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Büromarkt München: Flächenumsatz zum zweiten Mal in Folge rückläufig

06/10/2020

Im dritten Quartal wurde am Münchener Büromarkt ein Flächenumsatz von 139.000 Quadratmetern registriert und damit das bereits schwache Ergebnis von 149.600 Quadratmetern aus dem Vorquartal um 10.600 Quadratmeter unterboten. Das bisherige Jahresergebnis von 466.200 Quadratmetern liegt um 146.200 Quadratmeter unter dem vergleichbaren Vorjahreswert von 612.400 Quadratmetern. Das entspricht einem Rückgang des registrierten Flächenumsatzes von 24 Prozent. Hubert Keyl, Niederlassungsleiter bei Cushman & Wakefield in München hält fest: „Der Flächenumsatz ist weiterhin rückläufig. Das dritte Quartal ist das schwächste Quartal seit vielen Jahren.“ Insgesamt wurden im dritten Quartal 157 Vertragsabschlüsse gezählt. Damit wurden in diesem Jahr bisher 424 Deals abgeschlossen. Der Vorjahreswert von 544 wurde um 22 Prozent verfehlt.

Zentrale Standorte weiterhin umsatzstark, Flächenumsatz in dezentralen Lagen rückläufig
Der Rückgang des Flächenumsatzes macht sich vor allem in den Lagen außerhalb der Innenstadt bemerkbar. Hier wurden im bisherigen Jahresverlauf 197.800 Quadratmeter Bürofläche angemietet und damit 44 Prozent weniger als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Damit ist der Marktanteil der dezentralen Lagen im Vergleich zum Vorjahr von 57 Prozent auf 42 Prozent gesunken. Eine entgegengesetzte Entwicklung zeigt sich in der Innenstadt innerhalb des Mittleren Rings. Der Flächenumsatz des bisherigen Jahres liegt in dieser Lage bei 268.400 Quadratmetern und damit drei Prozent oberhalb des Vorjahreswertes von 260.700 Quadratmetern. Speziell Großabschlüsse, unter anderem in der Parkstadt Schwabing (Innenstadt Nord) sowie im Werksviertel (Innenstadt Ost), haben zu dem hohen Ergebnis geführt. Der Anteil der Innenstadt am Gesamtergebnis stieg um 15 Prozentpunkte auf 58 Prozent.

Anmietungen im kleinflächigen Größensegment im Aufwind, Großabschlüsse noch zögerlich
Während im zweiten Quartal zwei Großabschlüsse über 30.000 Quadratmeter mit einem Flächenumsatz von insgesamt mehr als 70.000 Quadratmetern knapp die Hälfte des Quartalsergebnis ausmachten, blieben Transaktionen dieser Größenkategorie im dritten Quartal aus. Die größte Anmietung des dritten Quartals erfolgte in der Innenstadt Ost im Werksviertel. Hier mietete die WTS Steuerberatungsgesellschaft mbH 10.300 Quadratmeter Bürofläche an. Damit bleibt der Vertragsabschluss durch Amazon in der Parkstadt Schwabing (Innenstadt Nord) über 36.300 Quadratmeter weiterhin der größte im bisherigen Jahresverlauf. Insgesamt wurden bis dato sechs Abschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern registriert.

Des Weiteren lässt sich insbesondere im Größensegment zwischen 1.000 und 5.000 Quadratmetern ein Rückgang feststellen. Im dritten Quartal wurden 28 Deals registriert; insgesamt liegt die Anzahl der Transaktionen in dieser Größenklasse im Jahr 2020 bislang bei 73. Gegenüber den ersten drei Quartalen des Vorjahres (insgesamt 112 Deals) entspricht das einem Rückgang um 35 Prozent. 

Der Rückgang der Neuanmietungen im kleinflächigen Größensegment unter 500 Quadratmeter fällt mit 17 Prozent deutlich geringer aus. Grund dafür ist, dass sich die Zahl der kleinflächigen Anmietungen nach dem Einbruch im zweiten Quartal auf lediglich 51 Neuabschlüsse, im dritten Quartal auf 103 verdoppelt hat, wodurch der Vor-Corona-Wert aus dem ersten Quartal 2020 wieder erreicht wurde. 

„Das kleinflächige Größensegment zeigt sich resilienter gegenüber der aktuellen wirtschaftlichen Situation. Hier hat sich die Nachfrage am Markt relativ schnell wieder normalisiert. Mietverträge unterhalb von 500 Quadratmetern werden zunehmend nachgefragt. Großabschlüsse am Markt resultieren in der Mehrheit noch von vor der Covid-19-Pandemie getroffenen Entscheidungen“, meint Dennis Beißer, Research Analyst bei Cushman & Wakefield in München.

Flächenknappheit sorgt insbesondere in der Innenstadt für weiteres Mietwachstum
Die Spitzenmiete bleibt weiterhin auf dem historisch hohen Niveau von 39,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit ist sie innerhalb der letzten zwölf Monate um 1,00 Euro angestiegen.

