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Hamburger Büromarkt: Büroflächenumsatz auf historischem Tiefstand, Investmentmarkt dynamisch

08/10/2020

In den ersten neun Monaten des laufenden Jahres 2020 hat das internationale Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield am Hamburger Büromarkt einen Flächenumsatz von rund 249.000 Quadratmetern registriert. Im direkten Vergleich zum Neunmonatsergebnis 2019 mit fast 435.000 Quadratmetern Flächenumsatz liegt das Ergebnis in diesem Jahr rund 186.000 Quadratmeter (43 Prozent) darunter. Zuletzt war 2009 für den Vergleichszeitrum ein Flächenumsatz unterhalb der 300.000 Quadratmeter-Marke registriert worden (297.000 Quadratmeter). Das dritte Quartal ist mit gut 60.000 Quadratmetern das schwächste im laufenden Jahr. „Als Folge der wirtschaftlichen Unsicherheiten und den teilweise noch unbekannten mittel- und langfristigen Auswirkungen der Pandemie auf den Flächenbedarf nehmen Büronutzer vorwiegend eine abwartende und beobachtende Haltung ein“, kommentiert Tobias Scharf, Leiter Vermietung bei Cushman & Wakefield in Hamburg. 

Weiter erwartet Tobias Scharf, dass sich das schwache Niveau bei den Bürovermietungsaktivitäten bis zum Jahresende fortsetzen wird. Allerdings könnte die Überarbeitung der eigenen Arbeitsplatzwelt und die damit einhergehende Anpassung an neue Nutzungskonzepte bereits im nächsten Jahr eine steigende Nachfrage nach neuen Büroflächen bringen. Dem flexibleren Arbeitsplatzmodell mit der Erweiterung des Homeoffice steht die Förderung konstruktiver Zusammenarbeit und die Einhaltung von Abstandsregelungen gegenüber. „In Hamburg sehen wir die zukünftige Aufgabe von Büros in der stärkeren Förderung von Kollaboration der Mitarbeiter. Für die Flächen bedeutet das eine Reduktion von fest eingerichteten Arbeitsplätzen zugunsten von kollaborativ nutzbaren Flächen“, so Tobias Scharf weiter. Einer möglicherweise steigenden Zahl von Flächengesuchen steht aktuell ein sehr niedriges Leerstandsniveau gegenüber. „Wir beobachten über die letzten Wochen und Monate allerdings eine Zunahme der angebotenen Untermietflächen, auch wenn Befragungen bei Vermietern zeigen, dass für nur etwa die Hälfte der angebotenen Untermietflächen Corona die Ursache darstellt“, analysiert Helge Zahrnt, Head of Research & Insight Germany bei Cushman & Wakefield. „Die wachsenden Untermietflächen ermöglichen neues Angebot für flächensuchende Nutzer in einem engen Markumfeld.“

2020 noch ohne Großabschluss über 10.000 Quadratmeter
Die Anzahl der registrierten Mietabschlüsse ist weniger stark gesunken als der Flächenumsatz. Im Vergleich zum Neunmonatsdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre gab es in den ersten drei Quartalen diesen Jahres mit 367 Neuabschlüssen nur 10 % weniger als im Durchschnitt der Vorjahre (408). Die Differenz zwischen Zahl der Abschlüsse (minus 10 Prozent) und Flächenumsatz (minus 40 Prozent)  begründet sich in der Vielzahl an Gesuchen für Flächen unter 1.000 Quadratmeter (minus fünf Prozent zum Neunmonatsdurchschnitt der vergangenen fünf Jahre), die in ihrer Anzahl den Großteil der Deals ausmachen. Dagegen liegt die aktuelle Zahl der Abschlüsse über 3.000 Quadratmeter knapp 50 Prozent unter dem Neunmonatsdurchschnitt der letzten fünf Jahre.

