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Büromarkt München: Abwärtstrend des Flächenumsatzes hält an

11/01/2021

Das international tätige Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield meldet für den Münchner Büromarkt im vierten Quartal einen Flächenumsatz in Höhe von 101.000 Quadratmetern, der den Abwärtstrend hinsichtlich des Flächenumsatzes in diesem Jahr aufrechterhält. Das Jahresendquartal ist damit das schwächste Quartal seit der Jahrtausendwende. Der Flächenumsatz für das Gesamtjahr 2020 in Höhe von 567.000 Quadratmeter liegt mit 34 Prozent deutlich unter dem Fünf-Jahres-Durchschnitt von 859.000 Quadratmeter. Gegenüber dem Vorjahresergebnis von 766.000 Quadratmeter zeigt sich ein Rückgang von 199.000 Quadratmetern beziehungsweise von 26 Prozent. Damit ist das Jahr 2020 das schwächste Jahr seit 2009.

Hubert Keyl, Niederlassungsleiter München bei Cushman & Wakefield Germany, meint: „Der Flächenumsatz geht erwartungsgemäß bedingt durch die andauernden Covid-19-Unsicherheiten weiterhin zurück. Großabschlüsse bleiben daher aus.“ Zwar wurde im laufenden Jahr 162.000 Quadratmeter Flächenumsatz durch Abschlüsse oberhalb der 10.000 Quadratmeter-Marke erzielt und damit ein ähnliches Niveau wie im Vorjahr erreicht, dennoch liegt man damit weit entfernt von den Ergebnissen aus den Jahren 2017 und 2018, als jeweils über 250.000 Quadratmeter auf diese Größenklassen entfielen. „Lenker großer Konzerne tun sich schwer in diesen Zeiten ihre Zukunftsprognosen auf eine solide Datengrundlage zu stützen.“, sagt Hubert Keyl. Für die insgesamt sieben gezählten Großflächenanmietungen lässt sich festhalten, dass es sich bei fünf dieser Abschlüsse um Projektanmietungen in der Innenstand handelt. Hierunter fällt unter anderem die Anmietung von KPMG im „Optineo“ zu Jahresbeginn in Höhe von 31.300 Quadratmetern im Werksviertel.

Bürovermietungsmarkt München

Vielzahl an Projektanmietungen in der Innenstadt Ost
Neben der bereits erwähnten Projektanmietung von KPMG im Werksviertel tragen weitere großflächige Projektanmietungen, unter anderem in der „Macherei“ im Munich Art District oder auch im „I-Campus“ im Werksviertel, zu einem überdurchschnittlich hohen Flächenumsatz in der Innenstadt Ost bei. Dort ist das Jahresergebnis um 66 Prozent auf 108.000 Quadratmeter angestiegen. Damit ist die Innenstadt Ost der nachfragestärkste Teilmarkt des Jahres 2020. Dahinter folgt die Innenstadt West, die trotz einer Abnahme des Flächenumsatzes auf Rang zwei steht, sowie die Innenstadt Nord. Durch einen Umsatzrückgang in den anderen Innenstadtteilmärkten zeigt sich in der Innenstadt als Ganzes allerdings eine negative Entwicklung. Der Flächenumsatz ging gegenüber dem Vorjahr um neun Prozent zurück und liegt zum Jahresende bei 304.000 Quadratmeter. Gleichwohl entfällt mehr als die Hälfte des Jahresumsatzes auf den Innenstadtbereich (Vorjahr 2019: 44 Prozent). 

Stadtgebiet und Umland stark rückläufig
Ein besonders starker Rückgang wurde im restlichen Stadtgebiet verzeichnet. Hier wurde ein Flächenumsatz in Höhe von 117.000 Quadratmeter verzeichnet, welcher um 42 Prozent unter dem Vorjahresergebnis liegt. Im Münchner Umland wurde ein Flächenumsatz in Höhe von 146.000 Quadratmeter registriert. Das entspricht einer Abnahme gegenüber dem Vorjahresergebnis von 36 Prozent. Damit trägt das Münchner Umland mit 26 Prozent zum Jahresergebnis bei und ist damit gegenüber dem Vorjahreswert von 30 Prozent rückläufig.

Spitzenmiete bleibt weiterhin stabil, Durchschnittsmiete steigt auf 21,45 Euro pro Quadratmeter und Monat
Die Spitzenmiete blieb trotz der Covid-19-Pandemie im gesamten Jahresverlauf 2020 stabil und liegt bei 39,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Damit liegt sie weiterhin auf einem historisch hohen Niveau. Ähnlich wie die Spitzenmiete trotzt auch die gewichtete Durchschnittsmiete bisher der Covid-19-Pandemie. Zum Jahresende liegt sie bei 21,45 Euro pro Quadratmeter und Monat und stieg damit gegenüber dem Vorjahreswert um 1,50 Euro beziehungsweise 7,5 Prozent. Jedoch lässt sich eine Änderung der Mietanreize am Büromarkt festhalten. Hubert Keyl meint dazu: „Die Bereitschaft der Vermieter Incentivierungen zu gewähren steigt. So sehen wir immer öfter mietfreie Zeiten von drei beziehungsweise sechs Monatsmieten bei Mietlaufzeiten von fünf beziehungsweise zehn Jahren.“ 

Bauaktivität bleibt weiterhin auf hohem Niveau
Am Münchner Büromarkt wurden im vierten Quartal 71.000 Quadratmeter moderne Bürofläche fertiggestellt, wovon noch rund 10 % verfügbar sind. Damit liegt der Jahreswert für das Jahr 2020 bei insgesamt 314.400 Quadratmeter und auf ähnlich hohem Niveau wie im Vorjahr 2019 von 330.000 Quadratmeter. Hubert Keyl meint mit Blick auf das kommende Jahr 2021: „Das Neubauvolumen könnte im Jahr 2021 einen neuen Höchstwert seit der Jahrtausendwende erreichen. Derzeit befinden sich mehr als 400.000 Quadratmeter in Bau, die im Jahr 2021 fertiggestellt werden sollen.“ Die Vorvermietungsquote liegt für diese Flächen bereits zum Jahresende 2020 bei knapp 50 Prozent. Insgesamt befinden sich knapp unter 900.000 Quadratmeter moderner Bürofläche im Bau, die in den nächstens drei Jahren fertiggestellt werden sollen. 

Flächenumsatz zu Jahresbeginn weiterhin niedrig, dann ansteigend
„Wir erwarten mit Blick auf Neuanfragen einen verhaltenen Start in das neue Jahr. Allerdings werden zahlreiche Deals, die im vergangenen Jahr bedingt durch Corona-Verzögerungen nicht zum Abschluss kamen, im Jahresverlauf unterzeichnet werden.“, begründet Hubert Keyl die Erwartungen für das kommende Jahr.

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Verena Bauer
Verena Bauer

Head of Marketing & Communications Germany • 60313 Frankfurt am Main

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