Dernière mise à jour : Octobre 2025
Bureaux Île-de-France – Marketbeat T3 2025
Une reprise fragile dans un marché en rééquilibrage
Au troisième trimestre 2025, le marché francilien des bureaux affiche une activité en demi-teinte. Si la demande placée repart légèrement à la hausse par rapport au trimestre précédent (+16 %), elle reste inférieure de 8 % à celle observée un an plus tôt. À fin septembre, 1,19 million de m² ont été commercialisés, un volume en retrait de 16 % par rapport à la moyenne des quatre dernières années post-Covid. Cette évolution traduit la prudence des utilisateurs face à un contexte économique et politique toujours instable.
Les grandes transactions (> 5 000 m²) reculent nettement, avec 32 opérations totalisant 346 000 m², contre 38 à la même période en 2024. À l’inverse, les segments intermédiaires et de taille moyenne continuent de tirer leur épingle du jeu, soutenus par des recherches d’espaces plus agiles, mieux situés et éco-performants.
Paris et la Première Couronne : des trajectoires contrastées
Paris conserve sa position de leader avec près de 520 000 m² placés depuis le début de l’année, bien que ce volume soit en baisse de 18 % sur un an. Seuls les secteurs Paris 3/4/10/11 et Paris 18/19/20 progressent, tandis que le QCA reste stable.
La Première Couronne, portée par une dynamique retrouvée dans le Sud, confirme son redressement (+28 % sur un an) grâce à plusieurs grandes transactions et à la vitalité des surfaces intermédiaires.
La Défense continue d’attirer les utilisateurs sur le segment “small & mid market”, qui concentre désormais 93 % de la demande placée du quartier.
Loyers : record à Paris QCA, stabilisation en périphérie
Les valeurs locatives confirment des écarts croissants entre secteurs prime et périphériques.
À Paris QCA, le loyer prime atteint un record de 1 200 €/m²/an HT HC, tiré par la rareté des immeubles de première main.
Les loyers neufs ou restructurés progressent également dans les principales zones centrales, alors que les valeurs de seconde main reculent presque partout, à l’exception de Paris (+5 %).
En périphérie, la pression concurrentielle et le niveau élevé des mesures d’accompagnement (jusqu’à 40 %) maintiennent les loyers stables.
Offre en hausse : 6,1 millions de m² disponibles
L’offre immédiate franchit un nouveau seuil avec 6,1 millions de m² disponibles, soit une hausse de 17 % sur un an. Le taux de vacance régional atteint 10,5 %, un niveau inédit depuis 2016.
À Paris, l’augmentation de l’offre — notamment dans le QCA (+80 % sur un an) — contribue à détendre le marché. En périphérie, les disparités demeurent fortes : certains secteurs comme Péri-Défense ou la Première Couronne Nord dépassent les 20 % de vacance.
Perspectives : un marché en phase de digestion
Le volume des livraisons reste soutenu avec 945 000 m² attendus en 2025, avant un pic prévu en 2026 puis un net ralentissement à partir de 2027.
Face à la remontée de la vacance et à la prudence des utilisateurs, plusieurs projets pourraient être différés ou redimensionnés.
Le marché entre ainsi dans une phase de rééquilibrage, marquée par une polarisation accrue entre les secteurs prime, toujours sous tension, et les zones périphériques, où la correction se poursuit.
