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études & analyses

Immobilier de « Bureaux » : Point marché Aix Marseille Provence

Les points Marché « Marketbeat Bureaux Aix Marseille Provence » analysent l'activité de l'immobilier d'entreprise de la Métropole Aix Marseille Provence dans le secteur des bureaux, en tenant compte de l'offre, de la demande placée et des transactions sur les marchés et les sous-marchés.

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● dernière publication Février 2022 ●

Fort d’un bon rythme de commercialisation au 4ème trimestre 2021 (près de 48 000 m²), le volume placé des bureaux sur le secteur d’Aix-Marseille Provence Métropole (AMPM) a atteint 163 100 m² en cumul sur l’année (+12% en un an).

Marseille concentre l’essentiel de ce volume avec un peu plus de 101 000 m² traités (+23% en un an), tandis que les marchés d’Aix enregistrent une demande placée supérieure à 60 000 m² pour la deuxième année consécutive.

Ce qu'il faut retenir du marché de bureaux en fin d'année 2021 :

Demande placée : Très bonne performance d’ensemble sur les deux agglomérations 

Dans l’agglomération phocéenne, l’activité sur presque tous les segments de surface est en hausse d’une année sur l’autre, en évolution de +21% à +47% selon les marchés, à l’exception des bureaux entre 500 et 1 000 m² (-3%). On compte 27 transactions supérieures à 1 000 m² en 2021 contre 16 en 2020 ; parmi les plus imposantes, une entreprise de TIC (7 300 m²) dans l’ensemble « Smart Sea », VERACYTE (6 200 m²) dans « Home », IWG FRANCE (3 500 m²) sis 132 boulevard Michelet, ou encore le DÉPARTEMENT DES BOUCHES DU RHÔNE (3 200 m²) dans «Le Colbert ». Les quartiers d’Euroméditerrannée (36 200 m²) et de Marseille Sud (26 100 m²) mènent toujours la danse côté transactions, suivis par le secteur Nord (17 800 m²) en forte évolution (+105%) par rapport à 2020 porté entre autres par une signature de 7 300 m².

Dans le Pays d’Aix, le rythme de l’activité s’est accru sur les petites et moyennes surfaces inférieures à 1 000 m², en évolution de +9% à 33% (en volume) selon les segments de surfaces. Au total, on compte 152 transactions sur ces segments contre 126 l’année précédente. A contrario, la demande traitée sur les surfaces supérieures à 1 000 m² suit une légère inflexion de -7% en un an, une baisse à relativiser car 13 signatures ont été finalisées sur ce secteur en 2021 contre 14 l’an passé.

Le Pôle d’Activité concentre 68% de la demande placée tous segments de surfaces confondus et la quasi-totalité des transactions supérieures à 1 000 m². Parmi les plus imposantes, notons celles de MONEXT (6 600 m²), TECHNICATOME (4 700 m²) ou encore VERITAS (3 100 m²).

Valeurs locatives : Résistance des valeurs, hausse de la 1ère main à Aix-en-Provence

Dans l’ensemble, les valeurs locatives de bureaux dans la métropole d’Aix Marseille résistent relativement bien et, pour la plupart, se stabilisent. L’agglomération de Marseille concentre les loyers les plus élevés, avec un prime à 320 €/m²/an, fixe depuis 2016. L’effet baissier observé sur le loyer moyen de première main en 2020 s’est stabilisé en 2021, à 198 €/m²/an. Le loyer moyen de seconde main s’est quant à lui très légèrement réhaussé, à 163 €/m²/an (+1%).

Le Pays d’Aix voit son loyer moyen de transaction de première main continuer sur sa lancée haussière (+14% en un an), et s’établit à 176 €/m²/an en 2021 ; le loyer moyen de seconde main reste, quant à lui, quasiment stable par rapport à 2020, à 138 €/m²/an.

Offre immédiate : Stabilisation apparente à Marseille, effet baissier sur Aix-en-Provence

Le volume de l’offre immédiate de bureaux sur le secteur d’Aix Marseille a observé un léger repli par rapport à la fin de l’année 2020 (-10%) pour retrouver un niveau inférieur à 200 000 m². Le stock baisse surtout sur Aix (-26% ; 63 000 m²), et ce, à la fois sur les offres de première (-42%) et de seconde main (-8%). A terme, la diminution du volume offreur pourrait faire pression sur les valeurs locatives, a fortiori sur celles de première main.

En revanche, le stock des disponibilités immédiates reste quasiment stable à Marseille (133 200 m²), avec un niveau de vacance relativement bas, de l’ordre de 3%. Cette apparente stabilité dans la cité phocéenne révèle en réalité des dynamiques différentes selon les qualités de surfaces, avec une hausse des disponibilités de première main (+55%) et une baisse sur la seconde main (-9%).

L’offre de première main est composée d’une quarantaine de propositions, majoritairement neuves, et dont les trois quarts sont concentrées sur l’agglomération de Marseille, et l’autre partie sur Aix centre et son Pôle d’Activité. L’offre de seconde main représente un peu plus de 70% du volume offreur total et reste imposante, en particulier à Marseille (102 400 m²) avec près de 140 offres dont une trentaine de grandes surfaces supérieures à 1 000 m².

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