◖dernière mise à jour Juilet 2022◗
Ce qu'il faut retenir de l'activité du 1er semestre 2022 sur les marchés d'investissement en France en actifs de Bureaux, Commerce et Logistique :
L’investissement a créé la surprise, le printemps marquant une accélération pour afficher un 1er semestre proche des niveaux d’activité d’avant-crise. Ces bons résultats ne doivent cependant pas masquer l’évolution très rapide depuis du comportement des investisseurs, en particulier internationaux, face à la remontée actée des taux longs et au resserrement des conditions de crédit. L’appétit des acteurs français, qui reste fort, la capacité du marché à se repricer rapidement et la résilience traditionnelle de l’économie française devraient permettre au marché de repartir à la rentrée sur de nouvelles bases plus stables.
Une performance semestrielle surprise
A peine digérées les conséquences de la crise sanitaire qui ont impacté le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise depuis 2 ans, la survenance de la crise russo-ukrainienne et l’emballement de l’inflation viennent à nouveau apporter leur lot d’incertitudes. Malgré ce contexte plus complexe, le marché de l’investissement a créé la surprise, le 2è trimestre marquant une accélération à l’heure où l’annonce de la remontée des taux directeurs se concrétisait. Ainsi, près de 11,5 Mds d'euros d’engagements en immobilier d’entreprise
banalisé ont d’ores et déjà été enregistrés sur les 6 derniers mois (+30% sur un an), un volume qui se rapproche des niveaux d’avant-crise.
L’activité a bénéficié du retour des deals entre 100 et 200 millions d'euros qui ont animé le marché, tandis que les très grosses signatures ont davantage pâti de l’attentisme de certains acteurs internationaux, qui se sont mis en position d’observation. Ainsi, la part des investisseurs étrangers a chuté à 40% depuis le début de l’année. Une réaction de repli habituelle en période de fortes incertitudes, mais probablement passagère tant le positionnement de la France apparaît secure au sein de la zone Euro : économie fortement socialisée qui amortit les « chocs » et plus faiblement exposée au risque d’inflation, effet protecteur de l’indexation sur les cash-flows retour d’un spread entre les taux directeurs de la BCE et les obligations d’Etat très favorable comparativement à nos voisins.
Investissement immobilier de bureaux : Paris en tête plus que jamais !
Après un démarrage poussif, le marché francilien de l’investissement en bureaux a retrouvé des couleurs, totalisant 6,4 Mds d'euros d’engagements au S1 2022 et affichant désormais une progression de 14% sur 12 mois. Les 5 signatures >200 M€ (dont la finalisation du 91-93 Pasteur pour près de 600 M€) ont dynamisé les volumes.
Mais ce redémarrage s’est fait au prix d’une très forte concentration de l’activité sur la capitale, qui accapare plus de la moitié des investissements en bureaux. Ce flight to quality ne bénéficie pas qu’au QCA, bien au contraire, au vu des très bonnes performances enregistrées dans Paris Sud et Paris Nord-Est. Les Régions captent la 2ème place du podium, avec 1,3 Mds d'euros échangés, tirés par les gros actifs des marchés marseillais et lyonnais.
Investissement immobilier de commerces : les centres commerciaux toujours en tête
Sur les 6 derniers mois, le volume investi en murs de commerces atteint 2,4 Mds d'euros, un niveau inédit depuis 2014 son plus haut historique. Cette performance s’explique par un 1er trimestre exceptionnel et un T2 non moins dynamique totalisant plus de 900 M d'euros investis, un volume similaire à ceux enregistrés en 2012 et 2016. Avec 20% de parts de marché, le secteur profite d’un effet d’aubaine entre un marché des bureaux qui peine à trouver son rythme notamment en raison du télétravail et un marché de la logistique qui devient trop cher et commence à montrer ses limites ...
Les centres commerciaux dominent, avec la cession au T2 de quelques galeries commerciales CC GEANT à Pessac, la galerie Cambrai ou les galeries des CC CARREFOUR du portefeuille cédé par CARMILA (Mont-Saint-Aignan, Saint-Herblain, ...). En comptant les opérations majeures du T1 (CC Carré Sénart, Gare Montparnasse), le segment représente un peu plus d’ 1/3 du volume investi.
Investissement immobilier logistique : une dynamique soutenue par la solidité des fondamentaux locatifs
Avec 2,2 Mds d'euros engagés, 2022 enregistre le meilleur S1 depuis 2017 permettant à la logistique de continuer à faire jeu égal avec le commerce, pour représenter un peu moins de 20% du total investi en immobilier d’entreprise banalisé. Malgré les interrogations relatives à l’impact économique de la guerre en Ukraine et de la remontée des taux directeurs face à l’inflation, le T2 a même connu une accélération notable, grâce notamment à la signature de quelques belles transactions unitaires en Île-de-France. Ainsi, l’activité dans la région capitale sur les 6 derniers mois dépasse ou approche d’ores et déjà les niveaux annuels recensés depuis 2017. En revanche, le poids des portefeuilles recule, à moins de 50% des volumes échangés ...
Retrouvez l'ensemble des analyses détaillées par segment de marché dans la dernière publication Marketbeat Investissement France S1 2022.
