Ce qu'il faut retenir du marché immobilier Logistique au 1er trimestre 2022 :
La demande placée d’entrepôts logistiques a totalisé 860 000 m² au 1er trimestre 2022 (+29%), son meilleur démarrage depuis 2017. Côté investissement logistique, 700 millions d’euros investis en immobilier logistique (-8% en un an), un volume transactionnel satisfaisant qui bénéficie d’un potentiel d’accélération important, qui ne devrait pas être bridé par les menaces macro-économiques et géopolitiques.
Immobilier logistique Utilisateurs : meilleur démarrage depuis 2017
La demande placée d’entrepôts logistiques a totalisé 860 000 m² au 1er trimestre 2022 (+29%), son meilleur démarrage depuis 2017. Le signal est d’autant plus encourageant que les débuts d’années marquent souvent des reprises de souffle. Après 3 trimestres consécutifs au dessus du million de m² l’an passé, le marché a gardé un ressort indéniable.
La crise ukrainienne perturbe nombre de supply chains et pèse sur les prix (transport, matières premières), mais pour l’heure la demande exprimée par les utilisateurs reste élevée. Les impératifs de montée en charge de l’omnicanal, d’optimisation et de résilience des chaînes d’approvisionnement continuent de placer l’immobilier d’entreposage au cœur des priorités des acteurs du commerce et de la distribution.
Les formats d’entrepôts supérieurs à 30 000 m² ont apporté le principal carburant de l’activité transactionnelle, avec 10 opérations de ce type au 1er trimestre (contre 4 l’an passé), dont déjà 4 XXL.
Investissement immobilier logistique : quelques transactions d’envergure portent le marché
L’investissement en immobilier logistique a totalisé 700 millions d’euros au 1er trimestre 2022. Comme c’est le cas depuis plusieurs années, ce volume d’engagement, qui correspond à une quinzaine de signatures « seulement », est tiré vers le haut par quelques transactions d’envergure. L’acquisition par GLP du portefeuille « Trio » auprès de Blackstone et de la plateforme louée à Heineken par Aviva auprès de PRD concentrent en effet plus de la moitié des montants investis. En deçà du seuil des 100 m€, les volumes unitaires diminuent rapidement, et signalent pour le moment un certain manque entre 20 m€ et 100 m€. Le poids de la logistique dans l’immobilier banalisé reste élevé (15%), mais repasse derrière le commerce (près de 30%).
Les réponses des investisseurs aux actifs proposés en marketing témoignent d’un appétit intact pour l’immobilier logistique, mais les pressions baissières à l’oeuvre sur les taux de rendement se sont relâchées, et le taux prime pourrait avoir atteint son « plancher-bas ». L’évolution de plusieurs indicateurs macro-économiques au cours des prochains mois déterminera les trajectoires de taux à venir. D’un côté, les pressions inflationnistes sur les prix relèvent les coûts de construction et sur le registre financier le niveau des OAT 10 ans a réduit le spread de risque avec le taux prime à 200 pbs au T1 2022 (contre 400 pbs au T1 2019). De l’autre, l’offre et les fonciers aptes (ou autorisés) à recevoir des développements neufs se raréfient drastiquement, alors même que les utilisateurs doivent impérativement adapter leur outil logistique. Ces antagonismes sont susceptibles d’alimenter une hausse des loyers côté utilisateurs, de même qu’une (re)différenciation des actifs logistiques côté investisseurs, gage de leur liquidité.