Im dritten Quartal liegt die gewichtete Durchschnittsmiete der letzten zwölf Monate über alle Gebäudeklassen hinweg bei 21,65 Euro pro Quadratmeter und Monat und damit 2,00 Euro beziehungsweise zehn Prozent höher als im Vorjahreszeitraum. Speziell in der Innenstadt stieg die Durchschnittsmiete. Aktuell liegt sie bei 27,15 Euro pro Quadratmeter und Monat und damit 2,80 Euro beziehungsweise elf Prozent über dem Vorjahreswert von 24,35 Euro. Innerhalb der Innenstadt verzeichnete die Altstadt den höchsten Anstieg. Hier stieg die Durchschnittsmiete in den letzten zwölf Monaten um 6,10 Euro auf 35,00 Euro pro Quadratmeter und Monat. 

„Die Innenstadtlagen sind in München weiterhin unter Druck. Ein geringes Angebot trifft auf eine, trotz der Covid-19-Pandemie, hohe Nachfrage. Dies führt zu weiterem Wachstum der Mieten. In dezentralen Lagen zeigt sich allerdings, dass der Rückgang der Nachfrage das Wachstum der Mieten bremst. Hier sehen wir ein Stagnieren der Mietpreise“, meint Dennis Beißer. Hubert Keyl fügt hinzu: „Mietanreize hatten bis Anfang 2020 den niedrigsten Wert des aktuellen Zyklus. In Toplagen wurden keine und in dezentrale Lagen lediglich zwei Monate mietfreie Zeiten gewährt. Jetzt zeichnet sich ab, dass die Incentives für Mieter zunehmen. Speziell in dezentralen Lagen ist ein Anstieg der Mietincentives zu erkennen.“

IT-Branche am nachfragestärksten; Öffentliche Einrichtungen mieten vermehrt an
Obwohl der Flächenumsatz der IT-Branche im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 26 Prozent von 153.600 Quadratmetern auf 114.300 Quadratmeter gefallen ist, bleibt sie die nachfragestärkste Branche am Münchener Büromarkt. Sie trägt mit knapp einem Viertel zum Gesamtergebnis bei. Deutliche Umsatzeinbußen zeigen sich dagegen insbesondere in der Medienbranche sowie der Bau- und Immobilienbranche. Beide Branchen hatten im Vorjahreszeitraum einen Marktanteil von jeweils zehn Prozent, aktuell liegt er bei nur knapp vier Prozent. 

Auffallend nachfragestark zeigen sich Öffentliche Einrichtungen. Diese mieteten im bisherigen Jahresverlauf 38.500 Quadratmeter und damit 16.100 Quadratmeter beziehungsweise 72 Prozent mehr Bürofläche als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum (22.400 Quadratmeter) an.

Neubauvolumen nach wie vor hoch; Flächenknappheit wird jedoch nur bedingt entlastet
Im dritten Quartal wurden 122.400 Quadratmeter moderner Bürofläche fertiggestellt. Damit erhöht sich das bisherige Fertigstellungsvolumen auf 243.000 Quadratmeter. Bis Ende des Jahres werden weitere 80.400 Quadratmeter Bürofläche fertiggestellt. Davon sind bereits 80 Prozent vorvermietet. Darüber hinaus befinden sich 861.600 Quadratmeter Bürofläche im Bau, die in den Jahren 2021 und 2022 fertiggestellt werden sollen. Hier liegt die Vorvermietungsquote aktuell bei 40 Prozent. 

Insbesondere in der Innenstadt befindet sich eine Vielzahl an Projektentwicklungen. In der Innenstadt Ost sollen 189.900 Quadratmeter Bürofläche bis Ende 2022 fertiggestellt werden. Eine ähnlich hohe Bauaktivität findet sich auch in der Innenstadt West wieder. Hier befinden sich 123.400 Quadratmeter im Bau, die ebenfalls in den nächsten beiden Jahren fertiggestellt werden sollen. Für eine Entlastung der Flächenknappheit in der Innenstadt sorgt das hohe Neubauvolumen allerdings nur bedingt. Mit Vorvermietungsquoten von beispielsweise 78 Prozent in der Innenstadt West beziehungsweise 58 Prozent in der Innenstadt Ost ist bereits der Großteil der projektierten Flächen vermietet.

Ein neues Angebot für flächensuchende Nutzer ist allerdings in Form von Untermietflächen auf den Markt gekommen. Rund 87.000 Quadratmeter Bürofläche werden derzeit am Markt zur Untermiete angeboten. Davon sind rund 33.000 Quadratmeter beziehungsweise 38 Prozent als Folge der Auswirkungen der Covid-19-Pandemie auf den Markt gekommen. Die Gründe für das Angebot von Untermietflächen sind vielfältig: Insolvenz, frühzeitiger Umzug in neue Flächen, Einzug abgebrochen und in Teilen auch verstärkte Home-Office-Nutzung. 

Hubert Keyl schließt ab: „Mit dem Covid-19-Lockdown sind Neuanfragen bis weit in den Juni hinein komplett zum Erliegen gekommen. Ebenso wurden zahlreiche laufende Gesuche kurzfristig auf Eis gelegt. Eine Wiederbelebung an Neuanfragen ebenso wie die Wiederaufnahme von auf Eis gelegten Gesuchen war im Sommer zu erkennen. Allerdings werden sich die damit verbundenen Mietvertragsabschlüsse erst in den nächsten Monaten am Markt zeigen. Für das vierte Quartal erwarten wir daher auch wieder Abschlüsse von größeren Mietverträgen. Trotzdem wird der Jahresumsatz 2020 deutlich unter dem des Vorjahres bleiben.“

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Verena Bauer
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