Le quartier Léopold reste solide sur le marché des bureaux en 2025

Le quartier Léopold confirme en 2025 sa bonne tenue sur le marché bruxellois des bureaux. Le parc total y atteint 3 337 449 m², tandis que la vacance reste contenue à 3,79 %, soit un peu plus de 126 500 m² disponibles, un niveau qui demeure faible pour ce secteur.

L’activité locative est restée soutenue au cours de l’année, avec 94 154 m² placés hors renouvellements, répartis sur 63 transactions.

Ces dernières années ont par ailleurs été marquées par un nombre important de renouvellements de baux, souvent pour des durées relativement courtes. Une tendance observée dans la période récente, en grande partie liée aux incertitudes sur l’organisation du travail et à la généralisation du télétravail.

La situation évolue aujourd’hui. Dans de nombreuses organisations, le télétravail recule et les entreprises accordent davantage d’attention à la qualité des espaces proposés à leurs équipes. Plusieurs occupants qui avaient opté pour des prolongations temporaires engagent désormais des projets de relocalisation ou de montée en gamme. Une partie de ces situations devrait ainsi se traduire, à court ou moyen terme, par de nouvelles prises en location.

Du côté des loyers, les valeurs les plus élevées se situent entre 370 et 390 €/m²/an. En moyenne, les loyers atteignent 323 €/m²/an pour les immeubles de catégorie A, 232 €/m²/an pour la catégorie B et 204 €/m²/an pour la catégorie C, confirmant l’écart entre les immeubles les plus récents ou rénovés et le reste du parc.

Le profil des occupants reste largement dominé par les institutions, associations et entreprises liées aux affaires européennes, qui continuent de privilégier le quartier pour sa localisation et sa connectivité.

Rodolphe du Bois d’Aische (Associate, Office Agency) :

« Les perspectives pour 2026 apparaissent encourageantes en matière de prise en location de bureaux. Après discussion avec de nombreux propriétaires, le sentiment est globalement optimiste. Le nombre de visites augmente et, surtout, leur qualité s’améliore, avec le retour d’entreprises solides et de projets plus concrets, ce qui contrastait avec les deux années précédentes. Nous avons le sentiment que le marché évolue à nouveau positivement : plusieurs entreprises qui avaient renégocié des baux de courte durée envisagent désormais de déménager afin d’offrir à leurs équipes des espaces plus qualitatifs. Cette dynamique constitue un signal très encourageant pour le take-up à venir. »

Maximilien Mandart (Partner, Head of Office Agency) :

« Notons également que tout projet de développement de bureaux dans le quartier Européen offrant au minimum 10.000 m² et répondant aux exigences européennes en matière de performance technique et de durabilité aura inévitablement la Commission européenne dans son viseur.
L’institution a en effet annoncé rechercher environ 200.000 m² de surfaces hors sol pour la période 2027-2032, principalement afin de remplacer des immeubles arrivant en fin de cycle ou dont les baux arrivent à échéance.
La Commission privilégie des immeubles de très haute performance environnementale, conformes aux standards ZEB (Zero Emission Building) pour les constructions neuves ou NZEB pour les rénovations lourdes. »

Quartier Léopold : un nouveau cycle de croissance porté par la solidité des fondamentaux et l’attractivité européenne

Le marché immobilier européen amorce un nouveau cycle en 2026, caractérisé par une amélioration du sentiment des investisseurs et une plus grande disponibilité des financements. Porté par des rendements locatifs et une croissance des loyers redevenant les principaux moteurs de performance, le secteur devrait gagner en dynamique. Cette reprise globale s'accompagne d'une normalisation de l'écart entre les taux de rendement immobiliers et obligataires, offrant ainsi une meilleure visibilité aux investisseurs.

Vincent Vanderstraeten (Partner, Head of Capital Markets Office) :

« À l'échelle européenne, de premiers signaux positifs commencent à émerger. Toutefois, ces tendances devront encore se confirmer sur les marchés pivots tels que la France, le Royaume-Uni, l'Allemagne et les Pays-Bas avant de pouvoir exercer un impact tangible et durable sur le marché belge. Bien que la prudence reste de mise, certains indicateurs locaux offrent des perspectives encourageantes. Nous observons notamment un nombre significatif de dossiers en cours (pipeline) impliquant des acteurs européens engagés sur des baux de longue durée. Cette spécificité, plus rare sur d'autres marchés internationaux, constitue un atout différenciateur pour Bruxelles. À terme, la capacité à capitaliser sur cette stabilité contractuelle pourrait permettre au marché belge de se positionner favorablement lors de la reprise du cycle d'investissement. »