Der Berliner Bürovermietungsmarkt hat 2025 seinen schwächsten Jahreswert seit 2009 verzeichnet. Der Flächenumsatz aus Neuvermietungen und Eigennutzungen belief sich nach Analysen von Cushman & Wakefield auf 484.200 m² - ein Minus von 11 % gegenüber dem Vorjahr. Damit liegt der Umsatz 40 % unter dem 10- Jahresdurchschnitt.
Im 4. Quartal 2025 betrug das Umsatzvolumen 117.800 m². Gegenüber dem Vorquartal entsprach dies einer Seitwärtsbewegung, im Jahresvergleich lag der Umsatz jedoch 8 % niedriger.
Mehr Abschlüsse – deutlich kleinere Flächengrößen
„Wir sehen mehr Abschlüsse, aber deutlich kleinere Anmietungen“, kommentiert Dominic Rausch, Head of Office Agency Berlin und Regional Manager East bei Cushman & Wakefield. Die Zahl der Deals stieg 2025 auf 730 Abschlüsse, während die durchschnittliche Dealgröße auf rund 700 m² sank.
Nachfrage besteht vor allem nach modernen, effizienten Büroflächen in zentralen Lagen. Gesucht werden überwiegend Flächen zwischen 500 und 2.000 m². „Viele Bestandsflächen erfüllen die heutigen Anforderungen nicht mehr“, so Dominic Rausch.
Besonders stark zurückhaltend agierte die Öffentliche Verwaltung. Ihr Flächenumsatz sank 2025 um 63 % auf 39.500 m². Größte Flächenabnehmer waren Unternehmen aus den Bereichen Informations- und Kommunikationstechnologie (15 %) sowie Bau und Immobilien (13 %).
Die größte Neuvermietung 2025 war die Alleinanmietung des Kernsanierungsprojektes „Karlsgärten“ über rund 11.500 m² Mietfläche im 4. Quartal 2025.
Spitzenmiete stabil, Durchschnittsmiete deutlich rückläufig
Die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete liegt seit Q4 2023 unverändert bei monatlich 45,00 Euro/m². Die flächengewichtete Durchschnittsmiete sank hingegen innerhalb eines Jahres um 11 % auf 25,90 Euro/m².
Leerstandsquote überschreitet die 10-Prozent-Marke
Der Leerstand stieg weiter an. Ende 2025 standen in Berlin rund 2,24 Mio. m² Bürofläche leer, was einer Quote von 10,4 % entspricht. Ursache sind unter anderem hohe Fertigstellungen bei gleichzeitig extrem niedrigen Vorvermietungsquoten von zuletzt nur rund 6 %.
Darüber hinaus setzt sich der strukturelle Wandel von sanierungsbedürftigen Bestandsimmobilien in B- und C-Lagen fort: Allein 2025 hat Cushman & Wakefield beobachtet, dass über 112.000 m² Bürofläche alternativen Nutzungen wie Wohnen, Hotel oder Serviced Apartments zugeführt wurden.
Ausblick 2026
„Für 2026 rechnen wir mit einer leichten Belebung des Flächenumsatzes, getragen von mehreren Großgesuchen ab 5.000 m² sowie der weiteren Annäherung von Bestands- und Angebotsmieten. Gleichzeitig dürfte das Bauvolumen auf unter 700.000 m² sinken und damit den niedrigsten Stand seit 2018 erreichen“, so Dominic Rausch.
