ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP (KCN)
NGUỒN CUNG: THỊ TRƯỜNG HẤP THỤ DIỆN TÍCH SẴN CÓ
Trong Q1 2025, thị trường không ghi nhận nguồn cung đất công nghiệp mới tại vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc và nguồn cung hiện tại xấp xỉ khoảng 16.800 ha, không đổi so với Q4 2024 và tăng 9,24% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, tỉnh dẫn đầu nguồn cung chiếm tỉ lệ lần lượt là Bắc Ninh đạt mức 17,9% và Hải Phòng với 16,04%.
NGUỒN CẦU: VÙNG KINH TẾ TRỌNG ĐIỂM PHÍA BẮC (NKER) GHI NHẬN SỰ TĂNG TRƯỞNG
So với Q4 2024 vừa qua, tổng diện tích hấp thụ ròng đạt 148 ha và tăng 78,3%. Trong đó, sự lấp đầy của các khu công nghiệp ở Bắc Ninh chiếm 54,05% đã góp phần đáng kể vào sự gia tăng này. Sự gia tăng đáng kể này là nhờ cơ sở hạ tầng phát triển và tác động từ cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung. Nhu cầu đất khu công nghiệp chủ yếu đến từ các ngành: linh kiện điện tử, sản xuất máy móc.
GIÁ THUÊ: GIÁ THUÊ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TIẾP TỤC TĂNG TRƯỞNG
Mức giá chào thuê trung bình của đất khu công nghiệp (KCN) trên toàn thị trường trong Q1 2025 được ghi nhận ở mức 132 USD/m²/thời hạn thuê, tăng 5,6% so với cùng kỳ năm ngoái và tăng 1,54% so với quý trước. Sự gia tăng này phản ánh nhu cầu cao về đất khu công nghiệp, dẫn đến việc một số dự án đã điều chỉnh giá thuê tăng khoảng 4-5%.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG
Khoảng 7.000 hecta đất công nghiệp sẽ gia nhập thị trường từ 2025 đến 2027. Trong 3 tháng đầu năm 2025, tại miền Bắc dã khởi công hai dự án khu công nghiệp (KCN) nổi bật đó là KCN VSIP Thái Bình với quy mô là 333,4 ha và KCN Sông Công giai đoạn 2 sẽ bổ sung 296,24 ha vào nguồn cung đất công nghiệp. Với việc sát nhập tỉnh sẽ tối ưu hóa nguồn lực, tăng cường quản lý và phát triển kinh tế vùng, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án khu công nghiệp tại miền Bắc. Bên cạnh đó, Chính phủ yêu cầu quy hoạch mở rộng ngay sân bay Gia Bình thành cảng hàng khô quốc tế cấp 4E. Dự án mở rộng cao tốc Bắc – Nam phía Đông đoạn Cao Bồ - Mai Sơn có độ dài hơn 15km đã được khởi công. Ngoài ra, các dự án mở rộng các tuyến đường hiện hữu cũng đã được Chính phủ dề xuất. Những định hướng trên của Chính Phủ là động lực thúc đẩy thị trường bất động sản khu công nghiệp phía Bắc thêm sôi động.
NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN (RBF)
NGUỒN CUNG: MỘT DỰ ÁN NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN (RBF) ĐƯỢC TRIỂN KHAI
Một dự án RBF mới của CNC Tech Vĩnh Phúc đã được triển khai, bổ sung khoảng 114.000 m² vào nguồn cung hiện hữu của thị trường. Tổng nguồn cung RBF tại Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc hiện đã ở mức 4,4 triệu m², tăng 3,45% so với quý 4 năm 2024 và tăng 17,9% so với cùng kỳ năm ngoái.
NGUỒN CẦU: TĂNG TRƯỞNG NHẸ TRONG GIAI ĐOẠN ĐẦU NĂM
Trong đầu năm 2025, tổng diện tích hấp thụ ròng đã đạt mức 180.000 m², tỉ lệ lấp đầy tăng 2% cho thấy nhu cầu thuê xưởng của các doanh nghiệp tăng so với cuối năm 2024. Trong đó, Hải Phòng đạt mức 49,17% về tỉ lệ hấp thụ ròng, tiếp đó là Bắc Ninh với 31,83%. Bên cạnh đó, thị trường đã có sự chuyển dịch ra các tỉnh có giá thuê thấp hơn và có tiềm năng phát triển như Vĩnh Phúc. Điều này đã đẩy tỉ lệ cho thuê của Vĩnh Phúc lên mức 20,1%.