So blieben im dritten Quartal, ebenso wie in der ersten Jahreshälfte, große Mietvertragsabschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern aus. Im Vorjahreszeitraum wurden mit fünf Großabschlüssen oberhalb der 10.000 Quadratmeter-Grenze über 140.000 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt. Besonders größere Anmietprozesse, die vor Corona gestartet wurden, kommen häufig aufgrund von einer abwartenden Haltung der Nutzer nicht zum Abschluss. „Diese Transaktionen sind nicht vom Tisch, die Unsicherheiten infolge der Pandemie führen jedoch dazu, dass gerade die großflächigen Anmietungsvorhaben verschoben werden, bis die aktuelle Situation besser eingeschätzt werden kann und Gewissheit in Bezug auf das Anforderungsprofil an Büroflächen besteht“ erklärt Tobias Scharf. „Hinzukommt, dass viele Nutzer ihre bestehenden Mietverträge verlängern.“ 

In den ersten drei Quartalen wurden fünf größere Abschlüsse über 5.000 Quadratmeter bis unter 10.000 Quadratmeter gezählt, welche sich auf insgesamt rund 30.000 Quadratmeter summieren. Für das laufende Jahr wurde der bisher größte Deal am Hamburger Büromarkt in Hamburg Rahlstedt verortet. Im entstehenden Victoria Park wird die Sund Holding etwa 6.400 Quadratmeter Bürofläche in Eigennutzung beziehen. Der zweitgrößte Deal bleibt die Anmietung von rund 6.100 Quadratmetern im Oval Office durch Hansainvest in der City Nord im zweiten Quartal.

Sektor Industrieunternehmen am nachfragestärksten
Über die vergangenen drei Quartale waren Unternehmen aus dem Bereich Industrie am umsatzstärksten. In 17 Abschlüssen mieteten sie im bisherigen Jahresverlauf über 30.000 Quadratmeter an. Während die IKT-Branche im Vergleichszeitraum 2019 mit 33 Neuabschlüssen und insgesamt gut 92.000 Quadratmetern noch die umsatzstärkste Branche war, wurden dieses Jahr bisher nur rund 19.000 Quadratmeter in 32 Abschlüssen registriert. Damit ist die IKT-Branche im Branchenranking nur auf Platz drei. Neben den Industrieunternehmen fällt der größte Teil des Flächenumsatzes auf den Bereich Bildung und Soziales. Mit 19 Deals wurden 22.000 Quadratmeter vermietet.

Spitzenmiete stabil bei 30,00 Euro pro Quadratmeter und Monat
Seit ihrem Anstieg auf 30,00 Euro pro Quadratmeter und Monat zum Jahresanfang 2020 blieb die Spitzenmiete stabil. Gegenüber dem Vorjahreswert ist sie um 2,25 Euro oder acht Prozent, gestiegen. Auch in der Krise sank die Spitzenmiete nicht unter die zum Jahreswechsel erreichte Preisschwelle, vielmehr erwies sich der höchste bislang am Hamburger Markt registrierte Wert von 30 Euro als nachhaltig. „Die Stabilität der Spitzenmieten am Hamburger Büromarkt zeugt von einer insgesamt konservativen Mietpreisentwicklung, die nachhaltig erzielt werden kann“, beschreibt Tobias Scharf. „Weiterhin bestätigt sie die weiter bestehende Nachfrage nach modernen Flächen in Hamburgs besten Lagen“. 

Ähnlich wie bei der Spitzenmiete zeigt sich auch bei der gewichteten Durchschnittsmiete nur wenig Veränderung. Die über alle Gebäudeklassen hinweg gewichtete Durchschnittsmiete der letzten zwölf Monate liegt in Hamburg bei 17,10 Euro pro Quadratmeter und Monat. Im Vergleich zum Vorjahreszeitpunkt ist sie von 17,35 Euro pro Quadratmeter und Monat, um 0,25 Euro, beziehungsweise um 1,5 Prozent, gesunken.

