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Hamburg: Zunehmender Wohnungsneubau, Mieten und Preise steigen

Verena Bauer

Der „Vertrag für Hamburg“ des Hamburger Senats und das „Bündnis für das Wohnen“ mit den Hamburger Wohnungsverbänden setzten als Ziel, dass jährlich mindestens 10.000 Wohneinheiten genehmigt werden, 30 Prozent davon sozial gefördert. Selbst im krisengeprägten Jahr 2020 wurde dies erreicht. Schon 2019 wurden 36 Prozent mehr Baugenehmigungen erteilt als im 10-Jahresdurchschnitt. Auch die Baufertigstellungen pendeln um die 10.000 pro Jahr. Insofern ist diese Politik mittelfristig erfolgreich.

Nachfrageüberhang auf dem Wohnungsmarkt
Der zusätzliche Wohnungsbedarf wird auf ca. 90.000 Wohnungen geschätzt. Darum ist der Nachholbedarf in Hamburg mit 85 Prozent der wichtigste Nachfrage-Treiber. Eine aktuelle Leerstandsquote von lediglich 0,5 Prozent bestätigt den Mangel an Wohnraum. Aufgrund der verschiedenen politischen Maßnahmen übertrifft aber das Wachstum des Wohnungsbestandes (plus 10 Prozent bis 2030) das Wachstum der Haushalte (plus 4 Prozent bis 2030). Diese Entwicklung unterscheidet sich positiv von anderen deutschen Metropolen. Insgesamt sind aber mittelfristig aufgrund des Nachfrageüberhangs und des geringen Leerstands weiter steigende Miet- und Kaufpreise zu erwarten.

Wohnungsmieten in 20 Jahren verdoppelt
Die Mietpreisentwicklung in Hamburg geht seit 20 Jahren stetig nach oben. Lag der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Top-Mietwohnungen (die teuersten 5 Prozent) im Jahr 2000 bei Erstvermietung bei 11,25 EUR, betrug er 2020 22,30 EUR. Das ist ein Plus von 98 Prozent. Die Mietpreise in demselben Segment stiegen bei Wiedervermietung im selben Zeitraum noch etwas mehr, nämlich um 101 Prozent. Diese Topmieten lassen sich in Alsternähe und in der Hafencity finden. Das größte Mietwohnungsangebot nach Inseraten gibt es in Hamburg-Mitte, Eimsbüttel sowie im Stadtbezirk Wandsbek.

Preise für Eigentumswohnungen vervierfacht 
Die Kennzahlen des Wohninvestmentmarktes zeigen in Hamburg noch steiler nach oben, Tendenz weiter steigend. Kostete ein Neubau-Quadratmeter vor 20 Jahren in den teuersten 5 Prozent des Marktes durchschnittlich 2.673 EUR, waren es im Jahr 2020 10.436 EUR. Die höchsten Preise für Eigentumswohnungen werden in den Stadtbezirken Eimsbüttel, Hamburg-Mitte und -Nord aufgerufen. Die meisten Verkaufsinserate werden für Objekte in Wandsbek, Hamburg-Nord sowie Eimsbüttel aufgegeben. 

Projektentwicklungen im Stadtgebiet
„Mitte Altona“ ist eine der bedeutendsten Quartiersentwicklungen Hamburgs und wird anhand eines beschlossenen Masterplans in zwei Bauabschnitten realisiert. Mit dem ersten wurde im Jahr 2015 begonnen – die Fertigstellung mit 1.600 neuen Wohneinheiten ist für 2022 geplant. Bevor mit dem zweiten Bauabschnitt, der 1.900 weitere Wohnungen umfassen wird, begonnen werden kann, sind noch diverse Planungsverfahren sowie die Verlegung des Fern- und Regionalbahnhofs notwendig. Andere laufende Großprojekte sind das Ipanema mit 523 Wohnungen plus Büroflächen in der City Nord sowie das Überseequartier Süd mit 646 Wohnungen und Einzelhandel in der HafenCity.

Investmentmarkt im nationalen Vergleich 
Zusammen mit Berlin und München zählt Hamburg zu den Top 3-Wohn-Investmentmärkten in Deutschland. In der Hansestadt wurden 2020 Wohnimmobilientransaktionen mit einem Gesamtvolumen von 682 Millionen EUR (Berlin: 2,3 Mrd. EUR; München: 812 Millionen EUR) getätigt. Der Kaufpreis-Multiplikator bei Mehrfamilienhäusern betrug 29 (Berlin: 32, München: 40). 

>> Die vollständige Studie finden Sie hier zum Download.

 

 

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Verena Bauer

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Andreas Siebert

Andreas Siebert ist neuer Head of Retail Investment Germany der internationalen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W).

 

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