pipeline d'offre
Le marché continue de faire face à des contraintes structurelles d'offre, avec des exigences de performance énergétique plus strictes et une faible rotation des locataires limitant l'offre locative. Les conversions de bâtiments se poursuivent, notamment le portefeuille Cityforward impliquant la transformation d'anciens bureaux en unités résidentielles à Bruxelles. Cependant, aucun nouveau projet de construction significatif ni achèvement n'est détaillé, indiquant que les ajouts à l'offre restent limités par rapport à la demande.
Le secteur résidentiel belge au second semestre 2025 est marqué par une demande forte, des taux d'occupation élevés, une augmentation des loyers et des conditions d'investissement stables, soutenus par des contraintes d'offre persistantes et des tendances démographiques favorables.
