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Steigende Kapitalwerte treiben Transaktionsvolumina auf Berliner Investmentmarkt nach oben

Verena Bauer • 10/01/2022

Für das Gesamtjahr 2021 registrierte Cushman & Wakefield in Berlin gewerbliche Immobilientransaktionen mit einem Volumen von 11,3 Mrd. EUR. Der Wert lag 29 Prozent höher als 2020 und 41 Prozent über dem Fünf-Jahresdurchschnitt. Das Rekordergebnis aus dem Jahr 2019 wurde nur um vier Prozent verfehlt. Mit 4,6 Mrd. EUR war das Abschlussquartal besonders umsatzstark. 14 von 33 Objekten mit einem Kaufpreis ab 100 Mio. EUR entfielen auf diesen Zeitraum. 

Logistikimmobilien und Entwicklungsgrundstücke besonders begehrt 
Der größte Anteil des 2021 investierten Kapitals floss mit 43 Prozent beziehungsweise etwa 4,8 Mrd. EUR in klassische Büroimmobilien. Das waren 13 Prozent weniger als im Vorjahr. Erläuternd festzuhalten für diese Zahlen ist, dass C&W große Objekte mit hohem Büroflächenanteil dem Bereich „Mischgenutzte Immobilien“ zugeordnet hat. Für diese wurde ein Transaktionsvolumen von rund 2,2 Mrd. EUR registriert. Das entspricht 19 Prozent des Gesamtvolumens. Die größte Einzeltransaktion stellte dabei die Veräußerung des „Fürst“ für einen Preis von mehr als 1 Mrd. EUR dar. 

Logistikimmobilien erreichten ein noch nie dagewesenes Transaktionsvolumen von 880 Mio. EUR und einen Marktanteil von 8 Prozent. Gegenüber dem bereits starken Vorjahr entspricht das einer Steigerung um 60 Prozent. 

Nur 5 Prozent des erfassten Volumens entfielen auf Handelsimmobilien. Die 550 Mio. EUR entsprechen einem Minus von 52 Prozent im Vergleich zu 2020. 

Auffällig groß war die Zahl der Transaktionen mit gewerblichen Grundstücken. Rund 1,8 Mrd. EUR wurden in diesem Bereich umgesetzt, was die rege Aktivität der Projektentwickler in Berlin widerspiegelt.

Investment market Berlin Q4 2021

Kapitalwertsteigerungen forcieren höhere Transaktionsvolumina 
Der Trend steigender Investmentvolumina für den Berliner Markt beruht vor allem auf einem verstärktem Kapitalwertwachstum, welches seit Ende 2015 besonders ausgeprägt ist. Seitdem sind die Kapitalwerte für Prime-Büroimmobilien um 168 Prozent gestiegen. Clemens von Arnim, Head of Capital Markets Berlin bei C&W, erläutert: „Ein signifikantes Beispiel stellt das Gebäude des Berliner Dienstsitzes des Bundesgesundheitsministeriums dar. Momeni hatte es im Jahr 2015 für circa 4.000 EUR/m² gekauft und 2021 ohne umfangreiche Umbauten oder Erweiterungen am Objekt für rund 18.000 EUR/m² weiterveräußern können, was einem Plus von 350 Prozent entspricht.“

Die Kapitalwerte für Prime-Logistikimmobilien konnten mit 141 Prozent Wachstum seit 2015 ebenfalls deutlich zulegen. Im Einzelhandel ist das Bild differenzierter, mit vergleichsweise moderatem Kapitalwertwachstum bei Fachmarktzentren und Supermärkten von 66 Prozent und 49 Prozent, Stabilität bei Prime-High-Street-Objekten und Verlusten bei Shopping Centern in Höhe von 28 Prozent. 
 
„In diesem Kontext mutet das Wachstum des gewerblichen Transaktionsvolumens von 41 Prozent im gleichen Zeitraum fast moderat an und veranschaulicht, dass noch Chancen für weiteres Umsatzwachstum bestehen“, so Clemens von Arnim weiter.


Sinkende Spitzenrendite in allen Assetklassen
Die Spitzenrendite für Berliner Büroimmobilien lag Ende 2021 bei 2,60 Prozent und damit 15 Basispunkte unter dem Vorjahreswert. Noch ausgeprägter war die Renditekompression bei Objekten durchschnittlicher Ausstattungsqualität in Top-Lagen mit 40 Basispunkten. Für das neue Jahr erwartet C&W eine stabile Spitzenrendite.

Hochwertige Logistik- und Light-Industrial-Immobilien werden derzeit mit einer Spitzenrendite von 3,00 Prozent gehandelt. Das sind 40 Basispunkte weniger als ein Jahr zuvor. Bis Ende 2022 ist mit einer weiteren leichten Renditekompression zu rechnen.

Die Spitzenrendite für innerstädtische Geschäftshäuser sank im Laufe des 4. Quartals um 10 Basispunkte auf 3,35 Prozent und liegt damit 15 Basispunkte unter dem krisenbedingten Hoch, welches ein Jahr zuvor erreicht wurde. 2022 ist eine weitere leichte Renditekompression wahrscheinlich.

 

 

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Verena Bauer
Verena Bauer

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