◖dernière mise à jour Janvier 2022◗
Ce qu'il faut retenir de 2021 sur les marchés d'investissement en France en actifs de Bureaux, Commerce et Logistique :
Grâce à une fin 2021 active, le marché devrait atterrir à un niveau proche de celui enregistré l’an dernier, seule la logistique surperformant. Face à la sélectivité des investisseurs et à une offre parfois en décalage, les taux prime sont restés globalement sous pression. 2022 s’annonce plus porteur, grâce à des capitaux abondants, à une liquidité accrue et à des marchés utilisateurs plus rassurants. Avec toutefois 2 interrogations : la capacité de la logistique à suivre ce rythme effréné et l’impact d’une potentielle remontée des taux longs face à l’inflation.
Le marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise banalisé limite la casse ...
Avec 25,0 Mds € d’engagements enregistrées à date (données provisoires), l’activité 2021 devrait atterrir à un niveau proche de celui enregistré l’an dernier. Quoi qu’il en soit, la chute comparativement au pic de 2019, qui tutoyait les 40 Mds € échangés, apparaît sévère. Les gros deals ont notamment manqué à l’appel.
Le marché n’a cependant pas corrigé de façon uniforme.
Les bureaux (15,3 Mds €), en particulier franciliens, ont souffert des interrogations relatives à l’impact immobilier du développement du télétravail, qui a rendu les investisseurs très sélectifs dans leur grille de lecture des sous-jacents. Avec pour conséquence un manque de produits considérés comme Core sur les localisations les plus recherchées, à l’image du QCA parisien, et une concurrence toujours vive qui maintient la pression sur le taux prime dans les marchés centraux, désormais tombé à 2,75 %.
Les commerces (3,1 Mds€) semblent eux aussi avoir touché le creux de la vague, pour retrouver des niveaux comparables à ceux enregistrés à la sortie de crise des années 2010-2013. Si tous les compartiments ont été pénalisés par les effets de la crise, et en particulier par les incertitudes concernant les revenus et les chiffres d’affaires, les cessions de boutiques sur les grandes artères du luxe parisien ont là aussi particulièrement fait défaut.
La logistique apparaît en revanche comme le grand gagnant des profondes mutations dans nos façons de consommer, qui ont été accélérées par le Covid. Le secteur se positionne aujourd’hui aux yeux d’un nombre croissant d’investisseurs comme économiquement stratégique. Il est devenu, à ce titre, un relais incontournable de création de valeur immobilière. Avec près de 5 Mds€ échangés, il totalise à lui seul 20 % du marché de l’investissement français, un record historique. Et le rendement prime logistique s’affiche désormais à 3 %, tout près de celui du bureau, en-dessous de celui du commerce (3,10 %)…
2022 s'annonce plus porteur pour le marché de l’investissement en France
Capitaux toujours abondants, poussée des régions, reprise des politiques d’arbitrages pour une liquidité retrouvée sur les actifs qualitatifs, regain d’attractivité du commerce au regard des rendements servis, embellie sur le marché utilisateurs tertiaire francilien : le contexte 2022 s’annonce plus porteur pour le marché de l’investissement, dans la poursuite de la dynamique enclenchée sur la fin 2021. Deux interrogations toutefois émergent : la capacité de la logistique à suivre le rythme effréné de la demande ; et l’impact sur la lecture de la prime de risque immobilière, aujourd’hui confortable, d’une remontée des taux longs en réponse à l’inflation.
