CONTACT US
Share: Share on Facebook Share on Twitter Share on LinkedIn I recommend visiting cushmanwakefield.com to read:%0A%0A {0} %0A%0A {1} Share on Xing
Das US-Generalkonsulat am Alsterufer in Hamburg Das US-Generalkonsulat am Alsterufer in Hamburg

Insights

Verkauf des US-Konsulats – viel mehr als nur eine Transaktion

Die von Cushman & Wakefield beratene US-Regierung hat das „Kleine Weiße Haus an der Alster“ an die DERAG verkauft. Diese wird das denkmalgeschützte Landmark in ein Hotel umwandeln wird – mit einem Konzept, das der Architektur und Historie Rechnung tragen wird.

Übernachten im Weißen Haus – das wird bald möglich sein. Nicht in Washington zwar, aber dafür in absoluter Premiumlage an der Außenalster in Hamburg-Rotherbaum. Das ehemalige US-Konsulat ist ein neoklassizistischer Blickfang am Ufer, das durch sein Säulenportal – mit Absicht – an das große Vorbild in den USA erinnert. Jetzt hat die von uns beratene US-Regierung das „Kleine Weiße Haus an der Alster“ verkauft. An die DERAG, die das denkmalgeschützte Landmark in ein Hotel umwandeln wird – mit einem Konzept, das der Architektur und Historie Rechnung tragen wird.

Eine erfolgreiche Transaktion, zu der noch einiges mehr gehört als Vertragsverhandlung, -vorbereitung und -unterzeichnung. Vor allem im Vorfeld muss alles getan werden, um eine verlässliche Verhandlungsgrundlage und damit volle Transparenz für Verkäufer wie Käufer zu schaffen. In welchem Zustand ist das Objekt? Entspricht es den aktuellen baurechtlichen Vorgaben? Wo liegen die Chancen, wo die Herausforderungen? Wo und wie lässt sich der Kaufpreis realistisch optimieren? Und wie hoch ist der Modernisierungs- und damit der Investitionsbedarf im Gesamten? Diese und weitere Fragen in diesem Zusammenhang klärte unser Technical Due Diligence Team und schuf damit die Basis für den Verkauf.

Niklas Hensiek, Capital Markets, und Wolfgang Neupert, Head of Technical Due Diligence, geben einen Einblick in Details zum Transaktions-Projekt und das wirkungsvolle Zusammenspiel von Vertrieb und den technischen Aspekten der Gebäudeanalyse. 


Die aktuelle Marktlage ist herausfordernd – wie seid ihr dem im Verkaufsprozess begegnet und was führte letztlich zum erfolgreichen Abschluss?

Niklas Hensiek: Beim Verkauf des US-Konsulats haben wir von Beginn an auf eine möglichst breitgefächerte, europaweite Marktansprache gesetzt – mit einem Fokus auf Private Equity und Projektentwicklern zwar, aber assetklassenübergreifend von Hotel- über Residential- bis hin zu Office-Investoren. Entsprechend offen gingen wir auch mit der möglichen Nachnutzung um, haben keine Guidelines oder Szenarien vorgegeben, sondern die Vielseitigkeit eines einzigartigen Objektes betont. Und genau deshalb gab es auch in schwierigen Zeiten – wenn auch nicht so stark wie in Boom-Phasen – einen Markt: Einmalige Opportunitäten mit einem so hohen Repräsentationsgrad wie das kleine Weiße Haus stehen nun mal nicht jeden Tag zum Verkauf.
Gartenbereich am ehemaligen U.S. Generalkonsulat in Hamburg Gartenbereich am ehemaligen U.S. Generalkonsulat in Hamburg
Wolfang Neupert: Neben der breiten Marktansprache ging es uns – wie auch dem Verkäufer, den USA – darum, den Verkaufsprozess vollumfänglich transparent zu gestalten. Entsprechend waren wir bereits sehr früh und dann auch durchgängig in das Projekt involviert. Zielstellung war vor allem, mögliche technische Themen vor dem eigentlichen Vermarktungsprozess zu identifizieren und bei Bedarf Lösungen zu entwickeln beziehungsweise die Erkenntnisse aus der Technischen Vendor Due Diligence proaktiv im Verkaufsprozess zu berücksichtigen. Das hat unter dem Strich viele Diskussionen vermieden, die sonst sicher stattgefunden hätten.
Niklas Hensiek: Ja, die frühe Einbindung unserer Technical Due Diligence-Kollegen war essentiell und definitiv einer der Erfolgsfaktoren. Transparenz ist und war das A und O – mögliche Risiken, die uns im Verkaufsprozess eventuell auf die Füße gefallen wären, wollten wir bereits im Vorfeld identifizieren und entsprechende Lösungen entwickeln. Das gilt im Übrigen für alle Transaktionen, ganz besonders aber für denkmalgeschützte Häuser mit einem Revitalisierungs-Business Case.

