L’année 2024 se conclut sur un volume global placé de 3 millions de m² en régression de -23% sur un an et -14% sur la moyenne décennale. Cette contreperformance du marché utilisateurs s’inscrit dans une séquence compliquée sur le plan international, avec une situation géopolitique tendue, et national avec des incertitudes politiques qui pèsent sur une économie fragilisée.
« Dans ce contexte, les défaillances d’entreprise de la grande distribution et une pause sur la réindustrialisation du pays ont conduit les acteurs du marché à opter pour la prudence et l’attentisme. » constate Alexis Bouteiller, Head of Logistics France en précisant néanmoins que « les e-commerçants et particulièrement Amazon sont eux restés actifs. »
Parallèlement à cette baisse de la demande placée, on observe une reconstitution du stock immédiat alimentée essentiellement par de la seconde main. Malgré un taux de vacance national repassé au-dessus du seuil de tension et une progression de +48% en un an des disponibilités immédiates, cette situation met surtout en évidence l’accentuation de l’inégalité territoriale entre les régions pour l’accueil de la logistique.
« Les Hauts de France sont ainsi un territoire stratégique avec plus d’un million de m² disponibles immédiatement dont 47% de 1ère main et 2 grands gabarits, mais aussi un pipe d’offres futures conséquent » remarque Alexis Bouteiller, « tout comme le Centre Val de Loire, région leader sur la demande placée en 204, s’inscrit comme une alternative durable aux manques d’opportunité sur d’autres localisations. »
Dans ce contexte, les valeurs locatives tendent à marquer une pause, et les mesures d’accompagnement poursuivent leur progression.
Marché de l’investissement
En surpassant la moyenne décennale établie à 3,6 Mds€, les volumes d’investissement en immobilier logistique ont atterris à 4,0 Mds€ pour l’année 2024. En nette augmentation par rapport à 2023 (volumes deux fois plus importants) la classe d’actif vient désormais concurrencer les volumes d’investissement bureaux en prenant 33 % des parts des classes banalisées.
« Résolument tournée vers des ventes en portefeuilles, le marché logistique a également attiré à partir du milieu d’année des investisseurs core européens, notamment allemands et français. 2024 a clairement marqué le rebond de la logistique et notre secteur a sans nul doute trouvé sa place dans le paysage immobilier à long terme. » analyse Romain Nicolle, Head of Industrial Capital Markets France.
Les taux de rendement prime restent stabilisés à 4,75 %, offrant un spread toujours attractif. La concurrence accrue entre les investisseurs devrait progressivement s’intensifier dans les mois à venir.
« la BCE continue de réduire ses taux directeurs et pour la quatrième fois cette année de 25 points de base en décembre 2024, comme prévu. Cette décision reflète des perspectives d'inflation plus favorables et des améliorations dans la transmission de la politique monétaire. »
