Contexte Économique
L'économie belge a terminé 2025 sur une croissance modérée et stable, avec une hausse du PIB de 1,02 % en glissement annuel. L’activité économique a ralenti au second semestre de l’année en raison des incertitudes liées au commerce, mais la demande intérieure a offert un soutien. L’inflation a ralenti à 2,2 % en décembre, tandis que les conditions de financement se sont stabilisées grâce au maintien des taux directeurs de la BCE et à des rendements obligataires stables. Le taux de chômage a augmenté à 6,15 % en 2025, reflétant une croissance de l’emploi plus lente et des réformes en cours sur le marché du travail.
Aperçu de la Demande
L’activité de location s’est renforcée au T4 2025, avec 116 000 m² de surfaces prises à bail à travers 158 transactions, marquant le trimestre le plus actif de l’année. Le volume annuel s’élève à 282 000 m² répartis sur 480 transactions, un chiffre conforme à la moyenne sur cinq ans et en amélioration par rapport à 2024. Parmi les transactions marquantes figurent la pré-location d’imec au MivX à Louvain (11 335 m²) et l’acquisition par Heberlie de l’Amercoeur 55 à Liège (5 000 m²). Les activités des propriétaires-occupants ont représenté 27 % de la demande au T4. Les performances ont varié selon les emplacements, Louvain et Malines se distinguant comme les marchés les plus dynamiques.
Tendances des Taux de Vacance
Les taux de vacance ont continué de baisser sur les marchés de bureaux régionaux en 2025. À Anvers, le taux de vacance a diminué à 3,50 %, Gand est resté stable à 3,43 %, et Liège a légèrement baissé à 3,52 %. Namur a enregistré le taux de vacance le plus faible, à 1,67 %. Cette tendance à la baisse reflète une absorption continue et une offre limitée de nouveaux espaces, sans impact significatif signalé lié aux bureaux en sous-location.
Tendances des Loyers
Les loyers des bureaux prime ont globalement augmenté dans la plupart des marchés régionaux, se situant généralement entre 185 € et 200 €/m²/an. Louvain et Malines ont enregistré les plus fortes hausses, avec des loyers prime atteignant 185–195 €/m²/an. Anvers reste le marché régional de bureaux le plus cher. En Wallonie, seul Liège a connu une augmentation des loyers (à 170–185 €/m²/an), tandis que Namur et Charleroi sont restés stables.
Construction & Pipeline d’Offres
Le rapport n’indique pas de lancements ou d’achèvements significatifs de nouvelles constructions en 2025. Le pipeline d’offre reste limité, les tendances en matière de location et de loyers étant dictées par le parc immobilier existant et des développements ponctuels, comme en témoignent des transactions majeures de pré-location telles que le MivX à Louvain.
Le marché des bureaux régionaux en Belgique au T4 2025 affiche des fondamentaux stables, avec une demande constante, une baisse des taux de vacance et une pression à la hausse sur les loyers prime dans certains secteurs. L’activité d’investissement reste prudente et sélective, reflétant un environnement de marché réservé.
