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Annäherung der Kaufpreisvorstellungen von Käufern und Verkäufern auf dem Büroinvestmentmarkt Düsseldorf

Verena Bauer • 10/07/2023
Der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt in Düsseldorf und das erweiterte Logistikmarktgebiet erzielten im 1. Halbjahr 2023 ein Transaktionsvolumen in Höhe von nur 545 Mio. Euro, berichtet die international tätige Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W). Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Umsatzrückgang von rund 70 Prozent. Noch niedriger fiel das Umsatzvolumen zuletzt im 1. Halbjahr 2012 aus. Immerhin wurde in den Monaten April bis Juni 2023 mit rund 315 Mio. Euro mehr umgesetzt als noch im 1. Quartal. Das Transaktionsgeschehen im bisherigen Jahresverlauf war von Verkäufen unterhalb der 50-Millionen-Euro-Marke geprägt. 

Bürotransaktionen sehr zurückhaltend, mehr Aktivität bei Handelsimmobilien 
Aufgrund der Zinswende, welche im letzten Jahr begann, ist die Transaktionsdynamik weiterhin stark eingetrübt. Die Anzahl der bisher registrierten Transaktionen bleibt mit sechs Büroverkäufen überschaubar. Rund 165 Mio. Euro beziehungsweise 30 Prozent des Gesamtumsatzes wurden in der ersten Jahreshälfte in Büroimmobilien investiert. Das Ergebnis markiert gleichzeitig das niedrigste Halbjahresresultat der letzten 10 Jahre. 

Der Verkauf eines der beiden Büroprojekte im Quartier „maxfrei“ ist die bisher größte Transaktion. Die Barmenia Krankenversicherung erwarb die Projektentwicklung im Teilmarkt Kennedydamm in einem Forward-Deal von Interboden und Hamburg Team. Während institutionelle Investoren wie Banken oder Pensionsfonds bisher noch sehr zurückhaltend agieren, wurden die meisten Ankäufe durch Family Offices und Projektentwickler getätigt.

Deutlich angestiegen ist das Investmentvolumen mit Handelsimmobilien, welches im 1. Halbjahr 2023 auf rund 115 Mio. Euro anstieg (21 Prozent Umsatzanteil). Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum blieben Transaktionen dieser Nutzungsart nahezu gänzlich aus. Hauptverantwortlich dafür ist die 20-Prozent-Beteiligung der Commerz Real an bundesweit zehn Galeria-Warenhäusern von SIGNA. In Düsseldorf handelt es sich dabei um zwei Immobilien: Am Wehrhahn 1 sowie Königsallee 1–9 in bester High-Street-Lage Düsseldorfs.

Weitere rund 31 Prozent des Transaktionsvolumens in Düsseldorf entfallen auf Verkäufe mit Logistik- und Industrial-Immobilien. Hier sind auch die Umlandgemeinden von Düsseldorf berücksichtigt. Mit insgesamt rund 170 Mio. Euro lag der diesjährige Halbjahresumsatz rund 17 Prozent über dem Ergebnis des Vorjahres. Für den Großteil des Umsatzes ist der Verkauf des „Areal Böhler“ in Meerbusch verantwortlich. Für rund 160 Mio. Euro hat die amerikanische Jamestown das 23 Hektar große Areal vom Voestalpine-Konzern erworben.

Mirko Kittler, Partner Capital Markets Düsseldorf bei Cushman & Wakefield, erklärt: „Die Erholung am Düsseldorfer Investmentmarkt geht weiterhin nur schleppend voran. Fast ein Jahr nach Beginn der Zinswende stellen wir langsam aber stetig eine Annäherung zwischen Käufern und Verkäufern zu neuen, realistischen Kaufpreisen fest. Insbesondere auf der Verkäuferseite steigt die Bereitschaft, Kaufpreiskorrekturen zu akzeptieren. Bis Ende des Jahres wird sich das Transaktionsgeschehen mehrheitlich auf klein- bis mittelvolumige Investments konzentrieren. Großvolumige Core-Bürotransaktionen werden weiterhin die Ausnahme bleiben.“ 

Bürospitzenrendite überschreitet 4-Prozent-Marke
Die Spitzenrenditen der drei Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Logistik sind seit dem 2. Quartal 2022 weiter gestiegen. Die Spitzenrendite für moderne Core-Büroimmobilien liegt zum Ende des 2. Quartals 2023 bei 4,25 Prozent und damit auf dem Niveau von 2016. Gegenüber dem vergleichbaren Vorjahreszeitraum beträgt der Anstieg 110 Basispunkte.

Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1a-Lage beträgt aktuell 3,50 Prozent und notiert damit 50 Basispunkte über dem Wert aus dem 2. Quartal 2022. Die Spitzenrendite für erstklassige Logistikimmobilien beträgt 4,15 Prozent und liegt damit 105 Basispunkte über dem Niveau des vergleichbaren Vorjahresquartals. 
 

Investmentmarkt Düsseldorf Q2 2023

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Verena Bauer

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