Contexte économique
Moody's a abaissé sa prévision de croissance du PIB belge à 0,6% pour 2026, la hausse des prix de l'énergie liée aux conflits en Ukraine et au Moyen-Orient pesant sur l'économie. L'inflation est montée à 4,6% en septembre, bien au-dessus de l'objectif de 2% de la BCE, qui a relevé ses taux pour la deuxième fois cette année. Le rendement belge à 10 ans a atteint 4,1%. Dans ce contexte, les occupants prennent leurs décisions avec prudence et le marché repose sur un petit nombre de grandes transactions, tandis que les investisseurs restent sélectifs et regardent avant tout le prix d'entrée.
Marché des occupants
Le take-up des bureaux régionaux a atteint ~48.200 m² pour 101 transactions au troisième trimestre 2026, le troisième trimestre le plus lent depuis dix ans. La raison principale est l'absence de grandes transactions: seules trois ont dépassé 2.000 m², et la taille type s'établit à ~270 m². Depuis le début de l'année, le marché reste toutefois 5% au-dessus de sa moyenne décennale, grâce à un premier semestre solide. Les propriétaires-occupants ont joué un rôle important, avec l'acquisition par BNP Paribas de l'immeuble emblématique Meir 48 à Anvers (~5.400 m²). La Flandre repésente 95% du trimestre, menée par Anvers, tandis que Balta Industries a loué ~2.500 m² à Evolis à Harelbeke. Les prime rents sont restés stables à €195 à €215/m²/an, et la vacance reste faible, à 4,6% à Anvers et 4,0% à Gand.
Marché de l'investissement
Le marché de l'investissement en bureaux régionaux a été très calme au troisième trimestre 2026, avec seulement deux transactions. À Anvers, Fédérale Assurance a vendu l'immeuble Carlton sur la Desguinlei à Ducri Invest pour ~€5 millions, tandis que LIFE et WorxEstate ont acquis Sneeuwbes 14 (~11.000 m²) auprès de CDMG en vue d'un redéveloppement. Sur neuf mois, le volume a atteint ~€89 millions, légèrement au-dessus de 2025 mais environ la moitié de la moyenne décennale. Le profil des acheteurs étaient majoritairement des développeurs et des investisseurs privés, à la recherche d' anciens immeubles à rénover ou à redévelopper, tandis que des propriétaires institutionnels comme Intervest, PIMCO et Patrizia ont vendu. Les prime yields se maintiennent à 6,60% en Flandre et 7,60% en Wallonie, mais sans transaction core cette année, ces niveaux restent non testés.
