Im 1. Quartal 2023 hat der Düsseldorfer Büromarkt durch Vermietung und Eigennutzung einen Flächenumsatz von rund 60.000 m² erzielt. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Umsatzrückgang von knapp 10 Prozent. Noch weniger Bürofläche in einem ersten Quartal wurde zuletzt im Jahr 2021 umgesetzt. Der 5-Jahresmittelwert für die Monate Januar bis März liegt bei rund 80.000 m².
Immerhin konnten zum Jahresauftakt zwei Großabschlüsse registriert werden. Rund 9.600 m² Bürofläche hat sich die Wirtschaftskanzlei Hengeler Müller im „Trinkhaus Karree“ an der Königsallee 21-23 im Teilmarkt CBD gesichert. Der ehemalige Hauptsitz der HSBC wird aktuell umfassend saniert. Außerdem hat der Automobilzulieferer NGK Spark Plug rund 5.600 m² im „Schwarzbach Quartier“ im Teilmarkt Ratingen-Ost angemietet.
Leerstandsquote nach wie vor im Aufwärtstrend
Die kurzfristig zur Anmietung verfügbaren Büroflächen summieren sich auf 880.000 m², eine Zunahme von 21 Prozent gegenüber dem 1. Quartal 2022. Die Büroleerstandsquote ist auf 9,4 Prozent gestiegen und liegt damit auf dem Niveau von 2015. Der Anstieg resultiert in erster Linie aus einer deutlichen Zunahme an Untermietflächen. Innerhalb von 12 Monaten hat sich das Angebot von 52.000 m² auf aktuell rund 150.000 m² verdreifacht.
Martin Höfler, Head of Office Agency Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, erläutert: „Mittlerweile entfallen gut 17 Prozent des Gesamtleerstandes auf Untermietflächen. Hier entsteht für Büronutzer ein zunehmend interessanter Zweitmarkt. Das Angebot ist in Hinblick auf Objekt- und Lagequalität sehr heterogen, dennoch können sich für Unternehmen kurzfristig verfügbare, hochwertige und dabei preisgünstige Anmietungschancen im Plug & Play Stil auftun. Auch mittelfristig werden die Mieter von dieser Angebotsreserve profitieren.“
Weiterhin viel Bürofläche im Bau
Die Bürofertigstellungen bewegen sich zum Jahresauftakt mit rund 3.000 m² auf niedrigem Niveau. Aktuell befinden sich mit geplanter Fertigstellung 2023 rund 75.000 m² Bürofläche im Bau, so dass bei planmäßigem Baufortschritt im Gesamtjahr 2023 ein Fertigstellungsvolumen in Höhe von rund 78.000 m² wahrscheinlich ist. Von diesem war zum Ende des ersten Quartals 2023 noch knapp die Hälfte (48 Prozent) zur Anmietung verfügbar.
Insgesamt befinden sich in Düsseldorf rund 363.000 m² Büroflächen im Bau. Dabei hat der Anteil an Revitalisierungen oder Kernsanierungen in Bestandsgebäuden deutlich zugenommen. Aktuell entstehen knapp 28 Prozent (105.000 m²) neuwertiger Bürofläche in Bestandsgebäuden – im Vorjahreszeitraum (1. Quartal 2022) waren es rund 59.000 m² und im 1. Quartal 2021 lediglich 17.000 m² Fläche.
Bürospitzenmiete legt nochmals zu
Die nachhaltig erzielbare Bürospitzenmiete in Düsseldorf liegt zum Ende des 1. Quartals 2023 bei monatlich 38,00 Euro/m². Vor 12 Monaten notierte sie noch bei monatlich 28,50 Euro/m². Das derzeitige Spitzenmietniveau wird dabei nach wie vor im Teilmarkt Central Business District (CBD) erzielt. Aufgrund der hohen Nachfrage sowie der für 2023 und darüber hinaus avisierten Fertigstellungen im CBD-Bereich wird die Bürospitzenmiete bis zum Ende des Jahres mindestens auf diesem Niveau verbleiben.
Die hochpreisigen und teils großflächigen Vermietungen der vergangenen 12 Monate haben die gewichtete Durchschnittsmiete weiter ansteigen lassen. Sie liegt aktuell bei monatlich 20,80 Euro/m² und damit rund 26 Prozent beziehungsweise 4,35 Euro/m² höher als im 1. Quartal des Vorjahres.
