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études & analyses

Marché de l’Investissement Résidentiel en France

Le marché de l'investissement résidentiel en France en S1 2026 est marqué par un recul des volumes, une domination des opérations value-add, un dynamisme des résidences étudiantes et une contraction persistante de la production de logements.

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Dernière mise à jour : juillet 2026

Investissement résidentiel — France — S1 2026

Volume résidentiel   Classique et intermédiaire   Résidentiel géré
1 217 M€
investis en résidentiel au S1 2026
▼ -42 % vs S1 2025
  
851 M€
70 % des volumes investis
▼ -34 % vs S1 2025
  
367 M€
dont 272 M€ en résidences étudiantes
▼ -55 % vs S1 2025

 

Le résidentiel classique existant animé autour du value-add

Avec 1 217 M€ de volumes d'investissement engagés au S1 2026, le marché résidentiel affiche une contraction de 42 % par rapport au premier semestre 2025, clôturé à 2 087 M€. L'activité est portée par une multitude de transactions de moins de 20 M€ : 77 opérations représentant 606 M€. L'Île-de-France concentre 84 % des investissements nationaux, soit 1 016 M€. Le résidentiel classique et intermédiaire totalise 851 M€, en recul de 34 % par rapport au S1 2025 (1 279 M€). Le ticket moyen de 12 M€ illustre le repositionnement des investisseurs sur des actifs value add, qui représentent 91 % des volumes. Six transactions supérieures à 40 M€ ont été enregistrées, dont une opération de plus de 200 M€. Les bailleurs sociaux, en repli par rapport au trimestre précédent (148 M€ au T1 contre 296 M€ cumulés), ont poursuivi leurs engagements tout au long du semestre, confirmant leur présence sur le marché dans un contexte post-électoral. Selon la FPI, les réservations aux investisseurs particuliers se redressaient légèrement à la clôture du T1 2026, mais les ventes aux propriétaires occupants (-18,2 %), aux particuliers (-10,8 %) et en bloc (-35 %) reculent toutes.

Un résidentiel géré porté par les résidences étudiantes

Le résidentiel géré se clôture à 367 M€ au S1 2026, contre 808 M€ un an plus tôt. Il est principalement animé par les résidences étudiantes, avec 10 transactions réalisées pour un total de 272 M€, dont les trois quarts en VEFA ; parmi elles, une transaction de plus de 50 M€ a été enregistrée au T1. Cette activité reste en-deçà du S1 2025 (758 M€). Ce repli est attribué à une pénurie d'offre à la vente plutôt qu'à un désengagement des investisseurs, la classe d'actifs conservant un attrait auprès des opérateurs investisseurs. Les segments des résidences services seniors (RSS) et du coliving demeurent en retrait, avec 95 M€ cumulés sur le semestre : les RSS ne représentent que 3 transactions pour 29 M€, et le coliving 5 transactions pour 66 M€. Sur l'ensemble du marché résidentiel, les résidences étudiantes pèsent 22 % des volumes, le résidentiel classique et intermédiaire 70 %. Le contexte de production de logements se restreint : sur la dernière mandature municipale, les autorisations de logements collectifs sont tombées à 16 375 en moyenne mensuelle contre 19 335, soit 216 000 logements perdus en six ans.

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L’ŒIL DE L’EXPERTE

 

Si l’on en juge par la prise de participation actée en ce début d’année de CNP Assurance dans la société Lamartine, fonds créé par CDC Habitat, à hauteur de 85% et valorisée à 2,4 Mds d’euros, assurément oui ! Et pas seulement par l’ampleur inégalée à ce jour de cette opération. Outre les mouvements habituels, l’activité sera également générée par la mise attendue sur le marché de plusieurs « gros » portefeuilles constitués par des investisseurs institutionnels.

On observe aujourd’hui un changement de paradigme :
l’investissement résidentiel entre dans un régime de croisière où les performances observées ces dernières années seront désormais récurrentes, portées aussi bien par l’existant que par les VEFA, par le logement classique ou intermédiaire que par le géré. Toutes les composantes du résidentiel sont attractives : les ventes en bloc mais aussi les cessions de lots de copropriété vont animer le marché, qu’elles relèvent des grandes manœuvres des investisseurs traditionnels ou des nouveaux venus sur cette classe d’actif.

 

 

Le Coliving trouve naturellement sa place dans le parcours résidentiel. Cependant, je ne pense pas que les besoins y seront aussi importants que pour les résidences services, étudiantes et séniors, pour lesquels le parc est encore loin d’être suffisant au regard de la demande, que ce soit en Île-de-France ou en région. De ce fait, ces dernières devraient connaitre un essor beaucoup plus grand que le Coliving. Celui-ci n’en reste pas moins un produit d’avenir car de « re » développement plus récent. Il offre une nouvelle source de diversification pour les investisseurs, pour des montants unitaires variés, et joue souvent la carte de la mixité d’usage.

 

 

La volonté de construire du logement est à mon sens toujours bien présente. La raréfaction du foncier dans certains secteurs géographiques et son enchérissement sont bien évidemment constitutifs de difficultés pour les promoteurs à initier de nouveaux programmes. En outre, les années d’élections, bien évidemment municipales, mais aussi présidentielles, sont généralement marquées par un ralentissement de l’octroi des permis de construire. Néanmoins, je considère que les difficultés à venir proviendront, dans un futur proche, davantage de l’augmentation des coûts de construction (matières premières et de l’énergie) et des difficultés d’approvisionnement.

 

 

Le logement est la première source de dépense des ménages. Cependant, la politique du logement mise en place depuis de nombreuses années n’arrive pas à satisfaire les besoins ni les préoccupations des français. On a rajouté au millefeuille législatif de nouvelles réglementations et mesures pour répondre au coup par coup à des nécessités, sans repenser globalement la problématique logement. Aujourd’hui, je ressens plus que jamais la nécessité d’une politique du logement simplifiée où l’on inciterait les différents acteurs à travailler ensemble au lieu de les opposer, afin de créer une mixité tant dans la détention que dans l’usage. Et plus généralement, quelle que soit la classe d’actifs, une politique d’incitation à la construction de bâtiments réversibles, performants ou encore passifs devrait être plus que jamais d’actualité dans un contexte de lutte contre le réchauffement climatique.

 

 

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