Welche Herausforderungen oder mögliche Risiken und Fragestellungen bestanden denn für die Kaufinteressenten?

Raum mit einem Grand Chandelier im ehemaligen U.S. Generalkonsulat in Hamburg Raum mit einem Grand Chandelier im ehemaligen U.S. Generalkonsulat in Hamburg
Wolfgang Neupert: Gerade bei älteren Immobilien bestehen immer Risiken, die man nicht sofort sieht und nicht kennt, bevor man es umgestaltet oder revitalisiert. Die Anforderungen sind bei einem denkmalgeschützten Gebäude – insbesondere in technischer Hinsicht – immer höher als bei anderen Immobilien. Zum einen muss man mit höheren Instandhaltungsaufwendungen rechnen. Zum anderen ist der Spielraum für Umnutzungen häufig deutlich geringer. Die erforderliche Abstimmung baulicher Maßnahmen – in diesem konkreten Fall ging es auch um die in Teilen geschützten Innenräume – mit den Mitarbeitern der Denkmalbehörde ist eine zusätzliche Herausforderung und erfordert Kompromissbereitschaft auf beiden Seiten. 
Niklas Hensiek: Hinzu kommt da ja insbesondere auch der wirtschaftliche Aspekt. Bei Denkmälern dieser Größenordnung ist es definitiv nicht immer einfach, die Rentabilität des Assets auf der einen Seite und die Vorgaben des Denkmalamtes auf der anderen unter einen Hut zu bekommen. Wer sich dieser Herausforderung stellt, hat aber die Chance, etwas Einmaliges zu schaffen, was in dieser Lage kein zweites Mal geben wird.

Welche Vorteile brachte hier die Zusammenarbeit zwischen Vertrieb und begleitenden Services wie die Technical Due Diligence – für euch wie auch für Auftraggeber und Erwerber? 

Wolfgang Neupert: Der regelmäßige enge und vertrauensvolle Austausch zwischen dem TDD-Team, Capital Markets und unserem gemeinsamen Kunden hat den Verkaufsprozess definitiv beschleunigt und schlagkräftiger gemacht. Aufkommende Fragen und Problemstellungen konnten direkt nachverfolgt und geklärt werden.
Niklas Hensiek: Ja, das ist der große und definitiv nicht zu unterschätzende Vorteil, wenn man alle relevanten Services unter einem Dach vereint hat. Die Wege sind kurz, Abstimmungen unkompliziert. Man kennt sich, zieht an einem Strang und erarbeitet Lösungen – meist direkt zusammen in einem Raum – gemeinsam. Denn am Ende geht es ja um das bestmögliche Ergebnis für den Kunden.
Flur mit Treppen und einem Grand Chandelier im ehemaligen U.S. Generalkonsulat in Hamburg Flur mit Treppen und einem Grand Chandelier im ehemaligen U.S. Generalkonsulat in Hamburg
Wolfgang Neupert: Durch die direkte Zusammenarbeit von Beginn an konnten wir mit Blick auf die Gebäudegegebenheiten zudem für eine große fachliche Tiefe und damit wie bereits gesagt für eine hohe Transparenz und schnelle Response sorgen. Unsere Ergebnisse der Technical Due Diligence flossen bereits in die Verkaufsunterlagen ein. Und auch im eigentlichen Verkaufsprozess waren wir in wichtigen Calls und Meetings dabei, um technische Fragestellungen direkt, tiefgehend und kompetent beantworten zu können. Das erspart langwierige Klärungsprozesse, in denen relevante Information ja durchaus auch mal verloren gehen können. 

Wo liegen bei historischen Gebäuden die Möglichkeiten, sie technisch und auch nachhaltig aufzurüsten?

Wolfang Neupert: Der Spielraum für technische oder energetische Aufrüstung ist bei historischen Gebäuden meist geringer als bei „normalen“. Abhängig vom Umfang der individuellen Anforderungen an den Denkmalschutz gibt es aber natürlich trotzdem einen Spielraum für technische Verbesserungen. Die häufig nicht oder nur eingeschränkt mögliche Dämmung der Gebäudehülle kann beispielsweise durch eine effizientere und CO²-optimierte Art der Wärmeerzeugung kompensiert werden. Auch bei der Ertüchtigung von Fenstern und Türen gibt es Möglichkeiten einer energetischen Aufwertung im Einklang mit den Forderungen der Denkmalbehörde. 
Niklas Hensiek: Es lohnt sich in jedem Falle, sich eines historischen Gebäudes anzunehmen – ganz speziell auch dem kleinen Weißen Haus an der Alster, dessen Lage alleine schon äußerst exponiert ist. Auch die Innenräume sind extrem repräsentativ, das Layout einzigartig und nach hinten besteht sogar noch die Möglichkeit in moderner Manier aufzustocken. Wir begrüßen es sehr, dass das ehemalige US-Konsulat als Hotel genutzt werden wird. Zum einen besteht am Hotelstandort Hamburg die entsprechende Nachfrage. Zum anderen kommt dann auch die Öffentlichkeit in den Genuss des historischen Flairs und der schützenswerten architektonischen Details.

