Bürotransaktionen erzielen den höchsten Umsatz
Auf Büroimmobilien entfiel in den ersten neun Monaten des Jahres ein Gesamttransaktionsvolumen in Höhe von rund 190 Mio. Euro und somit knapp 32 Prozent des gesamten Umsatzvolumens in Düsseldorf. Im vergleichbaren Vorjahreszeitraum wurden noch Objekte im Gesamtwert von 1,9 Mrd. Euro gehandelt.
Core-Bürotransaktionen blieben bisher gänzlich aus und sind nach wie vor die von der Zinswende am stärksten betroffene Risikoklasse. Auf Käuferseite nahmen institutionelle Investoren weiterhin eine eher abwartende Haltung ein, sodass die meisten Büroankäufe durch Family Offices und Projektentwickler getätigt wurden.
Mirko Kittler, Partner Capital Markets Düsseldorf bei C&W, erklärt: „Die Rahmenbedingungen auf den Finanzmärkten sind für institutionelle Investoren weiterhin sehr herausfordernd, sodass wir in diesem Jahr auch keine traditionelle Jahresendrallye erwarten. Der Core-Büroinvestmentmarkt war im bisherigen Jahresverlauf praktisch nicht existent. Hier erwarten wir erst im kommenden Jahr, wenn auch die Risikoprämie für Core-Büroimmobilien nochmals stärker ansteigt, eine leichte Erholung.“
Der Verkauf eines der beiden Büroprojekte im Quartier „maxfrei“ im 1. Quartal 2023 ist die bisher größte Transaktion im laufenden Jahr. Die Barmenia Krankenversicherung hatte die Projektentwicklung im Teilmarkt Kennedydamm von Interboden und Hamburg Team in einem Forward-Deal erworben.
Das Investmentvolumen mit Handelsimmobilien hat sich im Vergleich zum Vorjahr mehr als verdoppelt (+155 Prozent) und summierte sich in den ersten drei Quartalen auf 115 Mio. Euro. Maßgeblich zum positiven Umsatzergebnis beigetragen hat die 20-Prozent-Beteiligung der Commerz Real an bundesweit zehn Galeria-Warenhäusern von SIGNA. In Düsseldorf betrifft dies die beiden Immobilien Am Wehrhahn 1 sowie Königsallee 1–9 in bester High-Street-Lage.
Als zweitstärkste Nutzungsart konnten sich Logistik- und Industrieimmobilien behaupten. Gut 29 Prozent des Gesamtumsatzes oder 170 Mio. Euro entfielen im bisherigen Jahresverlauf auf diese Assetklasse. Zusammen mit den Umlandgemeinden von Düsseldorf schlägt im Vergleich zum Vorjahr ein Umsatzplus von knapp 17 Prozent zu Buche. Treiber war der Verkauf des 23 ha großen „Areal Böhler“ in Meerbusch durch den Voestalpine-Konzern an die amerikanische Jamestown für 160 Mio. Euro.
Weiterer Anstieg der Bürospitzenrendite sehr wahrscheinlich
Die Spitzenrenditen der Nutzungsarten Büro, Einzelhandel und Logistik bewegen sich seit der Zinswende kontinuierlich nach oben. Die Spitzenrendite für Core-Büroimmobilien notierte zum Ende des 3. Quartals bei 4,75 Prozent und markierte gleichzeitig das höchste Renditeniveau seit zehn Jahren. Im Vergleich zum Vorquartal entspricht dies einem Anstieg von 50 Basispunkten. Gegenüber dem Vorjahreswert sind es 150 Basispunkte.
Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1a-Lage beträgt aktuell 3,70 Prozent und liegt damit 60 Basispunkte über dem Wert des Vorjahresquartals. Die Spitzenrendite für Core-Logistikimmobilien beträgt 4,30 Prozent und ist in den vergangenen zwölf Monaten um 70 Basispunkte gestiegen.
Sowohl der jüngste Zinsanstieg der EZB als auch das aktuell hohe Renditeniveau am Anleihenmarkt verdeutlichen, dass der Immobilienrenditeanstieg noch nicht seinen Höhepunkt erreicht hat. Für das Jahresendquartal rechnet C&W mit weiteren Renditeanstiegen.
