Dernière mise à jour : Juillet 2025
Dans un environnement marqué par des tensions géopolitiques, une guerre commerciale émergente et une économie sous contrainte budgétaire, le marché logistique amorce la fin d’un cycle exceptionnel et s’oriente vers une normalisation.
Le marché utilisateur : prudence et attentisme
Le premier semestre 2025 révèle un marché utilisateur en clair-obscur. Après un début d’année en légère hausse, la demande placée recule fortement au deuxième trimestre pour s’établir à 1,52 million de m², en baisse de -17 % par rapport à S1 2024. Ce ralentissement s’explique par l’attentisme des entreprises face aux incertitudes économiques et géopolitiques.
Les chargeurs ont dominé le marché, représentant 56 % des surfaces placées, tandis que les logisticiens restent en retrait. La Dorsale logistique, avec Paris, Lille, Lyon et Marseille, redevient le principal pôle d’activité, tirée par la région francilienne (+65 % sur un an). On observe également un attrait soutenu pour des bâtiments de première main et conformes aux dernières normes, illustrant la sélectivité accrue des utilisateurs.
L’offre immédiate atteint un niveau record de 4,28 millions de m², soit +46 % au-dessus de la moyenne décennale, avec un taux de vacance national de 6,4 %. Cette situation reflète un déséquilibre naissant sur certains marchés, en particulier dans les Hauts-de-France, et met en lumière la nécessité de moderniser un parc vieillissant pour rester attractif.
Le marché de l’investissement : qualité et résilience
Le secteur logistique continue d’attirer les capitaux avec 577 M€ investis au T1 2025, en hausse de 6,5 % par rapport à 2024. Il s’agit de la troisièLe marché de l’investissement logistique reste solide malgré un contexte incertain. Avec 1,4 milliard d’euros investis au premier semestre (+8 % vs S1 2024), la logistique confirme sa place stratégique auprès des investisseurs. Ces derniers privilégient des actifs de qualité et bien localisés, créant un marché à deux vitesses où les biens secondaires peinent à séduire.
Les capitaux restent abondants pour ce secteur, porté par la confiance des investisseurs institutionnels. La rareté des produits prime soutient les valorisations, comme en témoigne la transaction emblématique de la plateforme Castignac (Brookfield), valorisée à plus d’un milliard d’euros. La stabilisation attendue des taux directeurs pourrait améliorer la visibilité et dynamiser les transactions dans les mois à venir.