Kontakte

Wolfgang Neupert
Wolfgang Neupert

Head of Technical Due Diligence
Berlin, Germany


VCard herunterladen

Services

Capital Markets

Ihre Immobilie, Ihr Investment  wir beraten Sie zu Ihren An- und Verkäufen und bei Fragen zur Finanzierung und Weiterentwicklung Ihrer Assets.

Mehr erfahren
Technical Due Diligence
Bewerten Sie den technischen Zustand von Immobilien und minimieren Sie das Risiko bei Kauf oder Verkauf. 
Mehr erfahren

Weitere Insights

Das US-Generalkonsulat am Alsterufer in Hamburg

Verkauf des US-Konsulats Hamburg

Die von Cushman & Wakefield beratene US-Regierung hat das „Kleine Weiße Haus an der Alster“ an die DERAG verkauft. Diese wird das denkmalgeschützte Landmark in ein Hotel umwandeln wird – mit einem Konzept, das der Architektur und Historie Rechnung tragen wird.
Verena Bauer • 06/05/2024
Office Fit Out Cost Guide - Web card
Research • Workplace

Office Fit Out Cost Guide

Unser Office Fit Out Cost Guide 2024 hilft Ihnen, Ihre Büroentwicklung in Deutschland effektiv zu planen und zu budgetieren. Legen Sie gleich los und gestalten Sie Ihre Arbeitswelten – passend zu Ihren Bedürfnissen und denen Ihrer Mitarbeiter. 
28/03/2024
IWD 2024 Generic Card
Insights

#CWInspireInclusion

#CWINSPIREINCLUSION – Wie kann die Immobilienbranche inklusiver werden? Das Motto des diesjährigen Internationalen Frauentages ruft dazu auf, gemeinsam eine inklusivere Welt zu schaffen.

Verena Bauer • 08/03/2024
Eine Gruppe diverser Kollegen arbeitet im Konferenzraum zusammen
Insights

C&W Blog

Immobilien-Trends auf den Punkt: Mit dem Cushman & Wakefield Blog bei den Themen von morgen mitreden können.

SIE HABEN NICHT GEFUNDEN, WONACH SIE SUCHEN?

Kontaktieren Sie einen unserer Experten.
Diese Webseite verwendet Cookies. Das sind Textdateien, die auf Ihrem Computer gespeichert werden. Mit Ihrer Einwilligung verwenden wir und unsere Partner Ihre Daten, um Nutzungsprofile zu erstellen, die Daten an Drittanbieter weiterzugeben, die zum Teil ihre Daten in Ländern außerhalb der europäischen Union verarbeiten, für Analysen und zur Ausspielung von personalisierten Inhalten und Angeboten.

Klicken Sie alternativ auf Optionen und wählen Sie Ihre Präferenzen aus, bevor Sie Ihre Zustimmung erteilen oder verweigern.
OPTIONEN
ZUSTIMMEN UND SCHLIEßEN
Diese Cookies stellen sicher, dass unsere Website wie erwartet funktioniert, z. B. wird die Last des Website-Verkehrs auf unseren Servern ausgeglichen, um zu verhindern, dass unsere Website bei besonders starker Nutzung abstürzt.
Diese Cookies ermöglichen es unserer Website, sich an die von Ihnen getroffenen Entscheidungen zu erinnern (z. B. an Ihren Benutzernamen, Ihre Sprache oder die Region, in der Sie sich befinden) und bieten erweiterte Funktionen. Diese Cookies sammeln keine Informationen über Sie, die zu Werbezwecken verwendet werden könnten, und merken sich auch nicht, wo Sie im Internet gewesen sind.
Diese Cookies ermöglichen es uns, mit unseren Marketing-Partnern zusammenzuarbeiten, um zu verstehen, welche Anzeigen oder Links Sie angeklickt haben, bevor Sie auf unsere Website gelangt sind, oder um uns zu helfen, unsere Werbung für Sie relevanter zu gestalten.
Alle akzeptieren
Alle ablehnen
Einstellungen speichern