GIÁ THUÊ: GIÁ THUÊ NHÀ XƯỞNG TĂNG NHẸ TRONG BỐI CẢNH THỊ TRƯỜNG ĐANG BIẾN ĐỘNG
Mức giá thuê trung bình cho RBF toàn thị trường được ghi nhận ở mức 5,0 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 0,1% so với quý trước, và tăng 0,3% so với cùng kỳ năm ngoái.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG
Trong giai đoạn từ năm 2025 đến năm 2027, khi các tuyến cao tốc được mở rộng quy mô từ 6 đến 12 làn xe theo báo cáo của Bộ Xây dựng với Chính phủ và sân bay quốc tế Gia Bình được đưa vào hoạt động đi kèm với việc hoàn thành các tuyến đường két nối với thủ đô Hà Nội, đồng thời thị trường dự kiến sẽ đón nhận khoảng 856.000 m² diện tích nhà xưởng xây sẵn (RBF) sẽ đưa Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc trở thành tâm điểm của sự phát triển. Trong các quý tiếp theo của năm 2025, dự án Frasers tại KCN Yên Phong mở rộng sẽ được bàn giao và dự án Sembcorp tại Hải Phòng đã được khởi công và dự kiến đi vào hoạt động giai đoạn 1 trong Q3 2025 sẽ cung cấp cho thị trường khoảng 100.000 m² diện tích nhà xưởng cho thuê.
KHO XÂY SẴN (RBW) & KHO XƯỞNG HỖN HỢP (RBH)(*)
NGUỒN CUNG: KHÔNG CÓ DỰ ÁN MỚI GIA NHẬP THỊ TRƯỜNG
Đầu năm 2025 không ghi nhận thêm dự án mới RBW tại miền Bắc. Tổng nguồn cung RBW trong Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc đạt hơn 2,9 triệu m² và tăng 1,32 lần theo năm. Trong đó, tỉnh Bắc Ninh dẫn đầu với nguồn cung đạt mức 41,27% tiếp đến là hai tỉnh Hải Phòng và Hưng Yên lần lượt đạt mức 20,09% và 16,98%.
NGUỒN CẦU: NHU CẦU DUY TRÌ Ở MỨC ỔN ĐỊNH
Trong Q1 2025, tổng diện tích hấp thụ ròng đạt khoảng 50.800 m², giảm 6,6% so với quý trước và 1,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, Bắc Ninh dẫn đầu và chiếm 67% tiếp đó là Hải Phòng và Hưng Yên lần lượt đạt mức 20,57% và 10,46%. Sự gia tăng diện tích hấp thụ ròng tại Hưng Yên và Hải Phòng có thể được lý giải bởi những nỗ lực của các đơn vị phát triển trong việc cải thiện cơ sở hạ tầng và thu hút các doanh nghiệp sản xuất.
GIÁ THUÊ: GIÁ THUÊ DUY TRÌ ỔN ĐỊNH
Trong Q1 2025, mức giá thuê trung bình của kho xưởng xây sẵn (RBW) duy trì ở mức 4,9 USD/m²/tháng, không đổi so với quý trước. Tuy nhiên, mức giá này đã tăng 4,7% so với cùng kỳ năm ngoái. Mức tăng giá thuê hàng năm chủ yếu được lý giải bởi sự gia nhập thị trường gần đây của một số dự án chất lượng cao, đa tầng. Tuy nhiên, hầu hết các dự án trên thị trường vẫn giữ giá thuê ổn định nhằm thu hút khách thuê trong bối cảnh thị trường cạnh tranh.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG
Về nguồn cung RBW trong tương lai, Vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc sẽ chào đón khoảng 800.000 m² gia nhập thị trường trong ba năm tới (từ năm 2025 đến năm 2028). Với sự dẫn đầu của hai tỉnh Bắc Ninh và Hải Phòng lần lượt là 44,89% và 20,57%. Trong các quý tiếp theo của năm 2025, các dự án như kho thứ 2 của Horizon Park Bắc Ninh và SLP Yên Phong 2C sẽ đóng góp và nguồn cung của thị trường khoảng 100.000 m² nhà kho xây sẵn. Việc hợp nhất các tỉnh đem lại nhiều lợi ích cho nhà kho xây sẵn, chẳng hạn như gia tăng đầu tư, nâng cấp cơ sở hạ tầng, giảm bớt thủ tục hành chính và tăng cường khả năng cạnh tranh. Những yếu tố này tạo ra môi trường thuận lợi cho sự phát triển của nhà kho xây sẵn và thu hút thêm nhiều nhà đầu tư.
Tải báo cáo MarketBeat về thị trường thị trường công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc để đọc thêm chi tiết.
