Immobilier logistique en France : Étude de Marché

Dernière mise à jour : juillet 2026

Marché logistique France — S1 2026

Demande placée et offre disponible

La demande placée logistique atteint 1,45 million de m² au premier semestre 2026, un niveau situé 18 % sous la moyenne des dix dernières années. Après un premier trimestre en baisse de 53 %, le deuxième trimestre affiche un peu plus d'un million de m² transactés. Les chargeurs représentent 49 % de la demande placée, les acteurs du e-commerce, Amazon en tête, concentrant 23 % des surfaces commercialisées. Seules les transactions supérieures à 60 000 m² progressent (+20 %), les autres segments reculant en volume comme en nombre. Les opérations en compte propre (-18 %) et les clés en main (-41 %) enregistrent un repli, et la part des surfaces de première main atteint 57 %, son plus bas niveau depuis plus de dix ans. La Dorsale ne représente plus qu'un tiers du volume placé, niveau non observé depuis 20 ans, le Grand Est se situant au premier rang du semestre devant l'Île-de-France et les Hauts-de-France. L'offre immédiate atteint 4,85 millions de m², le taux de vacance national s'établit à 7,0 % et le délai d'écoulement est estimé à 15 mois. Le taux de vacance dépasse 8 % dans le Grand Est, la Bourgogne-Franche-Comté, l'Île-de-France et les Hauts-de-France. Sur les 5,7 millions de m² de projets disposant d'un permis, 16 % sont en chantier, et 4,8 millions de m² de projets autorisés restent à lancer.

Valeurs locatives et marché de l'investissement

La valeur locative prime nationale s'établit à 89 €/m²/an au premier semestre 2026, avec l'Île-de-France au même niveau, Lyon à 71 €/m²/an, Bordeaux à 67 €/m²/an et Marseille à 65 €/m²/an. Après une croissance annuelle moyenne comprise entre 5 % et 7 % entre 2020 et 2025, les valeurs prime affichent une stabilisation dans la plupart des marchés au cours des six derniers mois. Le segment de seconde main, qui représente une part significative de l'offre disponible, ne bénéficie plus systématiquement de la revalorisation observée les années précédentes. Sur le marché de l'investissement, la classe d'actifs clôture le deuxième trimestre à 192 M€, en baisse de 78 % par rapport au T2 2025. Sur le semestre, les volumes atteignent 436 M€, contre 1 497 M€ un an plus tôt, sans transaction supérieure à 100 M€. Les investisseurs internationaux représentent 50 % des volumes (23 % européens, 27 % internationaux), contre 66 % en 2025. Le taux de rendement prime en Île-de-France décompresse à 4,90 % (+10 bps), les immeubles restant rares. Sur les marchés secondaires, des actifs loués s'échangent à plus de 6 %. Les transactions significatives du trimestre se situent toutes dans la tranche de 20 à 50 M€.