Cushman & Wakefield, weltweit tätiges Immobilienberatungsunternehmen, verzeichnet an den fünf wichtigsten Bürostandorten Deutschlands (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) im ersten Quartal 2025 einen Büroflächenumsatz von rund 593.000 m². Das sind 16 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum und 5 Prozent über dem 5-Jahresdurchschnitt der ersten Quartale.
Tina Reuter, CEO Germany bei Cushman & Wakefield: „Die Nutzerstimmung sieht sich großen Störfeuern gegenüber: Geopolitische Unsicherheiten stellen weiter erhebliche Risiken dar. Die steigenden US-Zölle haben das Potenzial, einen Handelskrieg zu entfachen und manche Branchen noch stärker unter Druck zu setzen. Das Schuldenpaket der neuen Bundesregierung umfasst Investitionen in Verteidigung und Infrastruktur und könnte dagegen einen positiven Einfluss auf die Konjunktur ausüben. Jüngste konjunkturelle Stimmungsindikatoren zeigten zumindest vor den US-Zollsanktionen in Richtung vorsichtigen Optimismus. Die weltwirtschaftliche Gemengelage bleibt aber schwierig und von hoher Volatilität geprägt.“
Pierre Nolte, Head of Offices & Leasing Germany bei Cushman & Wakefield, kommentiert: „Wir sehen starke Unterschiede in der Entscheidungsfähigkeit der Büronutzer nach Branchen. Dies wirkt sich unmittelbar auf die Büromärkte in Deutschland aus, die unterschiedlich stark von den jeweiligen Nutzergruppen abhängig sind. Zudem sorgt die globale politische und wirtschaftliche Unsicherheit dafür, dass Nutzer sich zurückhaltend gegenüber langfristigen Verpflichtungen zeigen. Das Thema Flexibilität und Kosten rückt wieder sehr deutlich in den Vordergrund.“
Flächenumsatz: Stärkstes Quartal seit Mitte 2022
- Innerhalb der Top-5-Märkte unterscheidet sich das Vermietungsergebnis stark: Zum Jahresauftakt wurde in Frankfurt der Vorjahreswert mehr als verdoppelt (+107 Prozent) und befördert die Mainmetropole mit Abstand auf Platz Eins. Auch in Hamburg gab es eine Belebung des Umsatzes (+38 Prozent), während München stabil blieb (-1 Prozent) und Berlin (-20 Prozent) und Düsseldorf (-35 Prozent) Rückgänge verbuchten. Für das Gesamtjahr 2025 wird ein Flächenumsatz in Höhe von 2,3 Mio. m² erwartet, ein Jahresumsatzvolumen in dieser Höhe wäre gleichbedeutend einem Plus von 8 Prozent gegenüber 2024.
- Bei der Anzahl der Abschlüsse ist ein weiterer Rückgang festzustellen. Rund 570 Abschlüsse markieren den niedrigsten Wert der vergangenen zehn Quartale. Die Anzahl der Großdeals ab 10.000 m² blieb stabil. Drei Abschlüsse jenseits der 30.000-m²-Marke lassen deren Anteil am Gesamtvolumen auf vergleichsweise hohe 30 Prozent steigen. Darunter befindet sich die Anmietung der Commerzbank in der Frankfurter Hochhaus-Projektentwicklung „Central Business Tower“ über 73.000 m² – der größte Deal in den Top-5 Märkten seit Mitte 2022 und in Frankfurt seit 2010. Den ersten Platz im Branchenranking haben entsprechend Banken und Finanzdienstleister (135.000 m²) vor den Industrieunternehmen (114.000 m²).
Mietpreise: Spitzenmieten steigen weiter
- Mit Ausnahme von Berlin und Düsseldorf sind die Spitzenmieten im Quartalsverlauf weiter gestiegen, im Durchschnitt der Top-5-Märkte um ein Prozent. Im Vergleich zum Vorjahresquartal lag der Anstieg sogar bei 3,7 Prozent. In diesem Zeitraum zeigten Düsseldorf und München mit Werten zwischen acht und neun Prozent den stärksten Anstieg. Die kommenden Jahre lassen einen weiteren Anstieg erwarten.
- Die Durchschnittsmieten sind über die Top-5-Märkte hinweg gegenüber dem Vorjahresquartal um 2,2 Prozent gestiegen. Es gibt allerdings starke Unterschiede unter den Märkten. So sank der Wert in Düsseldorf um zehn Prozent, während er in Frankfurt auf Basis hochpreisiger Abschlüsse um fast 20 Prozent anstieg.
Leerstand: Weiterer Anstieg
- Der Büroflächenleerstand der Top-5-Märkte wächst weiter und notiert zum Ende des 1. Quartals 2025 bei 6,7 Mio. m². Das entspricht einer Leerstandsquote von 8,6 Prozent, 1,4 Prozentpunkte über dem Wert von vor zwölf Monaten. Unter den Top-5-Märkten hat Hamburg mit 5,8 Prozent weiterhin die niedrigste Leerstandsquote, Frankfurt überholte Düsseldorf und hat nun mit 10,8 Prozent die höchste.
- Das Angebot an Untervermietungen blieb zum Ende des 1. Quartals stabil bei rund 630.000 m².
- Bis Ende 2025 wird ein weiterer Anstieg der Leerstandsquote in Richtung neun Prozent erwartet. Ursächlich dafür sind die unvermieteten Flächen in den erwarteten Fertigstellungen, Flächenverkleinerungen bei Umzügen sowie die schwache konjunkturelle Lage und Aussicht, die Nutzer ihre Umzugsentscheidungen aufschieben lassen.
Fertigstellungen: Volumen geht zurück
- Im ersten Quartal 2025 wurden 224.000 m² Bürofläche fertiggestellt. Das markiert einen Rückgang gegenüber den Vorquartalen und liegt gut ein Drittel unter dem Durchschnitt der letzten zehn Quartale. Fast drei Viertel der fertiggestellten Flächen waren zum Zeitpunkt der jeweiligen Fertigstellung vermietet oder durch Eigennutzer belegt. Berlin (84.000 m²) und München (72.000 m²) kommen zusammen auf 70 Prozent des Fertigstellungsvolumens.
- In den Top-5-Märkten befanden sich Ende März 2025 rund 2,8 Mio. m² Bürofläche im Bau, von denen etwa die Hälfte noch frei ist. Das Bauvolumen sank seit Anfang 2023 kontinuierlich. Für das Gesamtjahr 2025 werden Fertigstellungen von insgesamt 1,2 Mio. m² erwartet, für 2026 liegt die Summe aus aktueller Sicht erwarteter Fertigstellungen bei nur noch unter einer Mio. m².
