Im 4. Quartal 2021 wurden in München rund 2,8 Mrd. EUR mit gewerblichen Immobilienverkäufen umgesetzt. Damit stieg das Münchner Transaktionsvolumen im Gesamtjahr 2021 auf rund 6,7 Mrd. EUR, berichtet der Immobilienberater Cushman & Wakefield. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht das einer Steigerung von 29 Prozent.
84 Prozent des Umsatzes entfielen auf das Bürosegment
Grund für das hohe Ergebnis im 4. Quartal sind vor allem drei großvolumige Verkäufe oberhalb der 500 Mio. EUR-Grenze. Sie summieren sich auf mehr als 1,7 Mrd. EUR und sorgten für 60 Prozent des Transaktionsvolumens. Bei allen Deals handelte es sich um Büroobjekte, namentlich das „Pandion Officehome (Soul)“ im Werksviertel für 600 Mio. EUR, das Hochhaus „Uptown“ in Moosach für 565 Mio. EUR und das Objekt „Elementum“ am Hauptbahnhof für 512 Mio. EUR.
Im Gesamtjahr 2021 entfielen auf die Größenklasse über 100 Mio. EUR 15 Abschlüsse und ein Anteil am Gesamtvolumen von 68 Prozent – damit war sie der größte Umsatztreiber am Münchener Investmentmarkt. Büroimmobilien standen weiterhin klar im Fokus der Investoren und waren mit einem Anteil von 84 Prozent des gewerblichen Transaktionsvolumens die dominierende Nutzungsart. Mit rund 7 Prozent folgen Hotelimmobilien deutlich dahinter auf Platz 2. Lediglich zwei Prozent des Volumens entfielen auf Logistik- und Industrial-Immobilien. Der Handelsanteil lag bei unter einem Prozent.
Fokus weiter auf risikoarmen Investments
70 Prozent des gewerblichen Investitionsvolumens im Gesamtjahr 2021 entfielen auf risikoarme Immobilien der Risikoklassen Core und Core+. Opportunistische und Value-Add-Objekte spielten bei den Transaktionen auf dem Münchener Investmentmarkt im vergangenen Jahr nur eine untergeordnete Rolle. Die Beteiligung von ausländischem Kapital lag bei 33 Prozent und war damit vergleichbar mit dem Vorjahreswert.
Jan Isaakson, Head of Capital Markets München bei Cushman & Wakefield, fasst zusammen: „Der Run auf Immobilien in München ist weiterhin ungebrochen. Dies lässt sich nach Abschluss des zweiten Pandemie-Jahres festhalten. Die Renditen sind auf Rekord-Niedrig-Niveau, die Quadratmeterpreise steigen und die Transaktionsumsätze entsprechen früheren Jahren. Vor allem im CBD zeigen die Quadratmeterpreise für Büroobjekte deutlich nach oben, getrieben durch stark steigende Spitzenmieten. Die vorhandene Pipeline lässt auf einen weiterhin dynamischen Markt im Jahr 2022 hoffen. Weiteres Markt-Potenzial bieten Value-add und opportunistische Produkte, auf die einige Investoren schon sehnsüchtig warten.“
Spitzenrenditen fallen weiter
Die Spitzenrendite für hochqualitative Core-Büroimmobilien mit bonitätsstarkem Mieterbesatz und langfristigen Mietverträgen in Spitzenlagen lag Ende 2021 bei 2,50 Prozent. Gegenüber dem Vorjahr entspricht dies einem Rückgang von 10 Basispunkten. In dezentralen Lagen wurde ein Niveau von 3,20 Prozent erreicht – 10 Basispunkte unter dem Wert von vor zwölf Monaten. Die Rendite für qualitativ hochwertige Logistikimmobilien beträgt aktuell 3,00 Prozent, das entspricht einem Rückgang von 40 Basispunkten im Vergleich zum Vorjahr und spiegelt den hohen Wettbewerb um Objekte dieser Nutzungsart wider. Eine weitere Renditekompression ist zu erwarten. Ebenfalls sind erneut Rückgänge bei der Spitzenrendite für 1-A-Einzelhandelsimmobilien festzustellen. In den vergangenen 12 Monaten ist die Spitzenrendite um 25 Basispunkte auf aktuell 3,05 Prozent gesunken.
