- Nieuwere woningportefeuilles lenen zich vooral voor langjarige exploitatie; bij oudere voorraad kan individuele verkoop meer waarde opleveren.
- Huurinkomsten, operationele efficiëntie en vastgoedkwaliteit worden belangrijker voor het rendement.
- Kostenefficiëntie wordt doorslaggevend. De meest efficiënte Nederlandse woningportefeuilles realiseerden 3,7% inkomstenrendement, tegenover 2,0% voor de minst efficiënte.
Amsterdam, 6 oktober 2026 - De Nederlandse woningbeleggingsmarkt is sterk hersteld, maar verandert van karakter. Er ontstaan twee verschillende strategieën. De ene richt zich op langjarige exploitatie en stabiele huurinkomsten, de andere op waardeontsluiting door individuele verkoop van huurwoningen. Dat blijkt uit The Income Era – Netherlands External Link, de Nederlandse verdieping van het Europese Living-onderzoek van Cushman & Wakefield op basis van de MSCI Europe Annual Property Index.
Nederlandse huurwoningbeleggingen realiseerden in 2024 een totaalrendement van 11,0% en in 2025 van 10,1%, tegenover Europese gemiddelden van respectievelijk 4,2% en 5,4%. Tegelijk verandert de bron van het rendement. Huurinkomsten, kostenefficiëntie en vastgoedkwaliteit worden belangrijker, terwijl waardestijging minder bepalend wordt.
Tussen 2016 en 2021 kwam circa een kwart van het gemiddelde jaarlijkse totaalrendement van 14,7% uit inkomen. Dat was 3,6 procentpunt, tegenover 11,1 procentpunt uit kapitaalgroei. Sinds 2022 is die verhouding vrijwel omgekeerd. Van het gemiddelde totaalrendement van 4,1% kwam 3,0 procentpunt, bijna driekwart, uit inkomen. In 2025 stegen de Nederlandse markthuren met 7,4%. Over de vier jaar tot eind 2025 bedroeg de gemiddelde jaarlijkse huurgroei 5,7%. Volgens de analyse hangt dit samen met veranderingen in de huurmarkt, waarbij regulering de huurgroei in een groter deel van de woningvoorraad beperkt en de druk op het resterende vrije segment vergroot.
“Nu rendement steeds sterker uit huurinkomsten moet komen, bepaalt de kwaliteit van het vastgoed hoeveel daarvan daadwerkelijk overblijft. Nieuwbouw biedt door lagere exploitatiekosten en betere energieprestaties een sterke basis voor langjarige exploitatie. Bij oudere voorraad beperken regulering en hogere investeringen de ruimte om huurgroei om te zetten in netto-inkomen. Het Nederlandse huurbeleid vergroot daardoor de verschillen tussen investeringsstrategieën en maakt gemiddelde huurgroei een steeds minder bruikbare maatstaf voor de prestaties van afzonderlijke woningportefeuilles. In die gevallen kan individuele verkoop een rationelere route naar waardecreatie zijn.” zegt Roel Timmermans, Head of Living Capital Markets bij Cushman & Wakefield.
Total returns Nederland vs Europa, bron: Cushman & Wakefield
In de eerste helft van 2026 bedroeg het beleggingsvolume in woningen €3,1 miljard, goed voor 57% van het gecombineerde sectorvolume. Investeringen in nieuwbouw richten zich vooral op gereguleerde en betaalbare huurwoningen voor langjarige exploitatie. Bij bestaande voorraad speelt individuele verkoop een steeds grotere rol.
De kostenstructuur blijkt daarbij doorslaggevend. Het meest kostenefficiënte kwart van de Nederlandse woningportefeuilles realiseerde tussen 2022 en 2025 een jaarlijks inkomstenrendement van 3,7%, tegenover 2,0% voor het minst efficiënte kwart. Opvallend genoeg kende dat minst efficiënte kwart juist een hogere markthuurgroei. Niet de huurgroei zelf, maar het deel dat na aftrek van kosten als netto-inkomen overblijft, bepaalt het rendement.
Ook het bouwjaar maakt verschil. Bij Nederlandse woningen van na 2019 gaat 18,9% van de inkomsten op aan kosten, tegenover 29,6% bij woningen van vóór 1970. Nieuwere woningen genereren per vierkante meter bovendien 54% meer netto operationeel inkomen. Zij profiteren van lagere exploitatiekosten en betere energieprestaties, terwijl oudere woningen vaker hogere uitgaven voor onderhoud en verduurzaming vragen en minder vaak van huurder wisselen. Voor beleggers verschuift de aandacht daarom van aanvangsrendement en markthuurgroei naar de kwaliteit van het netto-inkomen.
