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Erholung des Hamburger Büromarktes nach Corona-bedingtem Einbruch – Spitzenmieten bleiben stabil

Verena Bauer • 09/07/2021

Mit 210.000 Quadratmetern Büroflächenumsatz im ersten Halbjahr 2021 verzeichnet der Hamburger Markt einen Zuwachs von 12 % im Vergleich zum Vorjahresergebnis. Nach einem starken ersten Quartal registrierte das internationale Immobilienberatungsunternehmen Cushman & Wakefield (C&W) im zweiten Quartal 2021 allerdings einen vergleichsweise schwachen Flächenumsatz von rund 84.000 Quadratmetern. Der Halbjahresumsatz signalisiert eine langsame Markterholung nach dem Corona-bedingten Einbruch, bleibt aber noch 19 % hinter dem Fünf-Jahresdurchschnitt und 3 % hinter dem Zehn-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten Halbjahre zurück.

Drei Großabschlüsse oberhalb von 10.000 Quadratmetern
Mit rund 250 neuen Mietvertragsabschlüssen liegt das Halbjahresergebnis sowohl gleichauf mit dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums als auch mit dem Fünf-Jahresdurchschnitt der jeweils ersten Halbjahre. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2021 wurden anders als im Vorjahreszeitraum drei Großflächenabschlüsse mit insgesamt rund 42.000 Quadratmetern Bürofläche registriert. Sie vereinen rund 20 % des Gesamtumsatzes des ersten Halbjahres. Größte Transaktion bleibt die Anmietung der Generalstaatsanwaltschaft von rund 17.600 Quadratmetern im Michaelis Quartier aus dem ersten Quartal.

Industrieunternehmen mit stärksten Umsätzen, Hamburger City gefragtester Teilmarkt
Im ersten Halbjahr 2021 trugen Industrieunternehmen und Unternehmen der Öffentlichen Verwaltung wie im vergangenen Jahr am stärksten zum Umsatz bei. 16 Abschlüsse über zusammen rund 35.000 Quadratmeter Bürofläche entfielen auf Industrieunternehmen, sieben Einrichtungen der Öffentlichen Verwaltung erzielten einen Flächenumsatz von 27.000 Quadratmetern.

Die Hamburger City bildet mit rund 61.000 Quadratmetern oder etwa 29 % des Flächenumsatzes nach wie vor den gefragtesten Teilmarkt. Mit 28.500 Quadratmetern beziehungsweise 13 % des Flächenumsatzes belegt Ottensen-Bahrenfeld den zweiten Platz im Teilmarktranking, dicht gefolgt von der City Süd und der HafenCity.

Office Hamburg

Tobias Scharf, Head of Office Agency Hamburg bei Cushman & Wakefield, erklärt: „Auch nach Ende der Corona-Pandemie werden verschiedene Nutzer verstärkt auf Homeoffice setzen. Aber wir sehen wieder deutlich mehr Büronutzer als in den vergangenen Monaten, die ihre neu entwickelten Arbeitsplatzkonzepte umsetzen wollen und entsprechend neue Flächen benötigen. Zudem lassen Großabschlüsse in der Pipeline ein umsatzstärkeres zweites Halbjahr erwarten. Mit einem voraussichtlichen Jahresumsatz von rund 450.000 Quadratmetern läge das Jahresendergebnis deutlich über dem Niveau von 2020 mit 343.000 Quadratmetern.“

Flächenangebot am Hamburger Büromarkt wächst
In den vergangenen zwölf Monaten stieg die Leerstandsquote um 0,6 Prozentpunkte auf 4,2 %. Das absolute Flächenangebot im Bestand erhöhte sich um 100.000 Quadratmeter auf 635.000 Quadratmeter, was den Büromarkt aus Nutzerperspektive wieder attraktiver macht. Gründe dafür waren die pandemiebedingte schwache Nachfrage nach Büroflächen und der damit in Zusammenhang stehende Anstieg von Untermietflächen. In der Folge werden die Incentives wieder leicht ansteigen und Eigentümer müssen bei Vertragslaufzeiten und dem Flächenausbau eine höhere Flexibilität zeigen.

Bauaktivitäten und Vorvermietungsquoten bleiben auf hohem Niveau
Während des ersten Halbjahres 2021 wurden in Hamburg rund 95.000 Quadratmeter moderner Bürofläche fertiggestellt, davon sind 97 % bereits vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Größte Fertigstellung ist der von der Zech Gruppe entwickelte Olympus Campus in der City Süd mit etwa 47.000 Quadratmetern Bürofläche, die vollständig an Olympus und Design Offices vermietet sind.
Insgesamt befinden sich 517.000 Quadratmeter Bürofläche im Bau, die voraussichtlich bis 2025 fertiggestellt werden. Davon sind bereits 60 % an Nutzer vergeben. Darüber hinaus ist die Planung für weitere Projektentwicklungen über 830.000 Quadratmeter Bürofläche konkret, von denen bereits mehr als ein Viertel vermietet ist. 

Spitzenmiete bleibt nachhaltig erzielbar bei monatlich 30,00 Euro pro Quadratmeter 
Das gleichbleibend hohe Interesse an modernen Büroflächen in Innenstadtlagen, hält die Spitzenmiete seit 18 Monaten stabil auf einem nachhaltig erzielbaren Niveau von monatlich 30,00 Euro pro Quadratmeter. Die weiter steigenden Baukosten und das Neudenken der Büroarbeitswelt mit einem Fokus auf hoher Lage- und Ausstattungsqualität lassen mittelfristig ein moderates Wachstum der Spitzenmiete erwarten.

Anders als die Spitzenmiete stieg die gewichtete Durchschnittsmiete im Vorjahresvergleich leicht an. Sie liegt über alle Gebäudeklassen hinweg aktuell bei monatlich 18,10 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist sie um 1,30 Euro beziehungsweise um 8 % gestiegen. Ausschlaggebend für diese Entwicklung sind insbesondere großflächige Projektanmietungen in den stadtprägenden Neubauentwicklungen, wie beispielsweise der Elbtower, der Ballinhof oder das Springer Quartier.

 

     

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Verena Bauer

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