Der gewerbliche Investmentmarkt in Düsseldorf erreichte im 1. Quartal 2022 ein Transaktionsvolumen von insgesamt 1,51 Mrd. EUR. Im Vergleich zum von der Pandemie geprägten Vorjahr (0,43 Mrd. EUR) hat sich der Umsatz somit mehr als verdreifacht. Auch der Fünf-Jahresmittelwert wurde deutlich übertroffen. Zwei große Anteilsübernahmen trieben das Transaktionsvolumen in die Höhe.
Maßgeblich beeinflusst wurde das Düsseldorfer Transaktionsergebnis durch zwei große Anteilsübernahmen: die kanadische Brookfield Asset Management erwarb rund 92 Prozent der deutschen Alstria Office REIT und die österreichische Immofinanz AG verkaufte circa 53 Prozent ihrer Unternehmensanteile an die Luxemburger CPI Property Group. Allein die Düsseldorfer Büroimmobilienbestände der Alstria Office REIT fließen mit rund 853 Mio. EUR in das Transaktionsvolumen ein.
Anteil Büroimmobilien bei 87 Prozent
Insgesamt entfielen im 1. Quartal 2022 rund 87 Prozent des Umsatzvolumens auf Büroimmobilien. Nie zuvor wurde in den ersten drei Monaten eines Jahres so viel, nämlich insgesamt rund 1,32 Mrd. EUR, in diese Assetklasse investiert. Weit dahinter kommen als zweitstärkste Nutzungsart Logistik- und Industrial-Immobilien. Im Düsseldorfer Logistik-Marktgebiet, das auch das Umland mit einbezieht, summierte sich das Umsatzvolumen dieser Nutzungsart im 1. Quartal auf rund 110 Mio. EUR bzw. 7 Prozent. Auch hier hat sich das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahresquartal mehr als verdreifacht. Weiterhin sehr zurückhaltend zeigen sich Transaktionen im Einzelhandelssegment (knapp 1 Prozent).
Angelo Augenbroe, Head of Capital Markets in Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, erklärt: „Mit den beiden großen Anteilsübernahmen hat das außergewöhnlich starke Quartalsergebnis den Grundstein für ein aussichtsreiches und dynamisches Investmentjahr 2022 gelegt. Mit Blick auf die Verkaufspipeline wird der Düsseldorfer Büro-Investmentmarkt noch weiter an Fahrt aufnehmen, da die Zahl der Einzeltransaktionen bislang überschaubar war. Auch werden in den Ankaufsszenarien der institutionellen Investoren die aktuellen Einflüsse – hohe Inflation, steigende Fremdkapitalzinsen, mögliche Zinswende der Europäischen Zentralbank und geopolitische Spannungen in Europa – berücksichtigt. Die Nachfrage nach Core-Investments in etablierten Teilmärkten mit guten Wertsteigerungspotentialen und bonitätsstarken Mieterbesatz wird sich daher im Jahresverlauf noch weiter intensivieren.“
Im Jahresverlauf keine weitere Renditekompression
Die Spitzenrendite für hochqualitative und moderne Core-Büroimmobilien liegt im Vergleich zum ersten Quartal des Vorjahres aktuell unverändert bei 2,90 Prozent. Verglichen mit dem Vorquartal (Q4 2021) ist die Spitzenrendite bereits um 10 Basispunkte gestiegen.
Für Büroimmobilien in B-Lagen und abseits der etablierten Büroteilmärkte sind Kaufpreisabschläge zu registrieren. Hier beträgt die Spitzenrendite aktuell 4,20 Prozent. Sie ist in den vergangenen zwölf Monaten um 30 Basispunkte gestiegen. Primär haben die steigenden Fremdfinanzierungskosten bereits Auswirkungen auf die Entwicklung der Bürorenditen und bremsen die Zahlungsbereitschaft institutioneller Investoren. Bis zum Jahresende wird die Spitzenrendite für Core-Büroimmobilien weiterhin auf einem stabilen Niveau erwartet.
Die Spitzenrendite für 1-A-Einzelhandelsimmobilien beträgt zum 1. Quartal 2022 3,65 Prozent. Erstklassige Logistikimmobilien haben sich in den vergangenen zwölf Monaten um weitere 30 Basispunkte auf nun 3,00 Prozent verteuert. Für beide Assetklassen wird für den weiteren Jahresverlauf eine stabile bis leicht sinkende Renditeentwicklung erwartet.
