Dernière mise à jour : Juillet 2025
Marché des bureaux à Aix-Marseille – Analyse T2 2025
Le marché de bureaux d’Aix-Marseille Provence confirme en 2025 sa dynamique contrastée, avec des tendances différenciées entre Marseille et Aix-en-Provence. Selon la dernière étude Cushman & Wakefield, la demande placée atteint 64250 m² au 1er semestre 2025, en progression de +13 % sur un an, malgré un contexte économique national fragile.
Aix-Marseille : deux marchés, deux dynamiques
Aix-en-Provence tire son épingle du jeu avec un volume placé record de 38 600 m² (+45 % vs S1 2024), porté par de grandes transactions dans le Pôle d’Activité et les Rives de l’Étang de Berre. Le taux de vacance y est bas (2,45 %), confirmant la tension du marché. - Marseille, en revanche, connaît une baisse de -16 % de la demande placée, avec seulement 25 650 m² transactés. La recherche de centralité reste forte, notamment dans Euroméditerranée et le centre-ville, mais le manque d’offres neuves de qualité limite les grandes implantations.
Offre immédiate et taux de vacance
Au total, l’offre immédiate s’élève à 197 200 m², dont seulement 20 % de surfaces de 1ère main. - Aix-en-Provence enregistre un recul de -11 % de son stock, soutenu par un dynamisme transactionnel. - Marseille affiche au contraire une hausse de +10 % de son offre immédiate, avec un taux de vacance de 3,26 % et un délai d’écoulement de 20 mois.
Valeurs locatives : stabilité relative
À Marseille, le loyer prime s’inscrit à 295 €/m²/an, tandis que la valeur top atteint 300 €/m²/an pour des bureaux rénovés. - À Aix-en-Provence, la valeur prime se stabilise à 182 €/m²/an, avec une valeur top à 175 €/m²/an sur une transaction ENEDIS dans le Parc du Golf.
Perspectives pour le marché aixois et marseillais
Le marché reste marqué par une tension sur l’offre de qualité et un faible volume de mises en chantier. Si Aix continue de séduire grâce à son attractivité et son stock limité, Marseille devra composer avec un manque de bureaux neufs et des projets encore largement soumis à pré-commercialisation.
