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Berliner Büromarkt: Vermietungsumsatz im laufenden Jahr mit schwächstem Wert seit 2014, Core-Büroobjekte bei Investoren stark gefragt

06/10/2020

Zum Ende des dritten Quartals 2020 erreichte der Flächenumsatz des laufenden Jahres am Berliner Büromarkt 451.400 Quadratmeter. Ein solch niedriger Umsatz wurde in der Hauptstadt zuletzt im Jahr 2014 registriert. Das dritte Quartal steuerte 144.800 Quadratmeter bei und war damit 18 Prozent schwächer als das Vorquartal. Lediglich der öffentliche Sektor absorbierte erneut ein relativ großes Flächenvolumen. Die Leerstandsquote stieg wie im Vorquartal weiter und erreichte 2,5 Prozent. Die Spitzenmiete ging zurück von 40,00 Euro pro Quadratmeter und Monat auf 38,00 Euro. Auch die Durchschnittsmiete sank, und zwar von zuletzt 27,50 Euro auf 26,60 Euro.

Geringster Dreivierteljahresumsatz seit 2014
Bis zum Ende des dritten Quartals 2020 summierte sich der Büroflächenumsatz in Berlin auf nur 451.400 Quadratmeter. Zum gleichen Zeitpunkt im vorangegangenen Jahr, dem Rekordjahr 2019, waren es 800.100 Quadratmeter. Aber auch im Vergleich zum Durchschnitt der letzten fünf Jahre waren es 31 Prozent weniger. Auf das dritte Quartal entfielen 144.800 Quadratmeter, was 18 Prozent weniger war als im zweiten Quartal, dem Höhepunkt der Corona-Krise. Dieser Umsatzrückgang spiegelt aber die Entwicklung der Nachfragesituation nur unzureichend wider, da das zweite Quartal stark durch den größten Vertragsabschluss seit Jahren geprägt war, nämlich eine Anmietung durch die Deutsche Rentenversicherung über 84.300 Quadratmeter. Sieht man von dieser außergewöhnlichen Anmietung ab, war im Vergleich zum zweiten Quartal eine Steigerung des Flächenumsatzes zu beobachten. Dies zeigt sich auch in der Entwicklung der Anzahl der Mietabschlüsse: Diese stieg von 110 auf 145. Auffällig ist erneut die große Nachfrage durch den öffentlichen Sektor. Im laufenden Jahr war allein die Branche Öffentliche Verwaltung (ohne staatliche Bildungseinrichtungen) für 39 Prozent des Umsatzes verantwortlich. Andererseits nahmen mit Beginn der Corona-Krise die Transaktionen und der Flächenumsatz durch Unternehmen aus der IKT-Branche / Online-Plattformen überdurchschnittlich ab.

Im Jahr 2019 lagen diese bei im Schnitt 35 Abschlüssen und 67.800 Quadratmetern pro Quartal. Im zweiten Quartal waren es nur noch 13 sowie 8.200 Quadratmeter und im dritten Quartal ebenfalls sehr niedrige 15 sowie 14.800 Quadratmeter. Kathrin Hellwig, Leiterin der Bürovermietung bei Cushman & Wakefield in Berlin, liefert Erklärungsansätze: „IT-Unternehmen und insbesondere Start-ups haben in Berlin mit Beginn der Corona-Krise vergleichsweise reibungslos Remote Working ausgeweitet, was sicherlich dadurch erklärt werden kann, dass die vorhandene Ausstattung in der Branche gut ist, dass das Wesen der Arbeitsprozesse für mobiles Arbeiten geeignet ist und dadurch, dass das Arbeiten von zu Hause und von unterwegs in der Branche schon vor der Krise häufig ein Teil des Alltags war. Viele wachsende Unternehmen aus diesem Bereich können daher vorerst auf zusätzliche Büroflächen für ihre Mitarbeiter verzichten. Wir gehen aber davon aus, dass mit Ende der Corona-Krise auch diese Branche wieder mehr Flächen nachfragen wird, zumal sie immer noch einer der zentralen Wachstumsmotoren der Stadt ist.“

