Globalny handel wchodzi w fazę, w której o kierunkach przepływu towarów coraz częściej decyduje nie tylko koszt produkcji, ale również bezpieczeństwo, przewidywalność i dostęp do infrastruktury. Jak wskazuje raport Cushman & Wakefield „Waypoint: Global Industrial Dynamics 2026”, łańcuchy dostaw funkcjonują dziś w warunkach strukturalnej niepewności, a zakłócenia stały się elementem codziennego planowania operacyjnego. To dla Polski szansa na przesunięcie się znacznie w górę, jeżeli chodzi o europejski rynek logistyczny. Pod warunkiem, że zmaterializują się plany kluczowych inwestycji infrastrukturalnych.
W praktyce oznacza to, że firmy nie pytają już wyłącznie o najtańszą trasę dostaw, ale o trasę, którą można utrzymać, zmienić lub zabezpieczyć w warunkach napięć handlowych, geopolitycznych i kosztowych. Ten mechanizm dobrze pokazuje przykład Stanów Zjednoczonych. W raporcie Cushman & Wakefield „North America Ports and Trade Update: 2025 in Review” zwrócono uwagę, że zapowiedzi wyższych ceł importowych, częste komunikaty dotyczące polityki handlowej oraz nierozwiązane spory między największymi gospodarkami przełożyły się na realne decyzje operacyjne firm. Blisko 70% firm w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód i Afryka) deklaruje, że wydarzenia geopolityczne (np. skokowe wzrosty cen energii) opóźniły ich decyzje o wynajmie powierzchni, z czego u większości o rok lub krócej. Importerzy przyspieszali dostawy przed wejściem ceł w życie, a następnie ograniczali wolumeny po uzupełnieniu zapasów lub zmianie kosztów. Równocześnie część popytu przemysłowego zaczęła przesuwać się z droższych rynków portowych w stronę większych i bardziej konkurencyjnych kosztowo hubów śródlądowych.
To ważny sygnał dla Europy. Geopolityka nie jest już tłem dla decyzji logistycznych, ale jednym z parametrów projektowania sieci dostaw. Rosnąca fragmentacja handlu, regionalizacja produkcji, presja na wyższe bufory zapasów oraz większe wydatki na bezpieczeństwo i obronność wzmacniają znaczenie infrastruktury, która może obsłużyć alternatywne trasy, większe wolumeny i bardziej złożone operacje. Kapitał i towary będą płynąć tam, gdzie istnieją bezpieczne, wielkoskalowe i dobrze skomunikowane węzły.
W tym kontekście nearshoring należy rozumieć szerzej niż przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu. To także budowanie odporności przez dywersyfikację dostawców, tworzenie dodatkowych punktów magazynowania i przeładunku, zwiększanie kontroli nad zapasami oraz możliwość szybkiego przełączania się między transportem morskim, kolejowym, drogowym i lotniczym.
Huby multimodalne i rozwój infrastruktury energetycznej szansą dla Polski
Polska znajduje się w centrum tej zmiany. Jej położenie między Europą Zachodnią, regionem CEE, krajami bałtyckimi i Ukrainą jest atutem, ale o realnej pozycji rynku zdecyduje skala i jakość infrastruktury: portów morskich, lotnisk, kolei, dróg, terminali intermodalnych, sieci energetycznych oraz przygotowanych gruntów inwestycyjnych. Rozwój terminali głębokowodnych, inwestycje w sieci przesyłowe, energetykę, projekt Port Polska i nowe korytarze transportowe mogą więc stać się nie tylko inwestycjami infrastrukturalnymi, lecz także narzędziami przesuwania przepływów handlu, produkcji i kapitału w stronę Polski.
– Przez lata najemcy wybierali lokalizacje logistyczno-przemysłowe głównie przez pryzmat wysokości czynszu. Dziś to punkt wyjścia w dłuższym procesie podejmowania decyzji. Przedsiębiorcy muszą rozważyć, jak nagłe zamknięcie szlaku dostaw – np. z powodu konfliktu, nowego cła albo skokowego wzrostu kosztów frachtu – wpłynie na ich działalność operacyjną w danej lokalizacji. Dlatego wygrywają miejsca, z których da się obsłużyć dostawy z kilku kierunków, utrzymywać odpowiedni zapas materiałów czy produktów bliżej klienta i kontynuować działalność nawet w obliczu rynkowych zawirowań. O tym, czy dana lokalizacja rzeczywiście się sprawdza, decydują dziś trzy czynniki: stabilne dostawy energii, dostęp do pracowników oraz sprawny start operacji. Inwestycje w infrastrukturę wzmocnią pozycję Polski tylko wtedy, gdy przełożą się na miejsca, w których biznes może działać nieprzerwanie, a nie jedynie korzystnie wyglądające na mapie – zaznacza Szczepan Gowin, Head of Industrial & Logistics Agency w Cushman & Wakefield.
Znaczenie infrastruktury szczególnie wyraźnie widać na rynkach portowych. Analizy Cushman & Wakefield dotyczące rynku trójmiejskiego pokazują, że ograniczona dostępność gruntów, rosnące znaczenie portów oraz rozwój infrastruktury drogowej wzmacniają popyt na dobrze położone i technicznie przygotowane obiekty logistyczne. To przykład szerszej zasady: sama obecność przy porcie nie wystarcza, jeśli lokalizacja nie jest częścią sprawnego systemu transportowego.
Podobnie patrzy na rynek kapitał. Raport Cushman & Wakefield „European Investment Atlas | Q1 2026” wskazuje, że europejski rynek nieruchomości wszedł w fazę większej selektywności, a ostatnie wydarzenia geopolityczne ponownie zwiększyły zmienność stóp procentowych, oczekiwań inflacyjnych i aktywności transakcyjnej.
– Kapitał inwestycyjny coraz mocniej uwzględnia geopolitykę i jakość infrastruktury w ocenie ryzyka. Nie wystarczy, że rynek oferuje dużą powierzchnię magazynową albo korzystne położenie na mapie. Liczy się to, czy dana lokalizacja ma trwałe fundamenty popytu, czyli dostęp do infrastruktury, ograniczoną konkurencyjną podaż, stabilnych najemców, możliwość wzrostu dochodu i dobrą jakość operacyjną aktywów. Megaprojekty infrastrukturalne mogą wzmocnić takie fundamenty w Polsce, a tym samym poprawić jej pozycję w europejskich łańcuchach dostaw i na mapie kapitału instytucjonalnego – mówi Paweł Partyka, Head of Capital Markets Poland w Cushman & Wakefield.
Największą szansą dla Polski jest wejście na wyższy poziom w europejskim układzie logistycznym. W warunkach, w których cła, konflikty handlowe, bezpieczeństwo dostaw i dostęp do energii coraz silniej wpływają na decyzje firm, infrastruktura staje się narzędziem konkurencji gospodarczej. Powiązanie inwestycji infrastrukturalnych z rynkiem gruntów, energetyką, logistyką miejską, zapleczem przemysłowym i funkcjami komercyjnymi, może sprawić, że Polska stanie się jednym z rynków, które realnie przejmą część zmieniających się przepływów handlowych.
