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Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt legt zu, weitere Seitwärtsbewegung bei Spitzenrenditen erwartet

Verena Bauer • 11/04/2024

Der gewerbliche Immobilieninvestmentmarkt in Düsseldorf und im erweiterten Logistikmarktgebiet erzielte nach Untersuchungen der international tätigen Immobilienberatung Cushman & Wakefield (C&W) im 1. Quartal 2024 ein Transaktionsvolumen in Höhe von 260 Mio. Euro. Damit wurden rund 13 Prozent mehr umgesetzt als ein Jahr zuvor. Die Marktaktivität insgesamt wird weiterhin vom angespannten Finanzierungsumfeld gebremst.

Mirko Kittler, Partner Capital Markets Düsseldorf bei C&W, zu den Aussichten: „Spekulative Büroneubauten sind aktuell am Markt nicht platzierbar. Zum einen ist aus Sicht institutioneller Investoren das Risiko zu hoch und zum anderen agieren Banken ohne entsprechende Eigenkapitalhinterlegung sehr restriktiv. Umso mehr wird sich Hauptaugenmerk bei Investments auf die kommenden Projektfertigstellungen mit schon teils hohen Vorvermietungsquoten richten. Perspektivisch erwarten wir hier die stärkste Kaufbereitschaft mit zunehmendem Wettbewerb unter den Investoren.“

Transaktionsvolumen: Teilverkauf des „KII“ sorgt für Umsatzschub, institutionelle Investoren halten sich weiter zurück

  • Trotz eines Umsatzanstiegs im Vergleich zum Vorjahr wurden die 5- und 10-Jahresdurchschnittswerte der jeweils 1. Quartale um knapp 57 Prozent beziehungsweise rund 50 Prozent verfehlt.
  • Die bisher größte Transaktion ist die 35-prozentige Anteilsübernahme der Mixed-Use-Immobilie „KII“ der Centrum-Gruppe in der Schadowstraße durch B&L. Unter Herausrechnung dieser Anteilsübernahme wäre das gewerbliche Transaktionsvolumen deutlich unterhalb der 200-Millionen-Euro-Marke geblieben.
  • Auf Käuferseite nahmen institutionelle Investoren weiterhin eine eher abwartende Haltung ein. Der Großteil des Transaktionsvolumens setzt sich aus Ankäufen von Privatpersonen, Family Offices und der öffentlichen Hand zusammen.
  • Ausländische Investoren waren bisher nicht aktiv. 

Renditen: Stabilisierung im Jahr 2024 erwartet

  • Die Spitzenrendite für Core-Büroimmobilien notierte zum Ende des 1. Quartals bei 5,00 Prozent und damit unverändert auf dem Niveau des Vorquartals. Im Vergleich zum 1. Quartal 2023 ist die Spitzenrendite aber um 110 Basispunkte gestiegen. 
  • Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser in 1a-Lage betrug unverändert zum Vorquartal 4,45 Prozent und lag damit 35 Basispunkte über dem Niveau des 1. Quartals 2023. 
  • Die Spitzenrendite für Core-Logistikimmobilien lag zum Ende des 1. Quartals 2024 bei 4,50 Prozent und blieb gegenüber dem Vorquartal unverändert, ist aber 35 Basispunkte höher als zum gleichen Zeitpunkt des Vorjahres
  • Im Jahresverlauf 2024 erwartet C&W über alle Assetklassen hinweg eine Preis- und Renditestabilisierung. Der Inflationsdruck hat weiter abgenommen, gleichzeitig schwächelt die Konjunktur. Eine baldige Leitzinssenkung wird daher immer wahrscheinlicher. Mit sinkenden Anleihezinsen wächst zudem die Zuversicht auf ein attraktiveres Finanzierungsumfeld.

Nutzungsarten: Büro- und Handelsimmobilien schwach, Logistik nicht vertreten

  • Verkäufe von Büroimmobilien bleiben nach wie vor weit unterhalb der Transaktionsumsätze der vergangenen Jahre. Im 1. Quartal 2024 summierten sie sich auf knapp 50 Mio. Euro (17 Prozent Umsatzanteil). Das sind nochmals knapp 30 Prozent weniger als ein Jahr zuvor
  • Der Strukturwandel im Bürosektor mit einhergehenden hohen Desk-Sharing-Ratios und eine insgesamt spürbare Verunsicherung in Bezug auf die zukünftigen Flächenbedarfe sorgen für eine stagnierende Nachfrage nach Büroimmobilien. 
  • Das Investmentvolumen mit Handelsimmobilien war in den ersten drei Monaten sehr gering, sodass sich ihr Umsatzanteil lediglich auf rund 4 Prozent belief. Bereits im Vorjahr wurden kaum Einzelhandelsimmobilien gehandelt.
  • Stärkste Nutzungsart waren mit rund 180 Mio. Euro und 67 Prozent Umsatzanteil die sonstigen Nutzungsarten. Hierunter befindet sich auch die Anteilübernahme der gemischt genutzten Immobilie „KII“ von Centrum an B&L. Darüber hinaus erwarb die Stadt Ratingen ein rund 30.000 m² großes Baugrundstück im Schwarzbach-Quartier an der Balcke-Dürr-Allee.
  • Der Verkauf einer Serviced-Apartments-Immobilie am Wehrhahn 43 an das Family Office Wilhelm von Opel‘sche Forst- und Grundstücksverwaltung war für einen Großteil des Hoteltransaktionsvolumens verantwortlich, das insgesamt einen Umsatzanteil von rund 12 Prozent erreichte.
  • Transaktionen mit Logistik-Industrieimmobilien haben in Düsseldorf inklusive der Umlandgemeinden bisher nicht stattgefunden.

C&W Investment market Düsseldorf Q1 2024

 

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Verena Bauer

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