Leerstandsquote steigt erneut
Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen lag am Ende des dritten Quartals bei 464.500 Quadratmetern. Die Leerstandsquote stieg im Verlauf des dritten Quartals von 2,0 auf 2,5 Prozent. Wie im zweiten Quartal auch, war neben dem geringen Flächenumsatz hierfür verantwortlich, dass von der Krise besonders betroffene Unternehmen teilweise Flächen aufgeben, entweder, indem sie bestehende Verträge auslaufen lassen, Flächen als Untermietflächen anbieten oder Flächen zurückgeben. Bei den momentan in Berlin angebotenen Untermietflächen in Höhe von 58.900 Quadratmetern zum Beispiel, sind die Hälfte auf Auswirkungen der Corona-Krise zurückzuführen. Auch das zusätzliche Angebot von noch nicht vermieteten Flächen in fertiggestellten Neubau- und Kernsanierungsprojekten im Umfang von 29.900 Quadratmetern trug zum steigenden Leerstand bei. Im Vergleich zum Jahresbeginn hat sich das Angebot an Flächen, die innerhalb von drei Monaten beziehbar sind, um 159.400 Quadratmeter beziehungsweise 52 Prozent erhöht. Zwei Drittel des Leerstands entfällt auf Objekte außerhalb der zentralen Bürolagen.

Mietpreise geben nach
Die gedämpfte Nachfrage und die steigende Zahl an Flächenalternativen für flächensuchende Unternehmen wirkte sich im dritten Quartal auf die Mietpreise aus. Die Spitzenmiete sank um zwei Euro beziehungsweise fünf Prozent auf 38,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. Die flächengewichtete Durchschnittsmiete der letzten zwölf Monate sank um drei Prozent auf 26,60 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit liegt die Spitzenmiete wieder auf dem Niveau vom dritten Quartal 2019, die Durchschnittsmiete in etwa auf dem vom Jahresbeginn 2020. Mietanreize, wie mietfreie Zeiten und Flächenausbau, werden etwas häufiger gewährt als noch vor der Krise.

Kurz- und mittelfristig hohes Fertigstellungsniveau, Fragezeichen bei spekulativen Planungen
Bis zum Ende des dritten Quartals wurden im laufenden Jahr 271.100 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt, 29 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Das Gros der Fertigstellungen erfolgte dabei erst im dritten Quartal mit 147.700 Quadratmetern. Das vierte Quartal wird noch einmal ein sehr umfangreiches Fertigstellungsvolumen mit sich bringen, sodass bis zum Jahresende ein Rekordwert von 448.000 Quadratmetern zu erwarten ist. Für Projektentwicklungen, die sich bereits im Bau befinden und damit als relativ sicher gelten können, stehen 805.000 Quadratmeter für 2021 in der Pipeline (280.700 Quadratmeter noch verfügbar) und 613.500 Quadratmeter für 2022 (379.800 Quadratmeter noch verfügbar). Angesichts der derzeitigen Unsicherheit über die weitere Entwicklung des Marktes ist davon auszugehen, dass es bei Projekten, die noch keine Vorvermietung verzeichnen und sich in weniger zentralen Lagen befinden eine Zurückhaltung bei der Finanzierung sowie ein vorsichtiges Abwarten beim Baustart geben wird. So oder so werden in den kommenden Jahren jedoch Neubauten und Kernsanierungen in historischem Ausmaß fertiggestellt werden. 

Erwartungen bleiben gedämpft
Da einige Großgesuche vor dem baldigen Abschluss stehen und gleichzeitig die Nachfrage durch kleinere Unternehmen wieder angezogen hat, könnte der Umsatz im vierten Quartal besser ausfallen als zuletzt. Trotzdem wird der Flächenumsatz für das Gesamtjahr schwach bleiben.

Hohe Nachfrage von Investoren nach Core-Objekten
Nahezu unbeeindruckt vom schwächeren Flächenumsatz, ist das Investoreninteresse an Immobilien in Berlin ungebrochen hoch. Dabei konzentriert sich die aktuelle Nachfrage vor allem auf Core-Objekte. Daneben ist der Wettbewerb um die geringe Zahl an geeigneten und zum Verkauf stehenden Produkten intensiv. Im dritten Quartal wechselten mehrere Bürogebäude mit einem Wert von jeweils über 100 Mio. Euro den Eigentümer, darunter die Projekte Impuls und Neo. Die Spitzenrendite blieb im dritten Quartal stabil bei 2,90 Prozent, doch ist in den kommenden Monaten eine Kompression zu erwarten. Clemens von Arnim, Head of Investment Berlin bei Cushman & Wakefield erklärt: „Die Schere bei den Renditen zwischen Core und Value-add geht auseinander, da sichere Mieteinnahmen, zum Beispiel durch langfristige Verträge mit Mietern aus dem öffentlichen Sektor, jetzt noch begehrter sind als vor der Krise, während für Objekte mit unsicherem Ausblick bei der Höhe der Mieteinnahmen größere Risikoprämien verlangt werden. Investoren prüfen die Mieter noch genauer als zuvor und bewerten deren Krisen-Resilienz.“

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Verena Bauer
Verena Bauer

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