Il report evidenzia una regione pronta alla ripresa, sostenuta da condizioni economiche in fase di stabilizzazione, da costi di finanziamento in miglioramento e da driver di crescita strutturali. Sia gli investitori sia gli occupier stanno passando da un approccio prudente a uno più orientato all’azione, con un’attenzione particolare verso asset prime e conformi ai criteri ESG.
L’Italia segue i trend Europei pur con le sue peculiarità strutturali che la caratterizzano.
Panoramica dei Settori
Mercato uffici:
Nei distretti prime la domanda spinge i canoni al rialzo
La domanda di spazi prime di alta qualità continua a crescere nei cluster direzionali principali (CBD, Centro, Semi-centro a Milano e CBD/Greater EUR a Roma), dove nel 2025 si è concentrato il 60% del leasing a Milano e il 68% a Roma. La vacancy di immobili grade A è ai minimi decennali, in particolare a Milano dove nelle zone centrali è intorno al 2%. Tale scarsità di offerta ha continuato a spingere i canoni in rialzo: su base annua, il CBD di Milano ha registrato un +10%. La pipeline, tra le più ridotte dell’ultimo decennio, non colmerà la scarsità nel 2026, con canoni prime attesi in crescita nelle aree centrali del 2–2,5% annuo sia a Milano che Roma. Periferia e Hinterland non mostrano indicazioni di crescita, fatta eccezione per aree selezionate con offerta di qualità e eccellente accessibilità. L’attività di leasing rimarrà limitata non dalla domanda – ancora solida – ma dalla scarsa disponibilità di prodotto idoneo. Sul fronte investimenti, dopo volumi ancora contenuti, si osservano segnali di fiducia: focus su location centrali e asset Value-Add/Core Plus. Attesa una compressione dei prime yield di 25bps entro il 2026 nelle principali aree centrali, con valori previsti intorno al 4,0% per il CBD di Milano e al 4,50% per il CBD di Roma.
Logistica:
In evoluzione: domanda più stabile e condizioni di finanziamento migliori
Il 2025 chiude con take-up stabile rispetto al 2024, con oltre il 90% che ha riguardato immobili di alta qualità, confermando un mercato orientato verso asset moderni, efficienti e sostenibili.La domanda resta solida, grazie a End-user Retail e Manufacturing ed E-commerce e nel 2026 è attesa inulteriore crescita, sostenuta anche dai settori difesa ed energie rinnovabili spinti dagli investimenti europei. La vacancy, aumentata nel 2025 per l’arrivo di nuovi sviluppi, è attesa ridursi nel 2026 per una Pipeline più selettiva e calibrata sulla domanda reale. I canoni prime sono attesi in ulteriore crescita nel 2026 con +1,4% annuo sia a Milano sia a Roma, ritmo più contenuto rispetto ai forti aumenti registrati negli ultimi anni.Gli investimenti tornano a crescere nel 2025, raggiungendo circa 2 miliardi e segnando un forte rimbalzo sul 2024. Il 2026 si preannuncia un anno di consolidamento, con il graduale ritorno di capitale Core e un contesto finanziario in miglioramento che dovrebbe aumentare la liquidità e portare a una lieve compressione dei rendimenti.
Retail:
Ritorno del capitale istituzionale e fase di rivalutazione del settore
Il 2025 è un anno di svolta, con volumi di investimento tra i più alti di sempre grazie al ritorno del capitale istituzionale – attratto dalla resilienza dei fondamentali e da un pricing più equilibrato rispetto ad altre asset class. Il mercato è molto dinamico: da un lato centri commerciali dominanti e asset prime, dall’altro operazioni opportunistiche, mentre la compressione dei rendimenti conferma la fase di rivalutazione del settore. I retailer espandono la rete fisica integrando High Street e centri commerciali, con format esperienziali e phygital. Milano, Roma, Firenze e Venezia guidano la crescita grazie al turismo e all’interesse dei brand internazionali per flagship store in location iconiche. High Street del lusso e Retail Park metropolitani restano tra i prodotti più atrattivi per gli investitori. I canoni prime in Italia hanno registrato una delle crescite più elevate in Europa e nel 2026 si prevede ulteriore consolidamento in presenza di domanda elevata e offerta di qualità limitata.
Living:
Domanda elevata, offerta limitata e nuovi segmenti in espansione
La domanda residenziale rimane elevata in tutta Europa, trainata da fattori demografici e sociali, mentre l’offerta è limitata. In Italia, il fenomeno è più marcato nelle aree metropolitane – soprattutto Milano – dove la carenza di sviluppi spinge canoni e prezzi ai massimi storici. Il contesto normativo, ancora incerto, può rallentare l’espansione del BTR e dell’Affordable Living nel 2026. Si prevede invece forte interesse per il Build-to-Sell, non solo a Milano e Roma, e una domanda molto intensa nei segmenti PBSA, co-living e in parte senior housing, con crescente attenzione ai progetti di sviluppo. L’interesse degli investitori internazionali resterà elevato, con nuovi operatori pronti ad entrare sul mercato italiano.
Hotel:
Turismo in forte crescita e mercato in consolidamento nel 2026
Il turismo internazionale e l’aumento delle performance alberghiere sostengono il settore europeo e italiano, con una crescita dei pernottamenti in Europa stimata al +5,6% nel 2026. In Italia, la domanda è trainata soprattutto dai flussi internazionali e dal brand-Paese, con performance eccellenti nei mercati urbani (Milano, Roma, Firenze, Venezia) e nei resort prime (Como, Costiera Amalfitana, Capri, Toscana, Puglia, isole maggiori). Forte interesse degli investitori per asset luxury ma anche per gli ostelli di nuova generazione, caratterizzati da alta redditività e domanda eterogenea. Il 2025 conferma un comparto solido, con molte operazioni di conversione, rebranding e sviluppo nei segmenti lifestyle e luxury. Per il 2026 si prevede un’ulteriore fase di consolidamento, una pipeline limitata rispetto alla domanda e rendimenti sostenuti sugli asset prime. I volumi di investimento sono destinati a crescere ulteriormente.
Data Centre:
Espansione senza precedenti e crescente ruolo dell’Italia in EMEA
Il settore si conferma tra i più dinamici del real estate europeo, spinto da hyperscaler, cloud provider e dall’accelerazione dell’AI. Milano è il principale hub italiano e una Power-House europea con una Potenza stimata di circa 1,1 GW tra capacità live e pipeline; nuove aree del Centro-Sud stanno emergendo grazie a terreni disponibili, infrastrutture energetiche in evoluzione e migliori connessioni digitali. Gli investimenti previsti entro il 2026 supereranno i 10 miliardi di euro, mentre l’IT load in EMEA potrebbe crescere fino al 32% annuo tra 2025 e 2030. La scarsità di potenza nei principali mercati europei favorirà espansione brownfield e cluster emergenti, con l’Italia sempre più gateway strategico del Mediterraneo. Il 2026 sarà caratterizzato da forte domanda, maggiore attenzione alla sostenibilità, innovazioni nel raffreddamento e crescente complessità regolatoria, contesto che continuerà ad attirare capitali internazionali.