Bauaktivitäten werden auf hohem Niveau fortgesetzt, Nachfrage nach modernen Flächen bleibt stabil
Bis zum Ende des dritten Quartals 2020 wurden in Hamburg 81.000 Quadratmeter an moderner Bürofläche fertiggestellt. Weitere Fertigstellungen in Höhe von 75.000 Quadratmetern sind bis Jahresende zu erwarten, sodass zum Jahresende ohne weitere Verschiebungen rund 155.000 Quadratmeter neue Büroflächen den Hamburger Markt ergänzen werden.

Insgesamt sind 557.000 Quadratmeter im Bau, die voraussichtlich bis 2025 fertiggestellt werden. Davon sind bereits knapp 55 Prozent an Nutzer vergeben. In diesem Jahr stehen Nutzern nur noch zwei Prozent des erwarteten Fertigstellungsvolumens zur Verfügung, was insgesamt rund 1.500 Quadratmetern moderner Bürofläche entspricht. Von den Flächen, die in den darauffolgenden Jahren 2021 und 2022 bezugsfertig werden sollen, sind bereits heute 58 Prozent an Nutzer vergeben. 

Der größte Anteil der Projektentwicklung von bereits im Bau befindlichen Objekten fällt auf die City (140.000 Quadratmeter), die City Süd (99.000 Quadratmeter) und die Hafencity (87.000 Quadratmeter). In der City entsteht bis 2023 das „Deutschlandhaus“ mit beinahe 30.000 Quadratmetern Bürofläche. Im Überseequartier Süd werden voraussichtlich bis 2024 das „Luv & Lee“, „The Yard“ und das „Skysegel“ mit insgesamt knapp 50.000 Quadratmetern fertiggestellt. In der City Süd befindet sich mit etwa 47.000 Quadratmetern der Olympus Campus im Bau, der voraussichtlich noch dieses Jahr bezugsfertig wird. 

Transaktionsgeschehen am Hamburger Büroinvestmentmarkt bleibt dynamisch
„Der Hamburger Büroinvestmentmarkt zeigte sich auch im dritten Quartal äußerst robust“, berichtet Marc Rohrer, Head of Capital Markets und Niederlassungsleiter von Cushman & Wakefield in Hamburg. Von den rund 1,6 Milliarden Euro, die in Hamburg in den letzten drei Monaten in Immobilien neu investiert wurden, entfielen mit knapp einer Milliarde Euro mehr als die Hälfte auf Büroobjekte oder Büroprojekte. Damit liegt der Büroinvestmentumsatz in der Neunmonatsbilanz bei gut zwei Milliarden Euro. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum sind die Büroinvestments somit um fast zehn Prozent gestiegen. „Infolge der „Wiedereröffnung“ nach dem Lockdown belebte sich das Transaktionsgeschehen in Hamburg deutlich“, bilanziert Marc Rohrer. „Der Fokus lag vor allem auf Core Objekten in guten und sehr guten Lagen“. So erwarb unter anderem die Zurich Gruppe das Core-Objekt „Neuer Dovenhof“ in der Hamburger Innenstadt. Größte Bürotransaktion im dritten Quartal war der Verkauf des Verlagshauses von Gruner+Jahr an ein Konsortium unter Führung von Tishman Speyer für rund 300 Millionen Euro. 

Die Spitzenrendite für Büroobjekte blieb im dritten Quartal stabil bei 2,80 Prozent. „Wir erwarten für das vierte Quartal einen anhaltend hohen Wettbewerb um attraktive Objekte und den Abschluss von zuletzt eingeleiteten Verkäufen. Der Druck auf die Renditen im Core und Core+ Segment hält momentan an und eine weitere Kompression der Spitzenrendite ist in den nächsten Monaten sehr wahrscheinlich“, schlussfolgert Marc Rohrer.

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Verena Bauer
Verena Bauer

Head of Marketing & Communications Germany • 60313 Frankfurt am Main

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