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études & analyses

Immobilier de « Bureaux » : Point marché Aix Marseille Provence

Les points Marché « Marketbeat Bureaux Aix Marseille Provence » analysent l'activité de l'immobilier d'entreprise de la Métropole Aix Marseille Provence dans le secteur des bureaux, en tenant compte de l'offre, de la demande placée et des transactions sur les marchés et les sous-marchés.

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● dernière publication Avril 2021 ●

Trajectoires différentes en termes de demande placée pour Marseille et Aix-en-Provence ; néanmoins, un bilan globalement satisfaisant pour le secteur AMPM avec un repli de seulement 16% ... Ce qu'il faut retenir du marché de bureaux en fin de 1er trimestre 2021 :

Demande placée : Départ en fanfare pour Aix, Pause pour Marseille 

Dans la lignée de l’année 2020, les marchés des bureaux du Pays d’Aix et de la métropole marseillaise affichent, au 1er trimestre 2021 des trajectoires différentes en termes de demande placée : sur le territoire d’Aix, l’heure est toujours à la croissance avec plus de 15 100 m² commercialisés (+25% en un an) alors qu’à Marseille, les transactions ont fait une pause et affichent un volume total de seulement 17 400 m², en repli de 34% d’une année sur l’autre. Au cumul, AMPM aura traversé le 1er trimestre de façon plutôt satisfaisante compte tenu de la persistance d’une situation économique et sanitaire toujours compliquée avec un repli de seulement 16%, moitié moins que les 30% observés en Île-de-France.

Offre immédiate : Statut quo

Peu de changements sont à relever en ce qui concerne le volume de l’offre immédiatement disponible sur le marché tertiaire d’AMPM, où un peu plus de 202 000 m² sont à commercialiser, soit un taux de vacance de 3,1%. On signalera une légère hausse (+3%) des disponibilités à Marseille alors qu’Aix voit, à l’inverse, son stock se contracter de 6% en trois mois.


Marseille

  • Le 1er trimestre avait été dynamique sur le marché des bureaux de Marseille en 2020 avec plus de 26 300 m² commercialisés ; l’année 2021 démarre sur un ton plus bas, avec 17 400 m² placés (-36% en un an) répartis sur 36 transactions. Le marché phocéen semble donc reprendre son souffle après une fin d’année 2020 conduite tambour battant (32 200 m²) ...
  • Les surfaces de bureaux inférieures à 200 m² ont plutôt bien résisté de même que celles de grand gabarit qui, avec 6 signatures relevées au 1er trimestre 2021 font d’ailleurs mieux d’une année sur l’autre en nombre de transactions mais sur des tailles plus réduites d’où un volume total en repli (11 000 m² en 2021 à comparer à 16 200 m² en 2020 à la même période). Autre spécificité intéressante sur ce créneau de surface, aucun de ces mouvements n’a concerné le secteur d’Euroméditerranée, territoire traditionnellement plébiscité par les entreprises ...
  • La recomposition du marché tertiaire de la métropole marseillaise, moins centrée sur le secteur d’Euroméditerranée et plus diversifiée dans ses localisations a eu pour effet, en 2020 un recalibrage des loyers. Le 1er trimestre 2021 est venu conforter cet ajustement, avec un loyer de première main positionné à 195 €/m²/an (à comparer à 200 €/m²/an en 2020), en référence au deux signatures relevées sur le « 132 Michelet » dans le secteur Sud ...

Aix-en-Provence

  • Le marché aixois enchaîne les trimestres avec des performances toujours aussi bonnes : après une année 2020 record (62 800 m² commercialisés au cumul des 12 mois) dans un contexte sanitaire et macro-économique plus que troublé, le Pays d’Aix entame 2021 sur une dynamique tout aussi porteuse. Plus de 15 000 m² de bureaux ont d’ores et déjà été placés au 1er trimestre 2021 en hausse de 25% d’une année sur l’autre, soit son meilleur score depuis 2016.
  • L’année 2020 avait donné l’impression d’un rééquilibrage des forces motrices sur le Pays d’Aix avec un jeu quasi égal entre le Pôle d’activité (48% du volume total) et les autres micro-marchés qui constituent le territoire. Le 1er trimestre 2021 laisse à voir une toute autre configuration avec un quasi monopole du Pôle d’activité (83% des surfaces commercialisées), qui règne sans partage sur les mouvements supérieurs à 500 m² avec 7 des 9 signatures du trimestre.
  • Le retour et la concentration des transactions dans le Pôle d’activité au cours du 1er trimestre 2021 boostent la moyenne des valeurs locatives de bureaux de première main, passées de 155 €/m²/an en 2020 à près de 170 €/m²/an début 2021 8 en un an) ...

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