Dernière mise à jour : Juillet 2025
Bureaux Île-de-France – Marketbeat S1 2025
Une activité en demi-teinte portée par le segment intermédiaire
Au premier semestre 2025, le marché des bureaux en Île-de-France montre une dynamique contrastée. Si l’activité globale recule de 12 % par rapport au S1 2024, les surfaces intermédiaires (entre 1 000 et 5 000 m²) tirent leur épingle du jeu. La demande placée atteint 768 400 m², marquant une baisse de -12 % en volume et de -8 % en nombre de transactions.
Ce repli s'explique principalement par la chute des grandes opérations : seules 17 transactions de plus de 5 000 m² ont été enregistrées, contre 25 sur la même période un an plus tôt. À l’inverse, les segments intermédiaires et petites surfaces résistent mieux, avec un intérêt croissant des utilisateurs pour les surfaces entre 3 000 et 5 000 m². Ce basculement du marché traduit une nouvelle structuration de la demande, portée par des stratégies d’implantation plus flexibles, souvent orientées vers des immeubles mieux localisés ou restructurés.
Paris et La Défense : des positions réaffirmées mais contrastées
Paris conserve son leadership, notamment dans le Quartier Central des Affaires (QCA), où le volume placé reste quasi stable (-1 %) malgré un environnement économique incertain. La hausse des loyers (+10 % sur les surfaces de première main) témoigne de la tension entre offre et demande dans les zones les plus recherchées.
La Défense, traditionnellement dominée par les très grandes surfaces, connaît une mutation significative. Le quartier d'affaires connaît une explosion de la demande sur les surfaces de moins de 5 000 m², atteignant des volumes records jamais observés depuis deux décennies. Le repositionnement de l’offre et l’attractivité croissante pour les PME et ETI permettent au secteur de rivaliser avec Paris QCA sur le segment intermédiaire, tant en nombre de transactions qu’en volume.
Loyers : Paris continue sa progression, stabilisation ailleurs
Les loyers poursuivent leur ascension dans les quartiers centraux. À Paris, le loyer moyen de première main atteint 1 200 €/m²/an en fin de semestre, un record tiré par la rareté de l’offre et la qualité des actifs commercialisés. À La Défense, l’augmentation est également notable (+13 %), avec un loyer prime de 615 €/m²/an.
En revanche, les loyers se stabilisent dans les secteurs périphériques, faute d’une demande suffisante. La disparité entre les secteurs prime et les marchés secondaires se creuse, et les mesures d’accompagnement restent élevées (jusqu’à 40 %), accentuant l’écart entre loyers faciaux et économiques.
Offre future : une modération des chantiers à venir
Face à cette surabondance d’offre, le volume des projets neufs prévus pour les années à venir s’ajuste. En 2025, près de 930 000 m² devraient être livrés, un niveau comparable à 2024. Mais au-delà, le ralentissement est significatif : les mises en chantier prévues sur la période 2027–2028 diminuent nettement.
Sur les 1,4 million de m² actuellement en chantier, 781 000 m² restent disponibles, concentrés à Paris, en Première Couronne et dans le Croissant Ouest. Plusieurs projets disposant d’un permis de construire risquent d’être différés, reconfigurés ou abandonnés, signe d’un recentrage du marché sur des actifs véritablement adaptés aux attentes actuelles des utilisateurs.
